Решение Тамбовского областного суда

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 апреля 2021 года Дело N 3а-85/2021

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.,

при секретаре Курносовой Д.Г.,

с участием представителя административного истца Хаустова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фоменковой ФИО6 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Фоменкова Г.А. обратилась в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года согласно отчету оценщика ООО "СО-Эксперт" об оценке N 257/2/20 от 25 ноября 2020 года.

В обоснование требований указала, что кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, что влечет нарушение ее прав как плательщика налога на имущество, исчисляемого от размера кадастровой стоимости.

В ходе судебного разбирательства дела административный истец уточнил предъявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы, о чем подал письменное заявление, поддержанное в судебном заседании представителем административного истца Хаустовым А.В..

Другие участвующие в деле лица, чья явка не признавалась судом обязательной, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области (далее - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Тамбовской области), представитель Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в письменных заявлениях просили рассмотреть дело без их участия, в связи с этим, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в письменных возражениях просил в удовлетворении требований отказать, ссылаясь, на существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки, которая вызывает сомнения в достоверности выводов оценщика в отчете.

В письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области просил в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащим административным ответчиком.

Выслушав представителя административного истца и исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, ***, площадью 108 кв.м., 108,6 кв.м., 104,4 кв.м., 111,1 кв.м., 92 кв.м., 69,3 кв.м. соответственно, назначение - нежилое, расположенных на 1 этаже здания по адресу: ***, помещения N*** соответственно.

Таким образом, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года N 17-З "Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2017 года, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости.

Данные объекты недвижимости вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 года N 611 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области" по состоянию на 1 января 2016 года в следующих размерах:

- объекта с кадастровым номером *** - 5 098 192 руб. 92 коп.;

- объекта с кадастровым номером *** - 5 126 516 руб. 21 коп.;

- объекта с кадастровым номером *** - 4 928 253 руб. 16 коп.;

- объекта с кадастровым номером *** - 5 244 529 руб. 94 коп.;

- объекта с кадастровым номером *** - 4 342 905 руб. 08 коп.;

- объекта с кадастровым номером *** - 3 271 340 руб. 46 коп.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец в обоснование требований представил выполненный оценщиком ООО "СО-Эксперт" отчет об оценке N 257/2/20 от 25 ноября 2020 года, в котором рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2016 года составляет для объектов оценки с кадастровыми номерами:

- *** - 2 717 331 руб. 30 коп.;

- *** - 2 732 427 руб. 59 коп.;

- *** - 2 626 753 руб. 57 коп.;

- *** - 2 795 328 руб. 79 коп.;

- *** - 2 470 569 руб. 12 коп.;

- *** - 1 860 983 руб. 05 коп.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от 11 февраля 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки.

Согласно заключению N 249/50 от 29 марта 2021 года, выполненному экспертом АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз" Федотовым А.В., вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2016 года составляет:

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 2 925 373 руб. 56 коп.;

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 2 941 625 руб. 65 коп.;

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 2 827 861 руб. 15 коп.;

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 3 009 342 руб. 65 коп.;

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 2 672 470 руб. 36 коп.;

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 2 013 067 руб. 30 коп.

Оценив заключение эксперта Федотова А.В. в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим высшее экономическое образование высшее образование, право на ведение профессиональной деятельности в сфере "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности", квалификацию оценщика по специальности "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", стаж экспертной работы с 2007 года, являющимся членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков.

Порядок проведения экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

При исследовании отчета оценщика экспертом в частности установлено, что оценщиком неверно указано на наличие стихийной парковки у объекта-аналога N 2, не указан ирчный адрес объекта-аналога N 1, оценщик неверно использовал объект-аналог N 2, который относится к другому сегменту рынка нежилых помещений и не сопоставим с объектом оценки по площади, оценщиком не описан объем доступных ему данных об объектах-аналогах, что свидетельствует о нарушении оценщиком при составлении отчета об оценке требований пунктов 22б и 22в Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, согласно которым в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

При проведении экспертом оценки объектов оценки, экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка объектов недвижимости, к которому принадлежат объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость.

Экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Рыночная стоимость объектов оценки определялась сравнительным подходом и доходным подходами, при которых был проведен анализ рынка объектов недвижимости офисно-торгового назначения и подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристиках сопоставимы с объектами оценки, найдены предложения об аренде аналогичных объектов.

По отличным от объектов оценки ценообразующим факторам объектов-аналогов экспертом введены необходимые корректировки, в том числе: на возможность торга, местонахождение в пределах города, физическое состояние здания, состояние отделки, наличие системы комплексного видеонаблюдения и охраны зданий и помещений, площадь.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.

Нельзя не принять во внимание, что полученное экспертом итоговое значение величины рыночной стоимости объектов недвижимости в 27 086 руб. за 1 кв.м. находится в границах установленного экспертом диапазона сложившихся рыночных цен сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относятся объекты оценки (от 9 000 руб. до 92 308 руб. за 1 кв.м. - страницы 29-30 экспертного заключения).

Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, учитывая, что экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, не содержит противоречий в выводах эксперта, и участниками процесса не оспорено. Напротив административный истец выразил с ним свое согласие, уточнив предъявленные требования.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную в экспертном заключении, как и доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, суду не представлено.

В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая вышеприведенные недостатки отчета оценщика, считает обоснованным определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив требования административного истца.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что не является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям действующего на момент определения и утверждения оспариваемых результатов кадастровой стоимости законодательства, в частности статьи 24.11 Закона об оценочной деятельности; пунктов 1 и 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; пунктов 1, 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; пунктов 1, 12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. N П/331; подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым названные государственные органы осуществляли функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются надлежащими административными ответчиками наряду с Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, утвердившим оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление Фоменковой ФИО7, поданное в Тамбовский областной суд 22 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в следующих размерах:

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 2 925 373 руб. 56 коп.;

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 2 941 625 руб. 65 коп.;

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 2 827 861 руб. 15 коп.;

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 3 009 342 руб. 65 коп.;

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 2 672 470 руб. 36 коп.;

- объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 2 013 067 руб. 30 коп.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 22 апреля 2021 года.

Судья Ледовских И.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка