Решение Хабаровского краевого суда

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 мая 2021 года Дело N 3а-84/2021

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,

при секретаре С.Н.Назимовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Максутовой К.А. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

В административном исковом заявлении, предъявленном к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Максутова К.А. оспаривает кадастровую стоимость земельных участков: - кадастровый номер N, площадь 320 925 кв.м., местоположение - примерно в 1100 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>; - кадастровый номер N, площадь 955 705 кв.м., местоположение - примерно в 1900 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет земельными участками на основании договора аренды N 13/11 от 26.01.2011 года, по условиям которого размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости. Также административный истец намерен выкупить земельные участки, а выкупная стоимость имущества определяется как кадастровая стоимость объекта покупки. Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019 года утверждена в размере: для кадастрового номера N - 2 272 149 рублей, для кадастрового номера N - 6 766 391,4 рубля. Рыночная стоимость этих объектов, размер которой определен отчетом об оценке от 02.04.2021 года N 28-2021, существенно ниже их кадастровой стоимости. Это дает право арендатору оспорить кадастровую стоимость земельных участков для снижения размера арендной платы и выкупной цены. Максутова К.А. просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019 года в размере их рыночной стоимости: для кадастрового номера N - 560 443 рублей, для кадастрового номера N - 1 497 419 рублей.

Определением суда от 08.04.2021 года к участию в деле привлечены административный соответчик министерство имущественных отношений Хабаровского края, и заинтересованное лицо - администрация муниципального района имени Лазо Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административного истца - Гук С.П., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, какие изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Ли А.Г. выразил несогласие с требованиями административного истца. Он считает, что Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, так как не утверждало результаты проведения государственной кадастровой оценки, и не заинтересовано в результатах изменения кадастровой стоимости. Также считает, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 14 ФСО N 1. Оценщиком отобраны объекты-аналоги, которые существенно отличаются от объекта оценки по таким основным ценообразующим факторам, как: площадь, расположение относительно автодорог с грунтовым и твердым покрытием, конфигурации. В отчете отсутствует подтверждённая информация о средних затратах на производство сои (в расчете на одну тонну), от продажи которой формируется выручка административного истца от использования земельных участков.

Представители министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и администрации муниципального района имени Лазо Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что Максутова К.А. осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, является главой крестьянского фермерского хозяйства.

На кадастровый учет 18.11.2010 года поставлен объект недвижимости - земельный участок, кадастровый N, площадь 320 925 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - для производства сельскохозяйственной продукции; для сельскохозяйственного производства, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир от жилого дома. Участок находится примерно в 1100 метрах по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

На кадастровый учет 21.11.2010 года поставлен объект недвижимости - земельный участок, кадастровый N, площадь 955 705 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - для производства сельскохозяйственной продукции; для сельскохозяйственного производства, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1900 метрах по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

На основании договора аренды N 13/11 от 26.01.2011 года Максутова К.А. (арендатор) владеет и пользуется земельными участками с кадастровыми номерами N, которые предоставлены для использования в целях производства сельскохозяйственной продукции. Срок аренды определен по 25.01.2060 года, договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 07.04.2011 года (номер регистрации N).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

По условиям договора аренды N 13/11 от 26.01.2011 года за пользование земельными участками, кадастровые номера N, Максутова К.А. должна платить арендную плату. В договоре указано, что земельные участки предоставлены без проведения торгов на право аренды (пункты 4.5, 4.6).

Положением о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года N 411-пр (действовало до 31.12.2019 года), и Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года N 565-пр (вступило в действие с 01.01.2020 года), установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, определяется за календарный год. Размер арендной платы рассчитывается исходя из ставки арендной платы за 1 кв.м. и площади земельного участка. Ставка арендной платы 1 кв.м. - это сумма, полученная в результате умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент по виду разрешенного использования.

Максутова К.А. обратилась 08.04.2021 года с заявлением о передаче ей в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами N в соответствующий исполнительный орган.

В соответствии с Порядком определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 года N 354-пр, при продаже земельного участка сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству цена земельного участка определяется в размере 15,0 процентов его кадастровой стоимости. Цена продажи земельного участка определяется на дату подачи заявления (подпункт 1 пункта 5, пункт 6 Порядка).

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 07.11.2019 года N 102 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке") утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Хабаровского края. В частности определена по состоянию на 01.01.2019 года кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером N - в размере 2 272 149 рублей, с кадастровым номером N - в размере 6 766 391,4 рубля. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23.01.2020 года, кадастровая стоимость применяется с 01.01.2020 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, (части 1 и 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке").

В случае если изменение кадастровой стоимости произошло по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда, размер арендной платы подлежит перерасчету с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 2.16 Порядка, утвержденного постановление Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года N 565-пр).

Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков, и имея намерение приобрести земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность, административный истец - глава крестьянского (фермерского) хозяйства, имеет самостоятельный правовой интерес в изменение размера кадастровой стоимости арендуемых объектов недвижимости, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, на основании установления в их отношении рыночной стоимости.

С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков на основании установления в их отношении рыночной стоимости Максутова К.А. обратилась в суд 06.04.2021 года, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с таким заявлением не обращалась.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

С целью определения рыночной стоимости земельных участков, кадастровые номера N, по заказу представителя Максутовой К.А. - Гук С.П., оценщиком ООО "Бюро консалтинговых услуг" Ри Д.Ю. (имеет высшее профессиональное образование в области оценки стоимости предприятия (бизнеса) и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости"; с 14.09.2007 года член Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков" (регистрационный N 765); стаж работы в оценочной деятельности 20 лет; профессиональная деятельность оценщика и юридического лица застрахована) составлен 02.04.2021 года отчет об оценке N 28-2021.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N определена по состоянию на 01.01.2019 года - на эту же дату утверждена оспариваемая кадастровая стоимость этих объектов, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).

В отчете об оценке N 28-2021 от 02.04.2021 года указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал доходный подход, в рамках которого применил метод капитализации земельной ренты, и сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Отказ от использования затратного подхода, и иных методов в рамках доходного и сравнительного подхода, подробно обоснован в отчете (страницы 73-76, 86-87 отчета).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15, 16, 17 ФСО N 1). Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (подпункт "в" пункта 23 ФСО 7).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункты 12, 13, 14 ФСО N 1).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам (пункт 10 ФСО N 1 и подпункт "б" пункта 22 ФСО N 7).

Для применения доходного подхода оценщик проанализировал рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения за год, предшествующий дате оценки, и степень эффективности использования земельных участков, являющихся объектом оценки. На основании полученных данных он пришел к выводу, что наиболее эффективным является фактическое использование земельных участков - для производства сельскохозяйственной продукции (выращивание сои).

Величину годовой земельной ренты оценщик определял исходя из производства одной сельскохозяйственной культуры. Валовый доход для единицы площади земельного участка рассчитан им как произведение урожайности сои на цену производителя, и его размер составил за 1 га площади - 19 261 рубль.

Выручка от реализации Максутовой К.А. формируется только от продажи сои, поэтому оценщик посчитал, что показатель рентабельности наиболее адекватно характеризует взаимосвязь между выручкой и затратами. Средние затраты на производство сои оценщик определилкосвенным методом, используя показатель рентабельности проданных товаров (продукции) организаций, осуществляющих деятельность в растениеводстве по Хабаровскому краю. Показатели рентабельности учитывались за период наиболее близкий к дате проведения оценки, поскольку официальные данные о средних затратах на производство сои (в расчете на 1 тонну) на дату проведения оценки или на близкие к ней даты, отсутствуют. Анализ данных Единой межведомственной информационно-статистической системы позволил оценщику определить, что показатель рентабельности проданных товаров (продукции) по отрасли "растениеводство" является убыточным. В целом показатель рентабельности проданных товаров (продукции) по сельскому хозяйству составляет 12%.

Затраты на единицу площади оценщиком рассчитаны на основании величины валового дохода и коэффициента рентабельности (19 261 руб. за 1 га/1,12 =17 197 руб. за 1 га).

Величина годовой земельной ренты определена для земельных участков: -с кадастровым номером N в размере 66 198 рублей; -с кадастровым номером N в размере 197 258 рублей.

Коэффициент капитализации определялся оценщиком с использование данных "Справочника оценщика недвижимости -2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения" под ред. Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. г.Нижний Новгород, 2018 год (стр. 136 справочника). Для земельных участков под пашню он составил 13,2%.

Рыночная стоимость земельных участков, рассчитанная доходным подходом, определена оценщиком в размере: -с кадастровым номером N - 501 500 рублей; - с кадастровым номером N -1 494 379 рублей.

Для применения сравнительного подхода оценщик выбрал в качестве единицы сравнения стоимость 1 кв.м. общей площади. Он исходил из того, что использование других единиц сравнения приведет к необходимости перевода результата оценки удельного показателя стоимости другой единицы сравнения в стоимость на 1 кв.м, что неудобно для пользователей отчета.

Чтобы применять сравнительный подход, необходимо подобрать объекты-аналоги. Для этого оценщик изучил рынок земельных участков Хабаровского края за период с 01.01.2018 года по 31.12.2018 года, используя сведения о предложениях, опубликованные в открытых региональных средствах массовой информации и специализированных изданиях: портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.portal.rosreestr.ru), раздел "Мониторинг рынка недвижимости", официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), официальный сайт администрации района имени Лазо Хабаровского края (https://lazoadm.khabkrai.ru), сайт объявлений "Авито" (https://www.avito.ru), сайт объявлений Domofonf.ru, сайт объявлений "Фарпост" (www.farpost.ru). Объем исследований оценщиком признан достаточным.

Аналоги оценщиком подбирались исходя из: типа участка - земельный участок сельскохозяйственного назначения; проданный или предлагаемый к продаже за период с 01.01.2018 года по 31.12.2018 года; права на земельный участок - собственность (допускалось использование земельных участков, находящихся в аренде, с применение корректировки); местоположение - районы территориально близкие к г. Хабаровску (при недостатке аналогов - в пределах Хабаровского района, как наиболее приближенного к району имени Лазо). Всего было отобрано 4 объекта-аналога. Процесс подбора объектов-аналогов, определения их характеристик, влияющих на образование цены, обоснование и описание примененных корректировок по определенным объектам-аналогам в отчете описаны, приведен расчет корректировок (страницы 64-72, 88-104, таблицы 26, 27, 33-47).

Произведя корректировку цен объектов-аналогов "на уторговывание"; "на местоположение"; "на расположение относительно подъездных путей с твердым покрытием"; "на площадь"; "на конфигурацию"; оценщик определилнадежность полученных результатов с учетом предельной погрешности (определяется распределением Стьюдента), и пришел к выводу, что для последующего расчета принимаются все объекты-аналоги. Рыночная стоимость земельных участков, рассчитанная сравнительным подходом, оценщиком определена в размере: для земельного участка с кадастровым номером N - 619 385 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 1 500 457 рублей.

После проверки и согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019 года определена: для земельного участка с кадастровым номером N в размере 560 443 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 1 497 419 рублей.

Содержание отчета об оценке N 28-2021 от 02.04.2021 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.