Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2022 года Дело N 3а-83/2022

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Губина Артема Валентиновича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Губин А.В. обратился в суд с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость в отношении следующих объектов, расположенных по адресу: <адрес>

-земельного участка площадью 588 кв.м с кадастровым номером N, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), в размере равном его рыночной стоимости 66 579,24 рублей по состоянию на 27 октября 2020 года;

-земельного участка площадью 1652 кв.м с кадастровым номером N, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), в размере равном его рыночной стоимости 159 715,36 рублей по состоянию на 27 октября 2020 года;

-земельного участка площадью 1630 кв.м с кадастровым номером N категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), в размере равном его рыночной стоимости 157 588,40 рублей по состоянию на 27 октября 2020 года;

-земельного участка площадью 932 кв.м с кадастровым номером N, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), в размере равном его рыночной стоимости 105 530,36 рублей по состоянию на 27 октября 2020 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Установленная в отношении данных объектов кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом ООО "Оценочная компания "Канцлер" N 24/12/2021-2 от 28 декабря 2021 года. Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение земельного налога. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Судом исключены из числа административных ответчиков Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля и привлечены в качестве заинтересованных лиц; администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Административный истец Губин А.В. извещен о месте и времени рассмотрения дела, не явился, ходатайствовал о проведении судебного заседания без его участия, исковые требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объектов не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, представителя в судебное заседание не направил.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, представителя в судебное заседание не направила.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено без участия сторон.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Статьей 66 Земельного кодекса РФ закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Судом установлено, что административный истец является собственником вышеуказанных земельных участков, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.12-23).

Положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета Родионовского сельского поселения Тутаевского муниципального района от 23 сентября 2008 год N 17 "Об установлении земельного налога на территории Родионовского сельского поселения"). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Из части 2 приведенной статьи 6 названного Федерального закона следует, что уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

Актом ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" N АЗУ-76/2020/000445 от 11 ноября 2020 года утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 27 октября 2020 года в отношении спорных земельных участков и составляет:

-с кадастровым номером N - 147 511,56 рублей;

-с кадастровым номером N - 393 715,38 рублей;

-с кадастровым номером N - 388 472,20 рублей;

-с кадастровым номером N - 233 810,84 рублей.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО "Оценочная компания "Канцлер" N 24/12/2021-2 от 28 декабря 2021 года, согласно которому по состоянию на 27 октября 2020 года стоимость земельного участка составляет:

-с кадастровым номером N - 66 579,24 рублей;

-с кадастровым номером N - 159 715,36 рублей;

-с кадастровым номером N 157 588,40 рублей;

-с кадастровым номером N - 105 530,36 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).

Исследование отчета ООО "Оценочная компания "Канцлер" по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО3 к отчету, дает основания суду для вывода о том, что они являются допустимыми доказательствами.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", его ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки в связи с использованием при расчете рыночной стоимости объектов оценки с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) объектов-аналогов с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства (объект-аналог N 1 и N 2), в то время как на дату оценки были представлены и иные аналоги (предложение N 1 - <адрес> предложение N 2 - <адрес>) с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), судом отклоняется.

На основании подпунктов "а", "б", "в" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297.

Оценщиком проанализирован рынок земельных участков данного сегмента рынка на юридически значимую дату, отобраны объекты с целью выборки, из которых признано сопоставимыми три объекта исследования, которые и использовались при расчете. В отчете прописан принцип подбора аналогов, при этом оценщик допускает вероятность существования других предложений на рынке, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки.

То обстоятельство, что объекты-аналоги N 1 и N 2 имеют вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, само по себе не свидетельствует о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки.

Как следует из отчета, оценщик исходил из классификации земельных участков, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Часть 1. Часть 2. В соответствии с данным справочником класс земельных участков "земельные участки под ИЖС" включает основные виды разрешенного использования: "земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства", "земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки). Таким образом, предусмотренный федеральными стандартами оценки принцип обоснованности, оценщиком соблюден.