Решение Хабаровского краевого суда

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 мая 2021 года Дело N 3а-83/2021

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,

при секретаре С.Н.Низамовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Каменщикова И.Б. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, о восстановлении срока,

установил:

В административном исковом заявлении, предъявленном к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Каменщиков И.Б. оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый N, наименование - гараж, назначение - нежилое, площадь 858,4 кв.м,, находящегося по адресу<адрес>. Обосновывая свои требования, он указал, что владеет объектом недвижимости на праве долевой собственности, является плательщиком налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр была утверждена кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 29.06.2012 года в размере 27 962 311,33 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения. Рыночная стоимость гаража существенно ниже его кадастровой стоимости, поэтому он вправе в судебном порядке оспорить кадастровую стоимость. Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере его рыночной стоимости 5 019 768 рублей. Просил восстановить срок, установленный для оспаривания кадастровой стоимости.

Определением судьи от 06.04.2021 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица администрация городского округа "Город Хабаровск", Шаповалова И.С., Наумов Д.А., Смалис И.Г., Головко Л.С.

В судебном заседании представитель административного истца Каменщикова И.Б. - Зубок М.Е., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Ли А.Г. просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на отсутствие доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, так как предоставленный отчет об оценке не соответствует требованиям, предъявляемым к таким документам. Применяя затратный подход к оценке, оценщик определилстоимость объекта недвижимости без учета стоимости прав на земельный участок, чем допустил нарушение требований ФСО. Также считает, что срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости не может быть восстановлен, поскольку в Единый государственный кадастр недвижимости 21.04.2021 года внесены сведения о результатах очередной кадастровой оценки.

Административный истец Каменщиков И.Б., представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, заинтересованные лица Шаповалова И.С., Наумов Д.А., Смалис И.Г., Головко Л.С., уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе рассмотрения дела установлено, что 28.06.2012 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, кадастровый N, наименование - гараж, назначение - нежилое, площадь 858,4 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, адрес (местоположение): <адрес>. В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности: 26.09.2017 года Каменщикова И.Б. на 22/100 доли; 22.08.2017 года - Шаповаловой И.С. на 10/100 доли, Наумова Д.А. 36/100 доли, Смалис И.Г. 6/100 доли; 14.09.2012 года Головко Л.С. 26/100 доли.

В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения.

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года N 571 "Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск" установлен и введен с 01.01.2005 года на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения к отдельным категориям налогоплательщиков. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.

С 01.01.2017 года налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ, Закон Хабаровского края от 30.09.2015 года N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения").

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края. В частности, кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N определена по состоянию на 29.06.2012 года в размере 27 962 311,33 рубля, и сведения об этом 08.02.2013 года в Единый государственный реестр недвижимости.

Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса и части 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 года N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. Эти положения подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.

Каменщиков И.Б. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, собственником которого является, путем обращения с таким иском в суд.

Суд считает несостоятельным и не принимает во внимание довод административного ответчика, что административный истец на день обращения с данным иском в суд - 06.04.2021 года, утратил право оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости, утвержденную по состоянию на 29.06.2012 года. Заявляя об этом, представитель Правительства Хабаровского края ссылается на то, что проведена очередная государственная кадастровая оценка и по состоянию на 01.01.2019 года утверждена новая кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N, которая применяется с 01.01.2020 года. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.02.2020 года.

Административный истец заявил ходатайство о восстановлении срока, установленного для оспаривания кадастровой стоимости, указав, что желает произвести перерасчет налога на имущество физических лиц, уплаченного им за предыдущие календарные годы - 2017, 2018 и 2019.

Как указано в части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Таким образом, установленный статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срок оспаривания кадастровой стоимости не является просительным и может быть восстановлен судом.

Согласно части 2.1. статьи 52, части 1 статьи 78 Налогового кодекса РФ перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 15 (земельный налог и налог на имущество физических лиц) настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения либо возврату налогоплательщику. Заявление о зачете или о возврате сумм излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Налог на имущество физических лиц подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. В случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57, пункт 2 статьи 58, пункт 1 статьи 409 Налогового кодекса РФ).

Исходя из приведенных положений закона, кадастровая стоимость объекта налогообложения, измененная на основании решения суда об установлении её в размере рыночной стоимости, принятого после 1 января 2019 года, и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Учитывая, что срок уплаты налога на имущество физических лиц за 2017 год истец 02.12.208 года, за 2018 год - 02.12.2019 года, за 2019 год - 01.12.2020 года, и Каменщиков И.Б. ранее не оспаривал утвержденную по состоянию на 29.06.2012 года кадастровую стоимость гаража с кадастровым номером N, суд, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", считает, что административный истец не утратил право оспорить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр, и ставшую на день обращения в суд архивной. Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость, с учетом имеющейся возможности обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчете налога на имущество физических лиц, является для него на дату обращения в суд актуальной. Принятие министерством имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 приказа от 11.11.2019 года N 103 поб утверждении новой кадастровой стоимости, подлежащей применению для целей налогообложения с 01.01.2020 года, не отменяет право административного истца обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчёте уже уплаченного налога на имущество физических лиц, исчисленного из кадастровой стоимости, применяемой до 01.01.2020 года. Поэтому ходатайство административного истца о восстановлении установленного законом срока для оспаривания кадастровой стоимости подлежит удовлетворению.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

По заказу Каменщикова И.Б. оценщиком К.А. Селивановым, состоящим в трудовых отношениях с ООО "Бизнес аудит оценка" (оценщик имеет высшее профессиональное образование по специальности "Антикризисное управление", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости"; с 13.12.2007 года является членом Ассоциации "Русское общество оценщиков" (регистрационный N 0000710), имеет стаж работы в оценочной деятельности 15 лет; профессиональная деятельность застрахована), произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0000000:3130, о чем 18.02.2021 года составлен отчет об оценке N 43/2021.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 29.06.2012 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).

В отчете об оценке от 18.02.2021 года N 43/2021 указано, что для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, исходя из того, что для этого имеются все необходимые данные, а для использования других методов необходимая достоверная информация (сметные расчеты строительства, поэлементная (фундамент, стены, крыша) разбивка затрат на создание объектов недвижимости) отсутствует. От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода, от применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа (страницы 44-45, 59-62 отчета).

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункты 18, 19, 20 ФСО N 1).

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт "г" пункта 24 ФСО N 7).

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункт "е" пункта 24 ФСО N 7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты "ж", "з", "и" пункта 24 ФСО N 7).

Изучив документы (технический паспорт (инвентарный номер 29784), выписку из ЕРГН об основных характеристиках объекта с кадастровым номером N), и произведя осмотр объекта оценки, оценщик установил, что он представляет собой отдельно стоящее одноэтажное здание (нежилое, гараж), которое имеет общую площадь 858,4 кв.м., построено в 1988 году. Здание имеет основные конструктивные элементы: фундамент - бетонный ленточный; стены и перегородки - кирпичные и ГВЛ; перекрытия - железобетонные плиты; крыша - односкатная кровля-рулонная; полы - бетонные; проемы - оконные-двойные глухие, дверные-простые, ворота металлические; внутренняя отделка -побелка; прочие конструкции - отмостка; отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация, слаботочные устройства и прочее - отсутствуют; имеется электроосвещение. Преобладающие материалы: вертикальных несущих конструкций - кирпич; горизонтальных несущих конструкций - железобетонные панели; наружных стен - кирпичные. Класс конструктивной системы - КС-1, класс качества econom.

В качестве объекта-аналог оценщик выбрал объект - "Здание межотраслевого применения (объект ПЗ.19.057) - класс конструктивной системы КС-1, класс качества econom (экономичный), строительный объем 5000 куб.м.". Объект подбирался из справочника "Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2010 г., для условий строительства в Московской области", Россия. Серия "Справочник оценщика.", раздел 3.19. Издание седьмое, под редакцией Табакова С.А., Дидковской А.В., -М.: ООО "КО-Инвест", 2010. -736с.. Показатель стоимости замещения по объекту принят в рублях на единицу измерения 1 куб.м.. Стоимость замещения, по данным справочника, составила 2143,16 руб./куб.м..

Оценщик, исходя из того, что объект-аналог имеет некоторое несоответствие объекту оценки по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства (справочные показатели по объектам-аналогам рассчитаны на районы с расчетной зимней температурой -30С), оценщик ввел поправки, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, и скорректировал величину полной восстановительной стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания. Поправки в стоимости на 1 единицу измерения были внесены в размере: на отопление, вентиляцию, кондиционирование - 102,89 руб./куб.м., на водоснабжение и канализацию - 77,10 руб./куб.м., на слаботочные системы - 12,83 руб./куб.м.. Поправки в виде корректирующих коэффициентов внесены к стоимости всего здания в размере: региональный коэффициент стоимости строительства составил - 1,09; на изменение цен в строительстве - 1,177.