Решение Калининградского областного суда

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 марта 2021 года Дело N 3а-80/2021

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А.

при секретаре - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Лысенко Надежды Ивановны к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером N,

УСТАНОВИЛ:

Лысенко Н.И. обратилась в суд 14 января 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 3200 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха, с дальнейшей эксплуатацией, расположенный по ул.Нахимова,22 г.Светлогорск (Отрадное), кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 в размере 15309376 руб. Такая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. от 16 декабря 2020 года N Н-1785-2020 составляет 6458 000 руб. Значительным превышением установленной кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушены, по утверждению административного истца, его права в части определения выкупной цены земельного участка (равной его кадастровой стоимости) в экономически обоснованном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области" и Территориальное управление Росимущества в Калининградской области.

Определением суда от 18 февраля 2021 года удовлетворено ходатайство Территориального управления Росимущества в Калининградской области о назначении судебной оценочной экспертизы, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

2 марта 2021 года в суд поступило заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6129577 руб.

Определением от 3 марта 2021 года производство по делу возобновлено.

10 марта 2021 года в суд подано уточненное административное исковое заявление, в котором Лысенко Н.И. просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной экспертным путем, в размере 6129577 руб.

В судебном заседании представитель Лысенко Н.И. - Томашевская А.Г. уточненные административные исковые требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области и Правительства Калининградской области, а также заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области и Территориального управления Росимущества в Калининградской области - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что указанный земельный участок находится в собственности Российской Федерации с 7 октября 2010 года и принадлежит на праве аренды Лысенко Н.И. с 19 мая 2020 года на основании соглашения от 29 апреля 2020 года о передаче прав и обязанностей по договору N 26-ФС от 3 февраля 2004 года аренды земельного участка, заключенного на срок с 19 июля 2003 года по 18 июля 2052 года (л.д. 7-18, 174-187).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" в размере 15309 376 руб. и 5 февраля 2020 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН (л.д. 6).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно письму Территориального управления Росимущества в Калининградской области от 27 ноября 2020 года выкупная цена земельного участка при его продаже без проведения торгов определяется согласно пункту 2 постановления Правительства РФ от 26 марта 2015 года N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов" в размере его кадастровой стоимости и составляет 15309376 руб. (л.д. 19).

Поскольку выкупная цена земельного участка определяется в случае заключения договора купли-продажи без проведения торгов исходя из кадастровой стоимости участка, существенное превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет нарушение прав арендатора земельного участка.

Таким образом, Лысенко Н.И. вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исчисляемый в данном случае с 5 февраля 2020 года, не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке оценщика ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. от 16 декабря 2020 года N Н-1785-2020 о рыночной стоимости оцениваемого участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6458 000 руб.

Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена путем сравнительного подхода с использованием информации о 4 объектах-аналогах, которые сопоставимы с оцениваемым участком по виду разрешенного использования (для строительства гостевого дома, под гостиницу, рекреацию, для объектов рекреационного назначения, для строительства курортно-рекреационного комплекса), а также по местоположению (в курортной зоне Балтийского моря) и по площади (за исключением одного из объектов, в отношении которого проведена корректировка в связи с существенным превышением площади объекта-аналога по отношению к площади оцениваемого участка).

Неприменение затратного и доходного подходов мотивировано оценщиком.

В то же время, в результате анализа рынка недвижимости оценщиком был сделан вывод о том, что рынок земельных участков под объекты рекреации в Калининградской области развит слабо, а при анализе данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости определении сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, оценщик использовал информацию только о 4 земельных участках, не обосновав отказ от использования в расчетах иных объектов, доступных оценщику, что может свидетельствовать о том, что отчет об оценке не в полной мере соответствует положениям п.п. "в" п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.

Полагая, что данные обстоятельства могут свидетельствовать об ошибочности выводов оценщика при определении рыночной стоимости земельного участка, а также в целях обеспечения объективного разрешения спора с учетом значительной разницы между установленной кадастровой стоимостью и определенной оценщиком рыночной стоимостью земельного участка, определением суда от 18 февраля 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза (л.д. 144-147).

В соответствии с заключением эксперта от 1 марта 2021 года рыночная стоимость упомянутого земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6129577 руб. (л.д. 151-170).

Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участка определена экспертом сравнительным подходом, при этом эксперт, анализируя рынок недвижимости, также указал на то, что рынок земельных участков под объекты рекреации в Калининградской области слабо развит, наибольшее количество предложений о продаже земельных участков представлено в Светлогорском городском округе, Зеленоградском районе, г.Пионерский, пгт Янтарный и г.Балтийск (которые расположены на побережье Балтийского моря), при этом основными факторами, влияющими на цену земельных участков под объекты рекреации являются местоположение, площадь земельных участков, транспортное обеспечение, развитость инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций.

В качестве объектов-аналогов отобрано 4 земельных участка, из которых 1 участок расположен в пос.Малиновка г.Зеленоградска и 3 участка - в пос.Отрадное г.Светлогорска (как и оцениваемый участок).

Разрешенное использование всех объектов-аналогов сопоставимо с разрешенным использованием объекта оценки (под гостевой дом, под гостиницу, под общественно-деловую застройку, под дом отдыха, санаторий).

Экспертом, равно как и ранее оценщиком, применены корректировки на торг и на масштаб (в отношении объектов-аналогов, площадь которых превышает площадь оцениваемого участка).

Отказ от проведения иных корректировок мотивирован.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Эксперт Димитриченко К.Б. обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.

Не указывает на наличие соответствующих обстоятельств и Территориальное управление Росимущества.

Таким образом, законных оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется, тем более, что соответствующих доводов ни административные ответчики, ни заинтересованные лица не изложили суду.

Заключение эксперта объективно свидетельствует о том, что установленная методом массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца на определение выкупной цены земельного участка в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта - 6129 577 руб.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Лысенко Надежды Ивановны, поданное в суд 14 января 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 3200 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства базы отдыха, с дальнейшей эксплуатацией, адрес: ул.Нахимова,22 в г.Светлогорске, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 6129577 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 марта 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка