Решение Оренбургского областного суда

ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 3а-794/2021

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хакимовой О.В.,

при секретаре Червонной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрорезерв-СВ" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО "Агрорезерв-СВ" обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года и составляет 5 534 141,55 рубль, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на эту же дату в размере 914 111 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года и составляет 4 680 189,17 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на эту же дату в размере 705 897 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года и составляет 5 459 121,08 рубль, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на эту же дату в размере 829 435 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года и составляет 10 152 805,45 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на эту же дату в размере 1 857 146 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года и составляет 6 152 144,24 рубля, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на эту же дату в размере 1 005 673 рубля.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года и составляет 5 405 671,07 рубль, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на эту же дату в размере 1 110 776 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и интересы административного истца, как арендатора, просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Представитель ООО "Агрорезерв-СВ", представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, Государственного бюджетного учреждения "Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области", Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Экспериментальный сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, извещённые о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие сторон и заинтересованных лиц, надлежащим образом извещенных о явке в суд, поскольку их явка не была признана судом обязательной.

Изучив материалы дела, принимая во внимание отзывы административного ответчика и заинтересованных лиц, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Оренбургской области от 28 сентября 2017 года N 693-п "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Оренбургской области" постановлением Правительства Оренбургской области от 29 ноября 2019 года N 881-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Оренбургской области по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Агрорезерв-СВ" на основании договора аренды земельных участков N от 23 июля 2014 года является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

- с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес)

Арендодателем по указанному договору является администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области.

Срок действия договора аренды установлен с 23 июля 2014 года по 22 июля 2024 года (п. 2.1).

Как следует из административного иска и приложенных к нему документов, целью подачи иска является снижение выкупной стоимости земельных участков.

Согласно подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 14 февраля 2021 года, 16 февраля 2021 года кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 года, утверждена постановлением Правительства Оренбургской области от 29 ноября 2019 года N 881-пп в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 534 141,55 рубль;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 680 189,17 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 459 121,08 рубль;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 10 152 805,45 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 152 144,24 рубля;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 405 671,07 рубль.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельных участков на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N от 15 апреля 2021 г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5 который является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки".

Указанным отчетом рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 года и составляет:

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 914 111 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 705 897 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 829 435 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 857 146 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 005 673 рубля;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 110 776 рублей.

Отчёт подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих административному истцу.

Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе нормами Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При проведении оценки рыночной стоимости земельных участков оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов с приведением интервалов значений этих факторов, дано описание процесса оценки объектов недвижимости. Расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков реализован сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от применения других подходов.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельных участков, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено и судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 12 мая 2021 года.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Агрорезерв-СВ" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес), равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 914 111 рублей до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес), равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 705 897 рублей до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес: (адрес), равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года. в размере 829 435 рублей до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.