Решение Московского областного суда

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 сентября 2021 года Дело N 3а-784/2021

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N За-784/2021 по административному исковому заявлению Николаева Сергея Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Николаев С.Н. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания, равного его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности Бричкарь Т.И. в судебное заседание явилась, настаивала на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключение <данные изъяты> 2021г. просила признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки.

Представители ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" и Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились, представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривают, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в свое отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей административного истца и ответчика, допросив эксперта <данные изъяты>., приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что Николаев С.Н. является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 18 октября 2014 года N 126/2014-ОЗ "О единой дате начала применения на территории Московской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" в отношении спорного нежилого здания административный истец является плательщиком налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" N <данные изъяты>. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки" по состоянию на 07.05.2018 г. утверждена кадастровая стоимость нежилого здания в размере <данные изъяты> руб.

Поскольку административный истец является собственником нежилого помещения и плательщиком налога, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку нежилого здания завышенной, нарушающей права, Николаев С.Н. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, к которому приложил отчет оценщика N <данные изъяты>", которым рыночная стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения по состоянию на 07 мая 2018 года определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 19 мая 2021 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 07.05.2018 г. определена в размере <данные изъяты> рубля.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов.

Эксперт <данные изъяты> в судебном заседании поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что экспертом было проведено всестороннее изучение объекта экспертизы, в том числе анализируется информация о текущем использовании оценки. Все объекты аналоги имеют в своем составе торговые и офисные площади, в том числе и аналог N 3, который является офисно-торговым объектом, при этом также имеет в своем составе складскую площадь. Данное различие было учтено путем внесения корректировки на материал стен и назначение. Кроме того, была применена корректировка на тип объекта к аналогу N 2, информация подтверждается фотоматериалами, где обозначена четкая площадь помещения, а также в тексте публикации и заголовке используется термин "помещение". Поправка на техническое состояние объекта-аналога N 1, используемого при расчете арендной платы, применена обоснованно. Существующая практика показывает, что арендаторы делают ремонт согласно концепции магазина за свой счет, при этом, на время проведения ремонта предоставляются каникулы. Арендная плата в публикации дается на время функционирования и использования объекта, то есть та, которую желает видеть в качестве своего дохода арендодатель. Учитывая тот факт, что в публикации отсутствуют оговорки о ставке аренды после проведения ремонта, экспертом принято значение как для объекта в эксплуатации, что сопоставимо с объектом экспертизы. На странице 48-49 приведено подробное обоснование отсутствия корректировки на дату оценки с указанием источников. Скриншот диаграммы "Динамика средней цены предложения по аренде коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД из обзора ООО "ПФК" за 2 квартал 2018 года подтверждает отсутствие существенного колебания цен предложений по аренде торговой и офисной недвижимости. Вся информация по объекту-аналогу N 3, используемого при расчете арендной платы, приведена; на странице 73 заключения вторая часть публикации, в соответствии с которой стоимость объекта за период публикации не менялась. Таким образом, с 23.01.2017 по 11.10.2018 аналог предлагался в аренду по ставке 900 руб./кВ.м., то есть информация, указанная в публикации актуальна на дату оценки (07.05.2018).

При проведении экспертизы были использованы общепринятые в оценочной деятельности источники информации, ссылки и скриншоты приведены по тексту заключения. Требования использовать единственный источник для введения корректировок отсутствует, Справочник оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. не содержит полный исчерпывающий перечень необходимых корректировок, поэтому в ряде случаев необходимы иные источники. Экспертом использовались данные для Московской области, изложенные в СРД N 21, что увеличило точность расчета рыночной стоимости объекта исследования. На стр. 52 заключения содержится техническая ошибка, рыночная стоимость во всех подходах определена на дату 07.05.2018 года, что подтверждается описанием корректировок и остальным текстом заключения.

Учитывая тот факт, что в качестве аналогов приняты помещения площадью 150-473 кв.м., фактически представляющие собой этажи в зданиях, в состав которых также входят коридоры, то применение рыночных данных по арендопригодной площади является наиболее оправданным. Более того, технический паспорт БТИ не определяет арендопригодную площадь. Площади, указанные как вспомогательные также могут сдаваться в аренду. Например, помещения, раздевалки, веранда и холлы являются вспомогательными помещениями, при этом абсолютно очевидно, что данные помещения могут быть сданы в аренду самостоятельно либо в составе помещений. Таким образом, для определения рыночной стоимости наиболее правильным является применение среднерыночных показателей.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке по состоянию на вышеуказанную дату и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости; оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

Исходя из изложенного, исковые требования Николаева С.Н. об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объектов недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" N <данные изъяты> по состоянию на 07.05.2018, надлежащим административным ответчиком по требованиям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", утвердившее данный акт.

Соответственно, в удовлетворении требований Николаева С.Н. к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, как к ненадлежащим ответчикам следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Николаева Сергея Николаевича к ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., определенной по состоянию на 07 мая 2018 года, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля.

В удовлетворении исковых требований Николаева Сергея Николаевича к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Росреестра по Московской области отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 15.09.2021г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка