Решение Тамбовского областного суда

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 апреля 2021 года Дело N 3а-78/2021

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Курносовой Д.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об оспаривании результатов определении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Тандер" обратилось в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** равной их рыночной стоимости по состоянию на *** согласно отчетам оценщика ООО "Оценка.Право.Кадастр" об оценке N 15/07/2020-Т, N 17/07/2020-Т, N 18/07/2020-Т, N 19/07/2020-Т, N 20/07/2020-Т, N 21/07/2020-Т от 31 июля 2020 года. В обоснование требований указало, что кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, что влечет нарушение прав административного истца как плательщика налога на имущество.

В ходе судебного разбирательства дела административный истец уточнил предъявленные требования, подав письменное заявление 14 апреля 2021 года, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с результатами судебной экспертизы.

В судебное заседание участвующие в деле лица, чья явка не признавалась судом обязательной, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представители административного истца и административных ответчиков в письменных заявлениях просили дело рассмотреть без их участия, в связи с этим, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В письменном отзыве административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) просило в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащим административным ответчиком.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в письменных возражениях просил в удовлетворении требований отказать, ссылаясь, на существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки, которая сама по себе вызывает сомнения в достоверности выводов оценщика в отчете.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости, в отношении которых в 2020 году налоговая база определяется как кадастровая стоимость в соответствии с главой 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Законом Тамбовской области от 28 ноября 2003 года N 170-3 "О налоге на имущество организаций на территории Тамбовской области" и приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 27 декабря 2019 года N 798, а именно:

- нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 1159,3 кв.м., 2012 года ввода в эксплуатацию по завершении строительства, расположенного по адресу: ***;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 696,7 кв.м., расположенного по адресу: ***, ***

- нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 1296 кв.м., 1971 года завершения строительства, расположенного по адресу: ***е;

- нежилого здания гипермаркета с кадастровым номером ***, площадью 11206,6 кв.м., 2008 года завершения строительства, расположенного по адресу: ***;

- нежилого здания торгового центра с кадастровым номером *** площадью 1300,9 кв.м., 2008 года завершения строительства, расположенного по адресу: ***а;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 1813,3 кв.м., расположенного по адресу: ***

Являясь плательщиком налога на имущество, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости.

Данные объекты недвижимости вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 года N 611 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области" по состоянию на 1 января 2016 года в следующих размерах:

- объекта с кадастровым номером *** - 59 900 706 руб. 40 коп.;

- объекта с кадастровым номером *** - 17 243 896 руб. 29 коп.;

- объекта с кадастровым номером *** - 58 720 399 руб. 20 коп.;

- объекта с кадастровым номером *** - 525 435 113 руб. 5 коп.;

- объекта с кадастровым номером *** - 46 070 918 руб. 19 коп.;

- объекта с кадастровым номером ***- 67 151 685 руб. 4 коп..

Оспаривая кадастровую стоимость и соблюдая досудебный порядок урегулирования настоящего спора, административный истец 13 октября 2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия), представив отчеты оценщика ООО "Оценка.Право.Кадастр" об оценке N 15/07/2020-Т, N 17/07/2020-Т, N 18/07/2020-Т, N 19/07/2020-Т, N 20/07/2020-Т, N 21/07/2020-Т от 31 июля 2020 года, в которых рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2016 года составляет для объектов оценки с кадастровыми номерами:

- *** - 44 069 000 руб.;

- *** - 12 574 000 руб.;

- *** - 42 530 000 руб.;

- *** - 372 324 000 руб.;

- *** - 33 494 000 руб.;

- *** - 47 593 000 руб..

Решениями Комиссии N 277 и N 278 от28 октября 2020 года отклонены заявления административного истца по причине несоответствия оформления и содержания отчетов об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от 4 февраля 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчетов оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки.

Согласно заключению N 00276/4-4-21 от 31 марта 2021 года, выполненному экспертом ФБУ Тамбовская ЛСЭ Минюста России Шишковым А.В., в вышеуказанных отчетах оценщика выявлены существенные нарушения (ошибки), влияющие на итоговое значение рыночной стоимости, что служит основанием для признания ненадлежащего использования методологического аппарата определения рыночной стоимости в исследованных отчетах; указанные нарушения могут служить основанием для признания отчетов об оценке не соответствующими действующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2016 года составляет:

- объекта с кадастровым номером *** - 37 172 539 руб.;

- объекта с кадастровым номером *** - 15 291 016 руб.;

- объекта с кадастровым номером *** - 41 870 409 руб.;

- объекта с кадастровым номером *** - 386 873 091 руб.;

- объекта с кадастровым номером ***- 42 032 708 руб.;

- объекта с кадастровым номером ***- 57 492 670 руб.

Оценив заключение эксперта Шишкова А.В. в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки "Юриспруденция" со специализацией "Судебно-экспертная деятельность в правоприменении", квалификацию судебного эксперта, имеющего право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки", предоставленное Центрально-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, дополнительное профессиональное в области оценочной деятельности с правом на ведение профессиональной деятельности в сфере "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности", специализацию "Оценка стоимости предприятия (бизнеса), стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества с 2001 года, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Порядок проведения экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

При исследовании отчетов оценщика N 21/07/2020-Т, N 15/07/2020-Т, N 18/07/2020-Т, N 20/07/2020-Т, N 17/07/2020-Т, N 19/07/2020-Т экспертом в частности установлено, что в отчетах оценщиком нарушены требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 11в, 11г и 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), пункта 8з Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", поскольку оценщик неправильно определилсегмент рынка, к которому относятся объекты оценки; не привел обоснования принятых из различных источников каждого из ценообразующих факторов; проигнорировал важные ценообразующие факторы - функциональное назначение объекта, наличие парковки, расположение относительно остановок общественного транспорта, а также материал стен; анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, оценщиком выполнен неполно, отсутствует анализ ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; оценщиком неверно использовано прогнозное значение роста арендных ставок.

При проведении экспертом оценки объектов оценки, экспертом произведен осмотр предметов исследования, подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка объектов недвижимости, к которому принадлежат объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость.

Экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом сравнительным и доходными подходами, при которых был проведен анализ рынка объектов недвижимости и подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектами оценки.

По отличным от объектов оценки ценообразующим факторам объектов-аналогов экспертом введены необходимые корректировки, в том числе: на возможность торга, месторасположение, динамика сделок на рынке, расположение относительно остановок общественного транспорта, площадь, тип объекта, этажность, функциональное назначение, наличие отдельного входа, физическое состояние, состояние отделки, тип парковки.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.

Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, учитывая, что экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, не содержит противоречий в выводах эксперта, и участниками процесса не оспорено. Напротив административный истец выразил с ним свое согласие, уточнив предъявленные требования.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную в экспертном заключении, как и доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, суду не представлено.

Ошибочное указание экспертом кадастрового номера объекта недвижимости - нежилого здания, площадью 1296 кв.м., 1971 года завершения строительства, расположенного по адресу: ***, (вместо *** указан ***) является явной технической опиской, и не влияет на вывод эксперта о рыночной стоимости данного объекта недвижимости, правильность которого сомнения не вызывает.

В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая вышеприведенные недостатки отчетов оценщика, считает обоснованным определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив уточненные требования административного истца.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что не является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям действующего на момент определения и утверждения оспариваемых результатов кадастровой стоимости законодательства, в частности статьи 24.11 Закона об оценочной деятельности; пунктов 1 и 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; пунктов 1, 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым названный государственный орган осуществлял функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является надлежащим административным ответчиком наряду с другими административными ответчиками по делу, осуществившими функции по государственной кадастровой оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества "Тандер", поданное в Тамбовский областной суд 20 ноября 2020 года после обращения 13 октября 2020 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в следующих размерах:

- объекта с кадастровым номером *** - 37 172 539 руб.;

- объекта с кадастровым номером *** - 15 291 016 руб.;

- объекта с кадастровым номером *** - 41 870 409 руб.;

- объекта с кадастровым номером *** - 386 873 091 руб.;

- объекта с кадастровым номером ***- 42 032 708 руб.;

- объекта с кадастровым номером ***- 57 492 670 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 28 апреля 2021 года.

Судья Ледовских И.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка