Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 октября 2021 года Дело N 3а-758/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Дубинина А.И.,

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителей заинтересованных лиц: ООО "Ясень" - ФИО3 и ГБУ СК "<адрес>имущество" - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> к Министерству имущественных отношений <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров, о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> об оспаривании решения комиссии,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> обратился в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес>.

Просит: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке; исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную комиссией запись о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 9 752 948 рублей; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 16 721 600.35 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, установлена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке 9 752 948 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в ЕГРН в размере 16 721 600,35 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> считает решение комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N незаконным по следующим основаниям.

В рамках поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который по мнению комитета, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, и неприменим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка. Комитет, считает, что требования Федеральных стандартов оценки ФИО1 не были выполнены. Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов. На стр. 28 отчета об оценке указано, что объект исследования и объекты-аналоги находятся в одной территориальной зоне, на окраинах города. Комитет не согласен с данным выводом ФИО1, поскольку объект исследования находится в более развитом районе города, чем например объекты-аналоги N и N. Следовательно, ФИО1 должна быть применена корректировка на местоположение. Однако ФИО1 применил корректировку 0%.

Кроме того ФИО1 сделан вывод о том, что объект исследования и объекты-аналоги N и N имеют одинаковую транспортную доступность. Однако объекты-аналоги N и N расположены внутриквартально, не имеют асфальтированных и удобных подъездных путей. При этом, объект исследования расположен на красной линии, не далеко от автомагистрали, примерно в 500 м. Комитет считает, что ФИО1 данная корректировка применена неверно.

Также ФИО1 применены понижающие корректировки на наличие коммуникаций к объектам-аналогам N и N. Комитет считает применение данных корректировок также необоснованным, поскольку сложно представить земельные участки без наличия коммуникаций. ФИО1 после применения каждой корректировки в таблице расчет рыночной стоимости должна отражаться скорректированная цена для исключения недопонимании и соблюдения принципа доступности. Согласно п. 11 ФСО N для построения модели оценки ФИО1 осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

С учетом вышесказанного можно сделать вывод о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям Федеральным стандартам оценки.

Комитет считает, что информация используемая ФИО1, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории <адрес> для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

По мнению административного истца установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости нарушает интересы муниципального образования <адрес>. Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Представители административного истца, административных ответчиков: Министерства имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес>, представители заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>,, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по <адрес>, ООО "Ясень", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Представитель заинтересованного лица ООО "Ясень" ФИО3 просил в удовлетворении административного иска отказать, указаывая на необоснованность доводов административного истца.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО4 просила принять решение на усмотрение суда.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 подробно дал ответы на все поступившие вопросы относительно итоговой величины стоимости земельного участка с кадастровым номером N По окончании допроса эксперта, дополнительных вопросов по заключению эксперта не возникло.

Заслушав представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "Ясень" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 8 099+/-31 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под объектами производственной базы и расходного склада нефтепродуктов (литеры "А" - административно-бытовой здание, "Б" - склад, "Д" - операторская, "П" - пункт охраны, "I" - резервуарный парк), адрес: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в квартале 603.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 16 721 600.35 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Таис" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 9 752 948 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ от ООО "Ясень" в лице представителя по доверенности N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете ООО "Таис" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости 16 721 600.35 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 41.67%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Таис" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020, равной 9 752 948 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В <адрес> на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что ООО "Ясень" при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО "Ясень" в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ N рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: ФИО7 (первый заместитель министра имущественных отношений <адрес>), ФИО8 (заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по <адрес>), члены комиссии: ФИО9 (уполномоченный по защите прав предпринимателей в <адрес>), ФИО10 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "ФИО1 Россия", ФИО11 (юрисконсульт юридического отдела ФИО1 "Торгово-промышленная палата <адрес>"), ФИО12 (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "ФИО1", секретарь комиссии ФИО13 (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений <адрес>).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению муниципальным имуществом вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск от ДД.ММ.ГГГГ Nс поступил в <адрес>вой суд ДД.ММ.ГГГГ. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от ДД.ММ.ГГГГ N).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения ФИО1 оценки объекта оценки; сведения об ФИО1 или ФИО1, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения ФИО1 и сведения о членстве ФИО1 в саморегулируемой организации ФИО1; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых ФИО1 и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан ФИО1 или ФИО1, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью ФИО1 или ФИО1 либо печатью юридического лица, с которым ФИО1 или ФИО1 заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО оценочная компания "Эксперт".