Решение Верховного Суда Удмуртской Республики

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 20 мая 2021 года Дело N 3а-75/2021

дело N а-75/2021

Решение

Именем Российской Федерации

20 мая 2021 года <адрес> УР

Верховный суд У. Республики в составе судьи Соловьева В.А., при секретаре Гирбасовой С.И. с участием представителя административного истца ООО "АСПЭК-Центр" - Обуховой Т.В., представителя П. У. Республики - Небогатиковой Н.Ю., представителя БУ УР "ЦКО БТИ" - Романченко И.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "АСПЭК-Центр" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АСПЭК-Центр" (далее - ООО "АСПЭК-Центр", административный истец, Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости. Требования мотивировало тем, что Общество является собственником объектов недвижимости:

- нежилое здание, автосалон с объектами автосервиса "TOYOTA", с кадастровым номером 18:26:030018:238, общей площадью 5 704,5 кв.м., расположенный по адресу: У. Республика, <адрес>.

- нежилое здание, с кадастровым номером 18N :1805, общей площадью 11647 кв.м., расположенное по адресу: У. Республика, <адрес>

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 18:26:030018:238 установлена в размере 221 521 422,38 рублей. В то же время согласно отчета об оценке, выполненного ООО "ЭКСО-Ижевск" от ДД.ММ.ГГГГ N н-12/2020 на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости составила 134 400 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 18:N :1805 установлена в размере 48 688 093,86 рублей. В то же время согласно отчета об оценке, выполненного ООО "Экспертиза Собственности-Ижевск" от ДД.ММ.ГГГГ N н-12/2020 на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости составила 35 600 000 рублей. Сумма кадастровой стоимости объектов недвижимости влияет на размер уплачиваемого налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца требования, изложенные в заявлении, поддержала в полном объеме в размере, установленном представленными отчетами об оценке, не согласившись с результатами проведенной по делу экспертизы, настаивала на проведении повторной экспертизы и вызове и допросе эксперта.

Представители П. У. Республики и БУ УР "ЦКО БТИ", не возражали против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, установленной по результатам назначенной судом экспертизы.

Представитель заинтересованного лица, участвующего в деле, в судебное заседание не явился, надлежащим образом (заказным письмом с уведомлением о вручении) лицо было извещено о времени и месте судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Проверив основания заявленного иска, исследовав материала дела, оценив результаты экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что истец является собственником объектов недвижимости:

- нежилое здание, автосалон с объектами автосервиса "TOYOTA", с кадастровым номером 18:26N :238, общей площадью 5 704,5 кв.м., расположенный по адресу: У. Республика, <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости утверждена постановлением П. У. Республики N от 20.11.2019г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда на территории У. Республики по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ" и на ДД.ММ.ГГГГ составляет 221 521 422.38 рублей

- нежилое здание, с кадастровым номером N 030018:1805, общей площадью 11647 кв.м., расположенное по адресу: У. Республика, <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости утверждена на основании постановления П. У. Республики N от 20.11.2019г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда на территории У. Республики по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ", актом 50/2020 и на ДД.ММ.ГГГГ составляет 48 688 093.86 рублей.

Согласно отчета об оценке N -н-12/2020 составленного ООО "ЭКСО-Ижевск" от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 18:26:030018:238, общей площадью 5704,5 кв.м., расположенного по адресу: У. Республика, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 134 400 000 рублей.

Согласно отчета об оценке N -н-12/2020 составленного ООО "ЭКСО-Ижевск" от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 18:26:030018:1805, общей площадью 1164,7 кв.м., расположенного по адресу: У. Республика, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 35 600 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость спорных объектов превышает их рыночную стоимость, установленную отчетами об оценке, владелец имущества обратился в Верховный суд У. Республики с административным иском об оспаривании установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением Верховного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "КРОМ". Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость объектов недвижимости:

- здания, назначение: нежилое, двухэтажное (подземных этажей - 0), площадью 1 127,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 18:N :1805, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

- здания - автосалона "TOYOTA", назначение: нежилое, двухэтажное (подземных этажей - 0), площадью 5 704,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 18:26:030018:238., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

2. Допущено ли в отчетах об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N н-12/2020, от ДД.ММ.ГГГГ N н-12/2020, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "ЭКСО-ИЖЕВСК", нарушение требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

В заключении эксперта ООО "КРОМ" Городиловой Е.В. N Н-04 от ДД.ММ.ГГГГ изложены следующие выводы:

1) - рыночная стоимость нежилого здания, автосалон "TOYOTA", с кадастровым номером 18:N :238, общей площадью 5 704,5 кв.м., расположенного по адресу: У. Республика, <адрес>. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 169 900 000 рублей.

- рыночная стоимость нежилого здания, с кадастровым номером 18:N :1805, общей площадью 11647 кв.м., расположенного по адресу: У. Республика, <адрес>. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 36 450 000 рублей.

2) В отчетах N н-12/20,18н-12/20 от ДД.ММ.ГГГГ допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в части отбора объектов аналогов.

Указанные выводы подробно мотивированы в исследовательской части заключения эксперта.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В связи с чем, суд признаёт, что заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробные описания проведённых исследований. Выводы и ответы на поставленные судом вопросы, изложенные в экспертном заключении, подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд находит заявленное требование подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации). При этом в соответствии со статьями 375 и 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов недвижимости определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Согласно Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 298 - Результат оценки может использоваться, в том числе для совершения сделок и налогообложения. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость.

Таким образом, законодательство допускает возможность определения рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 62 КАС РФ - лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.Согласно ч.5 ст. 247 КАС РФ - стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Часть 1 статьи 248 КАС РФ устанавливает, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Оценив заключение эксперта ООО "КРОМ" Городиловой Е.В. N Н-04 от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что не установлено обстоятельств, позволяющих подвергнуть выводы эксперта сомнению, суд соглашается с изложенными в нем выводами, считает необходимым определить кадастровую стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, на дату определения их кадастровой стоимости, в размере, установленном по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Оценивая доводы ходатайств представителя административного истца о необходимости вызова и допроса эксперта, а также необходимости назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

Несогласие представителя административного истца с заключением экспертизы сводится в частности к замечаниям, относительно выбранным экспертом объектам - аналогам.

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Из исследовательской части заключения экспертизы следует, что объекты недвижимости - здание автосалона с объектами автосервиса и нежилое здание относятся к рынку зданий и помещений общественно-делового назначения, при этом учитывалось назначение и характеристики объектов-аналогов и объекта оценки. Причем в заключении эксперта, анализ рынка проведен в более чем достаточной мере.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальных, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N 1. Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N 1.

Приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки, каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом учтены такие ценообразующие факторы, как местоположение, площадь, вид разрешенного использования, имущественные права, функциональное назначение, физические характеристики, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту исследования. Использованные экспертом объекты-аналоги соответствуют указанному условию, что также наиболее точно отражает рынок недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта и в целом по Российской Федерации.

Также представитель административного истца в качестве доводов о несогласии с заключением эксперта приводит необоснованное применение корректировок что, по его мнению, привело к увеличению стоимости объектов-аналогов.

Однако суд полагает, что обоснованное использование корректировок на вид и местоположение позволяет осуществить сравнение похожих по типу и классов объектов, что является важным условием создания понятной и прозрачной модели рынка, позволяет расширить массив объектов-аналогов, применяемых при использовании сравнительного подхода оценки, что обеспечивает высокую достоверность итоговых результатов.

Экспертом верно определены характеристики объектов исследования, а поскольку характеристики объектов-аналогов и объекта исследования не обязательно подлежат полному совпадению, экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемого объекта в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, физических характеристиках, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Кроме того, цены предложений к продаже объектов-аналогов установлены экспертом из открытых источников информации. Эксперт в качестве источников информации для выявления объектов-аналогов использовал архив ресурса объявлений, принт-скрины материалов веб-сайтов, представленных к продаже объектов недвижимости, использованных при составлении экспертом работ по оценке в соответствующем периоде. При этом в принт-скринах указаны источники информации, со ссылками по которым возможна проверка источника используемой информации, что соответствует требованиям пункта 11 ФСО N 3.

В целом, представленная в экспертном заключении необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка сегмента рынка подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации - ссылка на размещенные объявления, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7.

Таким образом суд, изучив заключение судебной экспертизы, находит его полностью соответствующим как положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).

Вместе с тем такие противоречия в ходе судебного заседания по данному делу не установлены.