Решение Хабаровского краевого суда

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 6 мая 2021 года Дело N 3а-73/2021

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,

при секретаре С.Н.Низамовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Джи Си Эф", общества с ограниченной ответственностью "Эссет Менеджмент" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО "Джи Си Эф", ООО "Эссет Менеджмент" в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, оспаривают кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый N, площадь 589,9 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. Обосновывая свои требования, административные истцы сослались на то, что являются сособственниками этого объекта, и плательщиками налога на имущество юридических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость помещения по состоянию на 01.01.2019 года утверждена приказом Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 N 103 в размере 17 705 324,71 рублей. Отчетом об оценке N 270/Н/2020 от 10.02.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 10 169 876 рублей. Административные истцы просят установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Определением судьи от 15.03.2021 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо Правительство Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административных истцов ООО "Джи Си Эф" и ООО "Эссет Менеджмент" - Кузь С.Б., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица Правительства Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

В письменных возражениях представитель заинтересованного лица Правительства Хабаровского края просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на отсутствие доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости. Он считает, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям, предъявляемым к таким документам, поэтому не может быть принят в качестве доказательства. Применяя сравнительный подход к оценке оценщик отобрал объекты-аналоги, которые существенно отличаются от объекта оценки по одному из основных ценообразующих факторов - по площади. Это свидетельствует о нарушении пункта 14 ФСО N 1. Также указано, что Правительство Хабаровского края не является заинтересованным лицом в данном деле, поскольку исполнение краевого бюджета, в который зачисляются налоги, уплаченные с имущества юридическими лицами, осуществляется министерством финансов Хабаровского края.

В письменном отзыве на административное исковое заявление административный ответчик Управление Росреестра по Хабаровскому краю указал, что не имеет правового интереса в исходе данного дела.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости указано, что с 14.06.2013 года на кадастровом учете находится объект недвижимости, кадастровый N, наименование - помещение, назначение - нежилое, площадь 589,9 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>. Указанный объект недвижимости находится в здании с кадастровым номером N. Право собственности с 24.09.2014 года зарегистрировано за ООО "Джи Си Эф" (1/2 доля ), ООО "Эссет Менеджмент" (1/2 доля).

В части 1 статьи 372 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 375, пункта 1 части 1, части 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении некоторых видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, к которым относятся и административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законом Хабаровского края от 10.11.2005 года N 308 "О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае" введен налог на имущество организаций. Законом установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 2 000 квадратных метров и помещений в них, включенных в соответствии со статьей 378.2 части второй Налогового кодекса РФ в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (пункт 3 статьи 1.1).

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 (принят в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке") утверждены по состоянию на 01.01.2019 года, результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером N - в размере 17 705 324, 71 рублей. В Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости этого объекта внесены 12.02.2020 года, кадастровая стоимость применяется с 01.01.2020 года.

Приказом министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края от 19.12.2019 года N 264 определен на 2020 год перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в который включен объект кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в том числе находящееся в нем помещение с кадастровым номером N.

В статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке) указано, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (часть 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).

Являясь плательщиками налога на имущество организаций, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, ООО "Джи Си Эф", ООО "Эссет Менеджмент" имеют самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в их собственности объекта недвижимости, и вправе обратиться в суд с таким требованием.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой стоимости было подано ООО "Джи Си Эф", ООО "Эссет Менеджмент" в суд 01.03.2021 года. До обращения в суд с таким заявлением административные истцы в иные инстанции не обращались.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По заказу ООО "Джи Си Эф" и ООО "Эссет Менеджмент" оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" Демьяненко Ю.А. (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 20.01.2015 года является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", регистрационный номер 1556), о чем 10.02.2021 года подготовлен отчет N 270/Н/2020.

Изучив содержание отчета об оценке от 10.02.2021 года N 270/Н/2020, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В отчете указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.01.2019 года - на ту же дату определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).

В отчете об оценке от 10.02.2021 года N 270/Н/2020 указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения, который базируется на информации о ценах и предложений и сделок с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Выбор метода и подхода обусловлен тем, что имеется достаточно информации о рынке по объектам недвижимости, схожими с объектом оценки, что позволяет, с учетом вносимых поправок, определить цену каждого аналога, как бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает возможность оценщику сделать вывод о наиболее вероятной цене для оцениваемого объекта. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, в отчете обоснован (страницы 61-83, 84-88 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункты 12, 13, 14 ФСО N 1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 10 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. нежилых помещений, что позволяет сравнивать помещения различной площади, а также иные внесистемные единицы.

Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из: фактического использования объекта оценки - как нежилое помещение торгового назначения, находящееся в здании торгового центра и занимающее часть 4 этажа; отдельный вход в оцениваемое помещение отсутствует, доступ к объекту оценки осуществляется через общий вход в здание, далее на лифте или по эскалатору. Здание, в котором расположен оцениваемый объект - это 4-х этажный торговый центр (Smile Mart). Его местоположения - Индустриальный район г.Хабаровска, жилая зона - Ж-4 (зона многоэтажной жилой застройки) Это здание расположено на "красной линии" - крупной автомагистрали города ул. Морозова Павла Леонтьевича, где имеются достаточные людские и транспортные потоки. На прилегающей территории перед зданием организована парковка автомобилей. Здание торгового центра окружено многоэтажными жилыми домами, рядом находятся торговый центр "Подсолнух", краевой дворец хоккея с мячом. С учетом этих данных оценщик пришел к выводу, что объект оценки относится к сегменту коммерческой недвижимости (торговое назначение) (страницы 22-28 отчета).

Для поиска объектов-аналогов на территории г.Хабаровска оценщик изучил информацию о сделках и предложениях, представленную в открытых доступных источниках за период с 01.07.2018 года по 01.01.2019 года, исходя из следующих критериев отбора: офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости; предлагаемые к продаже объекты должны находится в г. Хабаровске; информация об объектах должна быть однозначной, полной, позволяющей определить местоположение, этажность, состояние объекта, отражать все ценообразующие факторы; площадь объектов должна быть более 100 кв.м.. Проанализировав информацию, представленную у источниках информации, с уютом критериев отбора, оценщик использовал для подбора объектов-аналогов данные сайта РФ для размещения информации о проведении торгов в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru.

Оценщиком отобрано 8 объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения в рамках сравнительного подхода. Сравнение аналогов произведено с учетом требований подпункта "е" пункта 22 ФСО N 7. Различия объектов-аналогов от объекта оценки по основным ценообразующим факторам были убраны путем применения корректировок: "на рыночные условия (время продажи)"; "на площадь", "на местоположение", "на этаж расположения", "на расположение относительно красной линии". Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в отчете (страницы 62-75, таблицы 19-27).

Осуществив проверку полученного результата скорректированной стоимости всех аналогов на коэффициент вариации, оценщик исключил из дальнейшего расчета объекты-аналоги N 1, 2, 5, 6, 8, значение коэффициента вариации по которым превысило допустимые границы (20%). Осуществив дальнейший расчет и произведя согласование полученных результатов, оценщик определилвеличину итоговой рыночной стоимости объекта оценки (кадастровый N) в размере 10 169 876 рублей.

Содержание отчета об оценке N 270/Н/2020 от 10.02.2021 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Вопреки доводам заинтересованного лица, различие объектов-аналогов между собой и с объектом оценки в площади скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 10 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административными истцами требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную истцами и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов оценки лежит на административных ответчиках.

Согласно статье 18 Закона о государственной кадастровой оценке, в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО "Джи Си Эф", ООО "Эссет Менеджмент" обратились в суд 01.03.2021 года. Ранее в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращались. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12.02.2020 года, и она применяется с 01.01.2020 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2021 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Мнение Правительства края, что оно не является заинтересованным лицом в рассматриваемом деле, не принимается судом во внимание.