Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 сентября 2021 года Дело N 3а-731/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания ФИО2

с участием представителя административного истца ФИО7, представителей административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО3, заинтересованного лица ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости:

земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: Для сельскохозяйственного производства, площадью 8 971 527 +/- 26 208 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Изобильненский в границах плана землепользования ООО "Егорлык", секция 10, контур 5, 9, 14, 18, 22, 26, 29, 33, секция 11, контур 1, 5, 7, 9, 16, 19, 35, 41, 43, 46, часть 69, секция 12, контур 4, 20, 23, 28 - равной 29 981 926 рублей;

земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для с/х использования, площадью 22 827 347 +/- 41806 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Изобильненский - равной 74 007 638 рублей.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является собственником земельной доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты государственной кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеуказанного приказа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость составляет:

земельного участка с кадастровым номером N - 99 404 519 рублей 16 копеек,

земельного участка с кадастровым номером N - 252 927 004 рублей 76 копеек.

В соответствии с представленными административными истцом отчетами частнопрактикующего оценщика ФИО5 N и N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

земельного участка с кадастровым номером N - 29 981 926 рублей,

земельного участка с кадастровым номером N - 74 007 638 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, так как влечет увеличение обязательств по уплате земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов.

Информация о нахождении в производстве суда настоящего административного дела опубликована в СМИ (территориально по месту нахождения земельных участков).

Представители административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> (представлены возражения с ходатайством о рассмотрении в отсутствие представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по <адрес>, Администрации Изобильненского городского округа <адрес>,, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца уточнила требования административного иска и, основывая их на выводах судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК, просила установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере рыночной стоимости:

-с кадастровым номером 26:06:000000:N размере 43 865 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

-с кадастровым номером 26:06:000000:N в размере 108 100 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес>, заинтересованного лица ГБУ СК "<адрес>имущество" просили отказать в удовлетворении требования, содержание заключения судебной оценочной экспертизы не оспаривали.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельных долей и налогоплательщика.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником 3/318 долей в праве собственности на объект недвижимости: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: Для сельскохозяйственного производства, площадью 8 971 527 +/- 26 208 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Изобильненский в границах плана землепользования ООО "Егорлык", секция 10, контур 5, 9, 14, 18, 22, 26, 29, 33, секция 11, контур 1, 5, 7, 9, 16, 19, 35, 41, 43, 46, часть 69, секция 12, контур 4, 20, 23, 28.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:06:000000:N, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации 26-26-34/022/2013-699, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N.

Также административный истец является собственником 18/5130 долей в праве собственности на объект недвижимости: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для с/х использования, площадью 22 827 347 +/- 41 806 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Изобильненский.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером N зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации 26:26:N и принадлежит административному истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N КУВИ-002/2021-63530554.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: земельного участка с кадастровым номером 26:06:000000:700 определена в размере 99 404 519 рублей 16 копеек, что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-35064381;

земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 252 927 004 рублей 76 копеек, что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-35064381.

В соответствии с представленными административными истцом отчетами частнопрактикующего оценщика ФИО5 N и N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 29 981 926 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:06:000000:701 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 74 007 638 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена:

-с кадастровым номером N в размере 43 865 000 рублей;

-с кадастровым номером N в размере 108 100 000 рублей

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Данное экспертное заключение ООО Оценочная компания "Эксперт" от 3 сентября 2021 года N 131-21-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Осмотр объектов исследования осуществлен экспертом ДД.ММ.ГГГГ.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://googl.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведена фотоиллюстрация.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков - по виду разрешенного использования, выполнен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений из архива ruads.org было выгружено 224 объявления, удостоверяющих 4 параметрам: местоположение - <адрес>, период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, назначение земель - земли сельскохозяйственного назначения. Удельный вес предложений по передаче прав на земельные участки с\х назначения по архиву ruads.org составил 99,1 %, что значительно превышает удельный спрос 0,9%. В результате проведения анализа выявлено 23 уникальных предложения по продаже наиболее сопоставимых земельных участков оцениваемым.

За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами исследования ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В соответствии с требованиями ФСО N в заключение приведено обоснование вносимых корректировок для объектов исследования и аналогов. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Обоснование применению подходов и отказа в применении иных подходов и методов оценки в заключение приведено.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленных отчетах об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых земельных участков.