Дата принятия: 13 мая 2021г.
Номер документа: 3а-728/2021
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 13 мая 2021 года Дело N 3а-728/2021
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Аняновой О.П.
при секретаре
судебного заседания Масюк А.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Управляющая компания "Партнер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,
установил:
ООО "Управляющая компания "Партнер" обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 06 декабря 2018 года кадастровую стоимость:
нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 365,9 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 6 637 000 рублей;
нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 401,1 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 7 276 000 рублей;
нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 451,6 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 11 350 000 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.
В подтверждение правовой позиции административный истец предоставил выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 06 декабря 2018 года составляет: нежилого помещения с кадастровым номером - 12 424895,57 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером - 13 620 184,79 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером - 15 335 017,33 рублей.
Тогда как в соответствии с отчетом об оценке N 07/35/20-5 от 15 декабря 2020 года, подготовленным ООО "Е-Консалтинг", рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером составляет 6 637 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером - 7 276 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером - 11 350 000 рублей.
В судебном заседании 13 мая 2021 года представитель административного истца по доверенности Московских Ю.Д. настаивала на удовлетворении заявленных в административном иске требований, просила назначить по делу проведение повторной судебной экспертизы, данное ходатайство разрешено в судебном заседании.
Иные лица, участвующие в деле не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 57 от 26 декабря 2017 года "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".
Представителем административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Юртаевой С.А., направлен отзыв на административный иск, содержащий ходатайство о рассмотрении административного дела без ее участия. Относительно удовлетворения заявленных административным истцом требований полагалась на усмотрение суда.
Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края Пашниной С.Г. направлен отзыв на административное исковое заявление.
Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Принимая во внимание положения, закрепленные в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту - Закон N 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений (06 декабря 2018 года) и дату внесения (07 марта 2019 года) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона N 237-ФЗ.
Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию, на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, части 1, 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ).
Как следует из материалов дела, ООО "Управляющая компания "Партнер" на праве собственности принадлежат:
нежилое помещение с кадастровым номером , площадью 365,9 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес...>;
нежилое помещение с кадастровым номером , площадью 401,1 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес...>;
нежилое помещение с кадастровым номером , площадью 451,6 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес...>.
В силу положений 30 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года N 620-КЗ "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.
Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю:
кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером определена на основании акта от 25 февраля 2019 года в размере 12 424 895,57 рублей по состоянию на 06 декабря 2018 года ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", указанные сведения внесены в ЕГРН 07 марта 2019 года;
кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером определена на основании акта от 25 февраля 2019 года в размере 13 620 184,79 рубля по состоянию на 06 декабря 2018 года ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", указанные сведения внесены в ЕГРН 07 марта 2019 года;
кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером определена на основании акта от 25 февраля 2019 года в размере 15 335 017,33 рублей по состоянию на 06 декабря 2018 года ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", указанные сведения внесены в ЕГРН 07 марта 2019 года.
Упомянутый акт ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" является итоговым документом, содержащим результаты расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" является надлежащим лицом, определившим кадастровую стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, надлежащим ответчиком по делу.
В силу приведенных правовых норм с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, части 1, 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ, часть 1 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ).
При изложенных выше обстоятельствах, ООО "Управляющая компания "Партнер" наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось. Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 15 декабря 2020 года, выполненный ООО "Е-Консалтинг". Согласно данному отчету рыночная стоимость рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером составляет 6 637 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером - 7 276 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером - 11 350 000 рублей.
Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время его составления эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчет не представлено.
Учитывая разъяснения, содержащиеся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в соответствии с которым разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет 46,5 %, 46,5% и 25,9%, соответственно, в целях устранения каких-либо сомнений, что указанный отчет может являться допустимым доказательством по делу, суд на основании определения от 16 февраля 2021 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт". Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке от 15 декабря 2020 года, выполненного ООО "Е-Консалтинг", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, то есть, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, допускались ли иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой, а также вопросы о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 06 декабря 2018 года.
Согласно заключению судебной экспертизы N 24-219/2021 от 20 марта 2021 года, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" Надгериевым Р.В., размер рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 365,9 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на 06 декабря 2018 года составляет 10 544 500 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет 15,1%);
размер рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 401,1 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на 06 декабря 2018 года составляет 11 456 700 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет 15,8%);
размер рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 451,6 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на 06 декабря 2018 года составляет 13 216 600 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет 13,8%).
При этом согласно выводам судебной экспертизы отчет об оценке N 07/35/20-5 от 05 декабря 2020 года, выполненный ООО "Е-Консалтинг", не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.
При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом, в силу статьи 25 этого же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Названные положения закона экспертом ООО "Альфа Эксперт" выполнены.
От представителя административного истца на заключение судебной экспертизы представлены возражения со ссылкой на заключение специалиста (анализ заключения эксперта N 24-219/2021 от 20 марта 2021 года), подготовленное частнопрактикующим оценщиком Часовской Т.С., согласно которому исследования в рамках данной судебной экспертизы не являются объективными, полными всесторонними; в заключении отсутствует достаточная информация, доказывающая сделанные экспертом выводы в части ответов на вопросы; при проведении оценки допущены нарушения методик оценки, что свидетельствует о невозможности принятия настоящего заключения в качестве доказательства по делу.
Суд считает, что представленное административным истцом заключение специалиста выводов эксперта не опровергает, подписано лицом, не участвующим в рассмотрении дела, и отражает лишь субъективное мнение его автора, который не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В целом утверждения стороны административного истца о наличии сомнений в обоснованности выводов экспертного заключения сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости объектов недвижимости.
Вопреки мнению представителя административного истца, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.
Эксперт (в отличие от специалиста - частнопрактикующего оценщика Часовской Т.С.) предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено и таковых заявлено не было.
Экспертом, проводившим судебную оценочную экспертизу, представлены обоснованные возражения на замечания представителя административного истца.
Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании и дал исчерпывающие пояснения, опровергающие доводы о якобы допущенных им нарушениях при проведении судебной экспертизы.
Требования к проведению оценки недвижимости определены в частности Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Согласно пункту 10 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
