Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 октября 2021 года Дело N 3а-725/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Дубинин А.И.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителя административного истца ФИО7, представителей административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО5, Государственного бюджетного учреждения <адрес> "<адрес>имущество" ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "КамАЗ - Дон" к Министерству имущественных отношений <адрес>, Государственному бюджетному учреждению <адрес> "<адрес>имущество" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

директор общества с ограниченной ответственностью "КамАЗ - Дон" ФИО4 обратилась в <адрес>вой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Государственному бюджетному учреждению <адрес> "<адрес>имущество" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилое здание - магазин с офисом, с кадастровым номером N, площадью 1549,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год, равной рыночной стоимости 18 642 000,00 рублей.

В обоснование иска указано, что ООО "КамАЗ - Дон" на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание - магазин с офисом с кадастровым номером N, площадью 1549,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость спорного недвижимого имущества установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости ГБУ СК "<адрес>имущество" от ДД.ММ.ГГГГ N и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 77 569 154,34 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО "СтавЭкспертГрупп" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилое здание - магазин с офисом с кадастровым номером N, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 18 642 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

В судебное заседание не явились: представители заинтересованных лиц: администрации <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по <адрес>, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО7 поддержал административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы ООО "Юридическое агентство "Аргумент" N -Э/08/2021 от ДД.ММ.ГГГГ уточнил административные исковые требования, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилое здание - магазин с офисом, кадастровый N, площадью 1549,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий ООО "КамАЗ-Дон" на праве собственности, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год, равной рыночной стоимости в размере 28 279 000 рублей.

Представитель Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО5 просил в удовлетворении административных исковых требований отказать, вопросов к ФИО1 проводившему судебную экспертизу не имеет, ходатайство о назначении повторной экспертизы не имеет

Представитель ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО6 просила в удовлетворении административных исковых требований отказать, вопросов к ФИО1 проводившему судебную экспертизу не имеет, ходатайство о назначении повторной экспертизы не имеет

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании выводов судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО "Юридическое агентство "Аргумент" N -Э/08/2021 от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу ФИО1 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Федеральный закон N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объект налоговые платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Из материалов административного дела следует, что административному истцу ООО "КамАЗ-Дон" на праве собственности принадлежит объект невидимости нежилого назначения - нежилое здание - магазин с офисом, с кадастровым номером N, площадью 1549,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N N.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости ГБУ СК "<адрес>имущество" от ДД.ММ.ГГГГ N и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 77 569 154,34 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N N.

В соответствии со статьей 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В силу положений статьи 12 вышеуказанного Федерального закона N 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО "СтавЭкспертГрупп" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость объекта невидимости нежилого назначения - нежилое здание - магазин с офисом, с кадастровым номером N состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 18 642 000 рублей.

Из разъяснений, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка, находящегося в аренде административного истца, на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов административного истца и возможных возражений ответчиков по настоящему административному делу, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Юридическое агентство "Аргумент".

В соответствии с заключением ФИО1 ООО "Юридическое агентство "Аргумент" от ДД.ММ.ГГГГ N -Э/08/2021 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 28 279 000 рублей.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов ФИО1 дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, ФИО1 может дать устное заключение. Заключение ФИО1 должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение ФИО1 оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 указанной процессуальной нормы).

Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО "Юридическое агентство "Аргумент" от ДД.ММ.ГГГГ N -Э/08/2021 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка.

Исследование и формирование выводов ФИО1 произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. Экспертное исследование проводилось ФИО1 самостоятельно, иные лица при проведении экспертизы не присутствовали.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.

ФИО1 в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

В заключении ФИО1 подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж).

Объекты-аналоги для расчета выбраны ФИО1 по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные ФИО1 объекты-аналоги указаны в соответствующей таблице.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости ФИО1 описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок ФИО1 мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, ФИО1 в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы ФИО1 мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными ФИО1 обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение ФИО1 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах ФИО1 или заинтересованность ФИО1 в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта ФИО1 придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение ФИО1 базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых ФИО1 подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключение судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, а также выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергающих содержащиеся в представленном стороной административного истца отчете об оценке данных об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика.

При этом, отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины рыночной стоимости этого объекта, определенной в заключении ФИО1, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений ФИО1 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.