Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 3а-720/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К.

с участием представителя административного истца ФИО4, представителя заинтересованного лица ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО5,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, являясь арендатором земельного участка, обратился в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управлению Росреестра по <адрес>), в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N :20, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной базой, площадью 3460 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, тупик Двинской, 16 в квартале 96 в размере его рыночной стоимости - 3 092 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с отчетом об оценке ИП ФИО3 N КС238/2021.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является арендатором указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 266 565 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (в возражениях содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствии представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по <адрес>, администрации <адрес>, КУМИ <адрес>, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 с учетом уточнения требований административного иска просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N :20 равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3421000 рублей.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО5 просил отказать в удовлетворении административного иска, указав на отсутствие доказательств несоответствия кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости. С заключением судебной оценочной экспертизы не согласился, считая, что оно выполнено с нарушением, содержит неправильный расчет, объекты-аналоги подобраны некорректно, без применения к ним соответствующей корректировки, не отвечает критериям достоверности и допустимости.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Согласно разъяснениям в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административных истцов, поскольку арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Согласно материалам дела административный истец является арендатором объекта недвижимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственной базой, площадью 3460 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, тупик Двинской, 16 в квартале 96.

Право аренды на объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за номером N -3 и принадлежит административному истцу на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> края N° 9697 от ДД.ММ.ГГГГ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за N КуВИ-002/2021-62264514).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 266 565 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-62264615.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета независимого оценщика ИП ФИО3 N КС238/2021 рыночная стоимость земельного участка с N :20 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3092000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030407:20 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3421000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, отвечающим требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание произведенного исследования, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, необходимые сведения об использовании источников получения информации, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, суд не усматривает оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, равно как и сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Ответ на поставленный судом вопрос полный и ясный, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы.

Объект исследования осмотрен 18 июня 2021 года.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://googl.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков производственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений, из архива объявлений выгружено 186 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение - г.Ставрополь, период с 01 января 2018 года по 01 января 2019 год, назначение земель - коммерческого назначения (производственно-складского), с разделом на категории - коммерческого назначения (торговое, офисное и др. сходные виды) и производственно-складского назначения. В результате проведения анализа объявлений производственного назначения: на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже земельных участков не сопоставимых по назначению, удаление объявлений существенно отличающихся по набору ценообразующих параметров от земельного участка под объектом оценки, а также имеющих в составе предложения существенные улучшения и др., выявлено 20 наиболее сопоставимых предложений по набору ценообразующих параметров, расположенных в городе Ставрополе.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом.

За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

В соответствии с требованиями ФСО N каждый объект-аналог сравнивался с исследуемым объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по определенным критериям, и в цену сопоставимой продажи внесены соответствующие поправки.

Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 6 "Определение рыночной стоимости объекта исследования с кадастровым номером 26:12:030407:20" следует, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на локальное местоположение, на транспортную доступность, на наличие коммуникаций, дополнительных улучшений, на конфигурацию, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6, проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, поддержав свои письменные пояснения на замечания представителя ГБУ СК "<адрес>имущество" по экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК.

Из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что обоснование корректировки на наличие улучшений и идентификация улучшений объекта-аналога N представлены на страницах 87-88 и 71-73 соответственно. Согласно данным аналитического сайта "СтатРиелт", на основе которого анализировалась поправка на наличие улучшений, указано, что вариация значений поправки зависит от материалов, капитальности постройки и возможности повторного использования материалов. Ввиду того, что указанный фундамент имеет формальный характер для целей пролонгации договора аренды, является не функциональным для участка и минимальной стадией строительства, таким образом не представляет существенной ценности в цене предложения и не требует существенных затрат на снос, поправка не применялась.

Абсолютные поправки цен аналогов N 1, N 2, N 3 и N 4 по модулю составили (без учета скидки на торг (классическая модель построения абсолютной поправки, описанной во многих учебниках по оценке недвижимости)) 51,86%, 69,28%, 10,70% и 66,33% соответственно.

Выше представленные показатели абсолютных поправок, составившие от 10,70% до 69,86%, объясняются тем, что на открытом рынке на дату оценки не представлено предложений, сопоставимых по всем ценообразующим параметрам, позволяющих использовать объекты, поправки по которым бы составили 0%. Использование иных предложений о продаже участков, также приведет к аналогичным результатам, т.к. на рынке земельных участков рассматриваемого сегмента, участки производственно-складского назначения представлены, как правило, на праве аренды, различными площадями (однородность отсутствует), различием в транспортной доступности. Вся эта неоднородность потребует от эксперта внесения поправок, что является неотъемлемой частью оценки, описанной в методологии оценки, и не может рассматриваться как факт нарушения Федеральных стандартов оценки. При этом требования к величине абсолютных поправок применяемых в рамках сравнительного подхода в Федеральных стандартах об оценке и Федеральном законе N 135-ФЗ отсутствуют.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доводы представителя заинтересованного лица о неверном применении экспертом объектов аналогов и корректировок основаны на его ошибочных предположениях. Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы, показаниями эксперта ФИО6 и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка.