Решение Хабаровского краевого суда

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 марта 2022 года Дело N 3а-71/2022

Хабаровский краевой суд, в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,

при секретаре Е.А.Безуглой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чечунцовой М.Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

В административном исковом заявлении, предъявленном к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, Чечунцова М.Д. оспаривает утверждённую по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование - функциональное помещение, назначение - нежилое, кадастровый N, адрес (местонахождение<адрес>, просит установить ее в размере рыночной стоимости 4 853 851 рубля. Обосновывая свои требования, административный истец в заявлении указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, обязан платить налог на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость помещения утверждена в размере 16 966 955,47 рублей. Изменение кадастровой стоимости позволит снизить размер подлежащего уплате налога.

Определением суда от 09.02.2022 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо - администрация города Хабаровска.

Представитель административного истца, - адвокат Железнов С.А., в судебном заседании поддержал заявленные административные исковые требования.

Чечунцова М.Д., представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации города Хабаровска, в судебное заседание не явились, о слушании дела уведомлены своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. Суд, признав причину их неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

В возражениях на административный иск представитель администрации города Хабаровска указал, что отчет об оценке, составленный с нарушением законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не может быть признан надлежащим доказательством и положен в основу решения об оспаривании кадастровой стоимости.

Представитель министерства имущества Хабаровского края представил письменные возражения, в которых указал, что основания для удовлетворения заявленных административным истцом требований отсутствуют. Оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости не признавалась недостоверной, а действия министерства в рамках определения кадастровой стоимости - незаконными.

Изучив представленные сторонами письменные доказательства, дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд установил, что 28.06.2012 года на кадастровом учете поставлен объект недвижимости, назначение - нежилое, наименование - функциональное, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место - этаж N 01, площадь 316,7 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый N. Объект находится в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером N. В Едином государственный реестр недвижимости 06.07.2020 года зарегистрировано право собственности Чечунцовой М.Д. на объект.

Налоговым кодексом РФ установлен налог на имущество физических лиц, который вводится в действие и прекращает действовать, в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года N 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", которым установлен и введен с 1 января 2005 года налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения к отдельным категориям налогоплательщиков. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.

В статьях 402, 403 Налогового кодекса РФ указано, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 утверждены итоги проведения очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, - результаты определения кадастровой стоимости по стоянию на 01.01.2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2020 года. Государственная кадастровая оценка проведена в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке). Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N утверждена в размере 16 966 955,47 рублей, сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности (части 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке).

Чечунцова М.Д. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в её собственности объекта недвижимости. С таким административным иском она обратилась в суд 30.12.2021 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N проведена оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А. (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 13.12.2007 года является членом Ассоциации "Русское общество оценщиков", регистрационный N, гражданская ответственность оценщика и общества застрахована), о чем 27.12.2021 года им подготовлен отчет N 741/2021.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) и ФСО N 3. Рыночная стоимость объекта оценки определена на туже дату, на которую утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что согласуется с положениями части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).

В отчете об оценке от 27.12.2021 года N 741/2021 указано, что оценщик изучил представленные заказчиком документы об основных характеристиках предмета оценки, произвел осмотр объекта оценки, изучил рынок недвижимости, и установил, что получаемый от оцениваемого объекта уровень доходов достаточно стабильный, а развитость рынка коммерческой недвижимости позволяет с высокой точностью определить коэффициент капитализации и рыночную ставку аренды. На рынке коммерческой недвижимости (даже в кризисный период) не наблюдалось и нем наблюдается резких колебаний в стоимости (и стоимости аренды) 1 кв.м недвижимости. Значит в дальнейшем, после прогнозного периода (1 год), объект оценки также способен приносить стабильный доход. Поэтому для определения рыночной стоимости объекта оценки он выбрал доходный подход, в рамках которого применил метод прямой капитализации. В отчете изложены обоснования отказа от использования сравнительного и затратного подходов, и иных методов в рамках доходного подхода (страницы 53-54).

Изучив рынок коммерческой недвижимости г.Хабаровска (рынок купли-продажи и аренды) за период с 01.01.2018 по 01.01.2019, оценщик, для расчета величины арендной платы в рамках доходного подхода, выбрал 6 наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом аналогов (многофункциональные торговые помещения), по которым были заключены договоры аренды.

Проведя сравнение объектов-аналогов с объектом оценки, оценщик внес корректировки в стоимость аренды: "на дату аренды (предложение)" (по объектам-аналогам NN 2-6); "на условия аренды (торг)", "на площадь", "на местоположение" (по объектам-аналогам NN 1, 3-5), "на этаж расположения" (по объектам-аналогам NN 3, 4), "на расположение относительно красной линии" (по объектам-аналогам NN 1-3, 5), "на состояние отделки помещений" (по объектам-аналогам NN 2-5).

Оценщик, на основании полученных сведений о рынке коммерческой недвижимости, рассчитал доверительный интервал величины арендной платы 1 кв.м. в месяц, - от 156 руб/кв.м. до 522 руб/кв.м.. В границы доверительного интервал вошла стоимость аренды 1 кв.м. объектов-аналогов NN 1, 2, 4, 5. Из последующего расчета были исключены объекты-аналоги N 3, 6.

Оценщик рассчитал потенциальный валовый доход (ПВД) в месяц, - произведение ставки аренды и потенциально арендуемой площади оцениваемого объекта. Рассчитал действительный валовый доход (ДВД), - ожидаемый доход от сдачи в аренду недвижимости с учетом загрузки и недополучения арендной платы.

Определяя коэффициент на неполную загрузку, оценщик пользовался сведениями из открытого источника информации, - "Справочник оценщика недвижимости -2018", Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода), Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А., (табл. 3 справочника). Оценщик применил при расчете коэффициента среднее значение неполной загрузки - 12,1 %, исходя из того, что процент недозагрузки при сдаче в аренду офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости варьируется от 11,5 % до 12,7 %. Коэффициент на неполную загрузку составил 0,879.

Проанализировав особенности оцениваемой недвижимости и порядок предоставления его в аренду, оценщик пришел к выводу, что потери при сборе арендной платы (не вовремя выплаченная аренда) отсутствуют, так как большая часть участников рынка заключает договоры с условием предоплаты, что к минимуму сводит потери от невыплат арендной платы.

Среднее значение расходов на содержание объекта в процентах от ПВД оценщиком определялось на основании сведений, полученных из открытых источников информации, - "Справочник оценщика недвижимости "офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода)", Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А.", (табл. 13 справочника). По его расчетам это значение равно 17,9 %.

Ставка капитализации определялась оценщиком на основании данных, имеющихся в открытом источнике информации, - аналитическом обзоре "рынок нежилой недвижимости Хабаровска. Итоги 2018 г.", подготовленного ООО РСО "Кредо". Ставка капитализации оценщиком рассчитана в размере 13,8 %.

Определяя стоимость объекта оценки на первом этапе, с учетом приведенных показателей, оценщик получил величину денежного потока единого объекта недвижимости, чистый операционный годовой доход единого объекта составил 869 911 рублей.

Определив, применяя сведения из открытого источника информации, -"Справочник оценщика недвижимости" офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода), Нижний Новгород, 2018, под редакцией Лейфера Л.А., (табл. 78 справочника)", долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, в значении 0,77 (как среднее значение), оценщик произвел расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2019 года. Размер рыночной стоимости равен 4 853 851 рублю.

Оценив содержание отчета об оценке, суд пришел к выводу, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Изложенные в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете приведена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0040202:257, судом не установлено. Поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административными истцами требования являются, по мнению суда, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Как указано в статье 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Чечунцовой М.Д. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - функциональное, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место - этаж N 01, площадь 316,7 кв.м., адрес (местоположение<адрес>, кадастровый N, равной его рыночной стоимости 4 853 851 рубль.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 30 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка