Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 сентября 2021 года Дело N 3а-707/2021

Именем Российской Федерации

30 сентября 2021 года <адрес>

<адрес>вой суд в составе:

председательствующего судьи Дубинин А.И.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителя заинтересованного лица ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> к Министерству имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> об оспаривании решения комиссии,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> обратился в <адрес>вой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> об оспаривании решения комиссии, в котором просит:

восстановить срок для обжалования решения комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ;

признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N, в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценки - незаконным;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> запись о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 26 238 000 рублей;

восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 35 411 601,12 рублей, определенной на ДД.ММ.ГГГГ;

указать, что установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N применяется с ДД.ММ.ГГГГ до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный кадастр недвижимости.

Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> считает данное решение Комиссии незаконным по следующим основаниям.

В рамках поданного ФИО1 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет N об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> в квартале 530.

Комитет считает, что представленный отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, и неприменим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 171 Закона об оценочной деятельности).

Федеральный стандарт оценки N в пункте 3 устанавливает, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией ФИО2, членом которой является ФИО2, подготовивший отчет.

В пункте 5 ФСО N указано, что при составлении отчета об оценке ФИО2 должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения ФИО2 для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 13 ФСО N Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Комитет, считает, что данные требования Стандартов ФИО2 не были выполнены.

Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов.

На стр. 30 ФИО2 представлен анализ предложений по продаже земельных участков. В разделе источник информации указана ссылка на сайт https://classifieds24.ru/ с которого ФИО2 сделана подборка предложений. Переходя по ссылке сайт выдает ошибку. При этом ФИО2 не представлены скриншоты объявлений указанных, на стр. 30, следовательно, ФИО2 нарушен п. 11 ФСО N, который говорит о том, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена и в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно - телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

При этом уже ниже ФИО2 приводит обоснование использования в расчете лишь части доступных аналогов на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ.

Если есть возможность установить кадастровый номер аналога земельного участка у продавца, то надо указать и номер, и источник уточнения. Если такой возможности нет, то надо указать, что поиск кадастрового номера осуществлен по данным публичной кадастровой карты исходя из указанных в объявлении сведений об адресе объекта-аналога и его площади. Цель - установить кадастровый номер аналога. Если найдется несколько подходящих объектов, необходимо указать, что однозначно идентифицировать кадастровый номер объекта не представляется возможным в силу ретроспективности даты оценки и невозможности установить дополнительные сведения, необходимые для идентификации, у лица, предлагавшего объект на продажу. Однако информация, ни об адресе, ни о кадастровом номере объектов-аналогов при уточнении данных не выяснялась.

Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов. При этом экспертом подобраны объекты-аналоги значительно отличающиеся по площади от объекта исследования. Так у земельного участка с кадастровым номером N площадь составляет 7 504 кв.м. у объектов-аналогов N кв.м., N кв.м., N кв.м. Следовательно, экспертом применяются значительные корректировки.

В разделе "На местоположение" экспертом не применяется корректировка к объектам-аналогам N - N, однако у объектов-аналогов N, N и N не указано точного адреса, что не позволяет выяснить на каком расстоянии они располагаются от исходного земельного участка.

Также, экспертом не применена поправка на дату предложения, однако дата публикации предложения исходного земельного участка - 19 год, а объектов-аналогов - 18 год.

Кроме того, в экспертном заключении на стр. 31, в таблице 17 ошибочно указано, что исследуемый объект является собственностью, тогда как на данный земельный участок заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N между администрацией города и ФИО1 В то же время, объекты аналоги N ,2 и 3, применяемые для сравнения с исследуемым объектом, находятся в собственности, и в отношении них экспертом не применялась корректировка. Таким образом, ФИО2 неверно сделан вывод о применении корректировки на имущественные права.

Согласно п. 11 ФСО N для построения модели оценки ФИО2 осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

С учетом вышесказанного можно сделать вывод о том, что отчет об оценке N не соответствует требованиям Федеральным стандартам оценки.

Комитет считает, что информация используемая ФИО2, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории <адрес> для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

Согласно части 1 ст. 95 КАС РФ, лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

В соответствии со статьей 219 Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации срок обращения с административным исковым заявлением в суд - три месяца со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

ДД.ММ.ГГГГ в комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> обратился ФИО1 с заявлением N о перерасчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 7 504 кв.м., имеющем вид разрешенного использования - "магазины, гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание, объекты придорожного сервиса, обслуживание автотранспорта (объекты торгового назначения, гостиницы, объекты обслуживания населения, объекты по обслуживанию транспортных средств, гостевые автостоянки)" на основании принятого решения комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 26 238 000,00 рублей.

Решение комиссии N об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в комитет не поступало, о принятом решении комиссии комитету стало известно из заявления ФИО1 (N от ДД.ММ.ГГГГ).

Представители административного истца, административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Комиссии, заинтересованных лиц Управления Росреестра по <адрес>, ФИО1, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, что с учетом требований статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Заслушав лицо, участвующее в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Частью 7 статьи 219 КАС РФ определено, что пропущенный по указанной в части 6 настоящей статьи или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено настоящим Кодексом.

Настоящий административный иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемое решение Комиссии состоялось ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на обращение заявителя за пределами установленного законом срока.

Заявляя ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока для обращения в суд, административный истец ссылался на то, что оспариваемое решение комиссии в комитет не поступало, о принятом решении комиссии комитету стало известно из заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ

С учетом изложенного представитель администрации просил восстановить пропущенный истцом процессуальный срок для подачи административного искового заявления.

Представленные в суд письменное заявление ФИО1 на имя руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> входящий от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают обстоятельства изложенные в ходатайстве о восстановлении пропущенного процессуального срока.

Доказательств опровергающих указанные в ходатайстве о восстановлении пропущенного процессуального срока доводы и представленные письменные доказательства сторонами в суд не представлено.

Проанализировав изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что указанные представителем административного истца основания пропуска процессуального срока являются уважительными и подтверждаются представленными им документами, а потому суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного процессуального срока.

Из материалов административного дела следует, что ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 7504 кв.м, назначение :земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание, объекты придорожного сервиса, обслуживание автотранспорта, объекты торгового назначения, гостиница, объекты обслуживания населения, объекты обслуживания транспортных средств, гостевой автостоянки, для иных видов деятельности, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> в квартале 530.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 35 411 601, 12 рубль.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес Партнер" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 26 238 000 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете об оценке ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес Партнер" от ДД.ММ.ГГГГ N.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости 35 411 601,12 рубля, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 25,91 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:389 в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес Партнер" от ДД.ММ.ГГГГ N, равной 26 238 000 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В <адрес> на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке (п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.