Решение Московского областного суда

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 3а-705/2021

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Невейкиной Н.Е.,

при секретаре Овсянниковой А.Б,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-705/2021 по административному исковому заявлению Голова Д. Н. к Министерству имущественных отношений <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Голов Д.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 3 832 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 13 июля 2018 года по выводам, изложенным в отчете об оценке рыночной стоимости объекта ООО "Независимая экспертиза РОСТО" N 2303-21/1 от 23 марта 2021 года в размере 6 044 000 рублей.

Административный истец в лице представителя в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, против выводов судебной оценочной экспертизы ООО "Бюро судебных экспертиз и оценки" возражений не представил.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, не возражал против выводов судебной экспертизы, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, против выводов судебной экспертизы не возражал, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица ООО Компания "Гофромаркет" в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, против выводов судебной оценочной экспертизы ООО "Бюро судебных экспертиз и оценки" не возражал.

Представители заинтересованных лиц Администрация Щелковского городского округа Московской области, ООО "Стройагрохим" в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены своевременно и надлежащим образом.

Учитывая положения ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, судебную оценочную экспертизу, выслушав доводы представителя заинтересованного лица, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508).

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно пунктам "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административному истцу на праве аренды принадлежал объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 3 832 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается договором аренды от 26 июля 2018 года N 16-1737/18, договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26 июля 2018 года N 16-1737/18 (вторичной цессии) от 24 июня 2021 года, права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 26 июля 2018 года N 16-1737/18 переданы ООО Компания "Гофромаркет".

В отношении вышеуказанного земельного участка, на основании акта ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от 29.03.2019 года N 004д "Об утверждении кадастровой стоимости", утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> в размере 11 657 020,64 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установленная кадастровая стоимость нежилого помещения, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой необоснованное возложение обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком земельного налога. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь арендатором объекта недвижимости земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 13 июля 2018 года.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 13 июля 2018 года была установлена Актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки".

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза РОСТО" <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 19 апреля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Бюро судебных экспертиз и оценки" Кудрявцевой А.Ю.

Заключением судебной оценочной экспертизы ООО "Бюро судебных экспертиз и оценки" N Э-12924/21 от 12 июля 2021 года установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза РОСТО" не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050506:3268 равная его рыночной стоимости по состоянию на 13 июля 2018 года в размере 9 587 028 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении судебной оценочной экспертизы ООО "Бюро судебных экспертиз и оценки" согласился представитель административного истца, представитель заинтересованного лица ООО Компания "Гофромаркет", а также административные ответчики, представив письменные пояснения касательно заявленных требований.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,3, 4,6 - 8,16 и 17, части второй статьи 18,статей 24 и 25 настоящего ФЗ.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы ООО "Бюро судебных экспертиз и оценки".

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта Кудрявцевой А.Ю., по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка исследуемого объекта, анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к исследуемому объекту, но влияющих на его стоимость, а также нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): определение сегмента рынка, альтернативные варианты использования объекта, местоположение и характеристики объекта, вид права, категория земель, вид разрешенного использования, а также площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки, что нашло свое отражение в экспертном заключение.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (стр. 33 заключения). Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположение объекта, удаленность от МКАД, ближайшее шоссе, дата оценки, площадь участка, цена предложения, цена предложения за 1 кв.м., вид разрешенного использования, вид передаваемого права, обременения, коммуникации, улучшения, источник информации.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении в части применения доходного и сравнительного подходов.

Так, эксперт указал, что полученная рыночная стоимость 1 кв.м. объекта исследования составляет 2 502 руб./кв.м., что находится в диапазоне от 1 477,27 руб. до 5 909 руб./кв.м. в зависимости от ценообразующих параметров: удаленность от МКАД, площадь наличия коммуникаций, развитость инфраструктуры и т.д.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт Кудрявцева А.Ю. предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 НК РФ, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением ООО "Бюро судебных экспертиз и оценки".

Ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать дату обращения в суд <данные изъяты>.