Решение Иркутского областного суда

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 3а-70/2021

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре судебного заседания Долгих Е.С., с участием представителя административного истца ООО "Иркутский Масложиркомбинат" - Бариновой С.С., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации города Иркутска - Помазановой А.С., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-70/2021 по административному исковому заявлению ООО "Иркутский Масложиркомбинат" к Правительству Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области, Администрация города Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Иркутский Масложиркомбинат" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указало, что является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером Номер изъят, площадью 139 387 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес изъят>

- с кадастровым номером Номер изъят, площадью 4 965 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующей железнодорожной ветки; для размещения железнодорожных путей и их конструктивных элементов, расположенного по адресу: <адрес изъят>

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп в размере 292 061 762,71 руб., 10 374 417,15 руб. соответственно по состоянию на 01.01.2020.

Рыночная стоимость объектов недвижимости определена оценщиком (данные изъяты) ФИО11

Согласно отчету N 23-С/21 от 25.02.2021 по состоянию на 01.01.2020:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 118 897 111 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 6 985 755 руб.

Административный истец полагает, что превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков ведет к нарушению его прав в связи с увеличением размера налога на недвижимое имущество.

Просит суд с учетом уточнений (после проведения повторной судебной оценочной экспертизы):

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 139 387 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят> в размере его рыночной стоимости равной 137 854 000 руб. по состоянию на 01.01.2020;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 4 965 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующей железнодорожной ветки; для размещения железнодорожных путей и их конструктивных элементов, расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости равной 6 921 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Иркутский Масложиркомбинат" - Баринова С.С., действующая на основании доверенности, административные исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, равной 137 854 000 руб. по состоянию на 01.01.2020, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, равной 6 921 000 руб. по состоянию на 01.01.2020, определенной экспертом (данные изъяты) ФИО12 поскольку заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Помазанова А.С., действующая на основании доверенности, просила суд в удовлетворении административных исковых требований отказать, поддержала отзыв Администрации г. Иркутска по данному административному делу.

Административные ответчики - Правительство Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, ранее представили письменные отзывы, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Заинтересованные лица - Управление Росреестра по Иркутской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Иркутской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, ранее представили письменные отзывы, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца ООО "Иркутский Масложиркомбинат" - Баринову С.С., действующую на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Помазанову А.С., действующую на основании доверенности, допросив свидетелей (экспертов, проводивших судебную оценочную экспертизу и повторную судебную оценочную экспертизу), изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 N 642-пп "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области" принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп.

В судебном заседании установлено, что ООО "Иркутский Масложиркомбинат" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят поставлен на кадастровый учет 28.12.2005.

Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят поставлен на кадастровый учет 16.09.2002.

15.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 292 061 762,71 руб. по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

14.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 10 374 417,15 руб. по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец, являясь собственником земельных участков, является в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ (в редакции Федерального закона N 374-ФЗ от 23.11.2020, вступившего в силу с 01.01.2021) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков могут повлиять на права и обязанности ООО "Иркутский Масложиркомбинат" как плательщика земельного налога, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15.01.2021, с кадастровым номером Номер изъят - 14.01.2021.

С настоящим иском ООО "Иркутский Масложиркомбинат" обратилось в суд 03.03.2021 (согласно сведениям на почтовом конверте), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке 23-С/21 от 25.02.2021, выполненный оценщиком (данные изъяты)

Согласно отчету N 23-С/21 от 25.02.2021 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят - 118 897 111 руб., земельного участка с кадастровым номером Номер изъят - 6 985 755 руб.

Определением Иркутского областного суда от 05.04.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту (данные изъяты) ФИО13

27.04.2021 административное дело с заключением судебной экспертизы поступило в Иркутский областной суд.

В заключении судебной экспертизы N 140/21 от 23.04.2021, выполненной экспертом (данные изъяты) ФИО14 указано следующее:

- отчет (данные изъяты) N 23-С/21 от 25.02.2021 об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 139 387 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, адрес объекта: <адрес изъят> по состоянию на 01.01.2020 составляет 135 484 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 4 965 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующей железнодорожной ветки; для размещения железнодорожных путей и их конструктивных элементов, адрес объекта: <адрес изъят> по состоянию на 01.01.2020 составляет 8 510 000 руб.

По ходатайству представителя заинтересованного лица Администрации города Иркутска - Седунова С.Ю., действующего на основании доверенности, в судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен эксперт ФИО15

Определением Иркутского областного суда от 25.05.2021 по ходатайству представителя заинтересованного лица Администрации города Иркутска - Седунова С.Ю., действующего на основании доверенности, по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено эксперту (данные изъяты) ФИО16 поскольку имеющиеся разночтения в части произведенного расчета рыночной стоимости земельных участков исходя из иного вида разрешенного использования земельных участков допускают неоднозначное толкование полученных результатов, в связи с чем, возникают сомнения в обоснованности заключения эксперта о стоимости объектов оценки в заключении судебной экспертизы.

29.07.2021 административное дело с заключением повторной судебной оценочной экспертизы поступило в Иркутский областной суд.

В заключении повторной судебной оценочной экспертизы от 26.07.2021, выполненной экспертом (данные изъяты) ФИО17 указано:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 139 387 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес изъят> по состоянию на 01.01.2020 составляет 137 854 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 4 965 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующей железнодорожной ветки; для размещения железнодорожных путей и их конструктивных элементов, расположенного по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на 01.01.2020 составляет 6 921 000 руб.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенный в заключении ответ на поставленный вопрос носит исчерпывающий характер.

Заинтересованное лицо - Администрация г. Иркутска в письменных пояснениях указала на недостатки заключения повторной судебной оценочной экспертизы. Указала, что объекты оценки имеют разные виды разрешенного использования, разное фактическое использование и разную площадь, между тем эксперт для расчета рыночной стоимости применяет одни и те же объекты аналоги (стр. 49). По земельному участку с кадастровым номером Номер изъят

- полученная экспертом рыночная стоимость на 01.01.2020 составляет 137 854 000 руб., соответственно, стоимость 1 кв. м. - 989 руб., что не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование в районе расположения объекта-оценки. Оцениваемый земельный участок расположен в окружении производственно-складских баз, административных зданий, торговых центров, рынков, автосалонов, гаражных кооперативов. Считает, что действующая кадастровая стоимость на 01.01.2020 - 292 061 762,71 руб., утвержденная Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп, соответствует рыночной стоимости рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование в районе расположения объекта-оценки, стоимость 1 кв. м. - 2 095,33,0 руб.;

- при выборе и использовании объектов-аналогов экспертом нарушены требования п. 14 ФСО N 1, согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга. Вместе с тем, в качестве объектов-аналогов эксперт выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого участка по площади - имеют существенные уменьшение по площади (100% и больше) по сравнению с объектом оценки. Эксперт выбирает объекты-аналоги с меньшей площадью, чем объекты оценки, и вносит корректировки от 32,65% до 39,67%, что искажает итоговую стоимость, это подтверждает и Лейфер Л. А. "не следует корректировать каждый объект-аналог (откорректировать можно любой объект), и использование аналогов, отличающихся от оцениваемого объекта, отрицательно влияет на точность итогового результата оценки";

- экспертом использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми по местоположению с объектом оценки, все они значительно удалены от объекта оценки (Ленинский район, Куйбышевский район). Расположение объектов влечет разную коммерческую ценность, таким образом, оценщиком нарушен п. 4 ФСО N 3.

По земельному участку с кадастровым номером Номер изъят:

- полученная экспертом рыночная стоимость на 01.01.2020 составляет 6 921 000 руб., соответственно, стоимость 1 кв. м. - 1393,9 руб., что не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование в районе расположения объекта-оценки. Оцениваемый земельный участок расположен в окружении производственно-складских баз, административных зданий, торговых центров, рынков, автосалонов, гаражных кооперативов. Считает, что действующая кадастровая стоимость на 01.01.2020 - 10 374 417,15 руб., утвержденная Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп, соответствует рыночной стоимости рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование в районе расположения объекта-оценки, стоимость 1 кв. м. - 2 089,51 руб.;