Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 октября 2021 года Дело N 3а-701/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Дубинин А.И.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

с участием представителя административного истца ФИО7, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> - ФИО3, представителя заинтересованного лица ГУП СК "<адрес>имущество" - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО4" к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес>, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

представитель административного истца закрытого акционерного общества "Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО4" ФИО7 обратился в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес>, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости с кадастровым номером N, площадью 355078158 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Красочного с/с, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере - 791 552 000 рублей.

В обоснование иска указано, что ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО4" является арендатором объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N, площадью 355 078 158 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Красочного с/с.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 2 272 500 211,2 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО "ТАИС" N /к-2021 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 791 552 000 рублей.

По мнению административного истца, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора, поскольку влечет увеличение арендной платы за землю, расчет которых производится исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебное заседание не явились: представители административных ответчиков: Управления Росреестра по <адрес>, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по <адрес>, представитель заинтересованного лица: администрации Ипатовского городского округа <адрес>, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца уточнил исковые требования руководствуясь выводами экспертного заключения N -Э/08/2021 подготовленного экспертом ООО "Аргумент" ФИО6 и просил: установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером N, общей площадью 355 078 158 кв.м., категория - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Красочного с/с, равной его рыночной стоимости, равной 838 279 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> просил отказать в удовлетворении административного иска представил в суд письменные возражения из которых следует, что при расчете рыночной стоимости объекта исследования с кадастровым номером N сравнительным подходом экспертом допущены следующие нарушения требований ФСО: На стр. 38-42 экспертом приведена таблица с обоснованием отказов от части доступных рыночных данных, согласно которой эксперт отказался от использования предложения N в качестве аналога в связи с тем, что вид разрешенного использования предложения отличается от вида разрешенного использования объекта исследования. Однако согласно информации, указанной на стр. 51 объект исследования, имеет функциональное использование, как под пашни, так и под пастбища. Согласно информации, указанной на стр. 40 предложение N предназначено под пашни, также, как и объект исследования. Более того, объекты-аналоги, использованные экспертом для расчета рыночной стоимости объекта исследования, также предназначены под пашни. Министерство считает, что данное предложение могло был использовано в качестве аналога, вместо аналога N, стоимость которой составляет 2,93 рубля за кв.м., при том, что стоимость предложения N н; стр. 40 составляет 5 рублей за 1 кв.м. Согласно справочнику оценщика недвижимости - 2018 под редакцией JI.A. Лейфера "Земельные участки сельскохозяйственного назначения (далее - Справочник) стр. 43 одними из основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения является рельеф, наличие орошения конфигурация участка, наличие подъездных путей с твердым покрытием. Наличие негативных инженерно-геологических условий, таких как заболоченность, наличие подтоплений, сложный рельеф, подверженность обвалам и т.д. снижают физические условия эксплуатации земельных участков и снижают их стоимость (стр. 118-120 Справочника). Наличие орошения: Земельные участки, специально подготовленные для возделывания сельскохозяйственных культур, оснащенные оросительной, коллекторно- дренажной системой и необходимыми гидротехническими сооружениями, стоят дороже, чем неподготовленные земельные участки без орошения (стр, 122-123 Справочника). На стр. 53 заключения экспертом применяется понижающая корректировка на функциональное назначение земель в отношении аналога N, при этом информация о функциональном назначении данного аналога в скриншоте объявления не указана. Исходя из того, что площадь объекта- аналога N составляет 75 000 000 кв.м., можно сделать предположение, что не вся площадь данного земельного участка занята пашнями. В ходе интервьюирования продавца объекта-аналога N было установлено, что земельный участок находится частично в собственности, частично в аренде, процентное соотношение передаваемых имущественных прав установить не удалось, т.к. такой информацией продавец не владеет. Следовательно, можно сделать вывод о том, что информация, указанная экспертом, является недостоверной и недостаточной. Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки N при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация приведенная, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); состав и последовательность представленных материалов, и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости). Указанные принципы также должны применяться при проведении экспертизы. При таких обстоятельствах, в отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости объектов оценки их рыночной стоимости административным истцом остается недоказанным факт нарушения его прав установленной кадастровой стоимостью объектов оценки.

Также представитель министерства указал, что министерство ранее воспользовалось своим правом на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, предоставленным законодательством об оценочной деятельности, как новый собственник земельного участка с кадастровым номером N, площадью 355 078 158 кв.м ДД.ММ.ГГГГ обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по СК с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной, в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра заявление министерства удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена в размере его рыночной стоимости равной 2 272 501 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение комиссии оспаривалось ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО4" в суд, однако апелляционным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ принято решение, которым в удовлетворении административных исковых требований ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО4" отказано.

Представитель заинтересованного лица ГУП СК "<адрес>имущество" ФИО5 просила отказать в удовлетворении административного иска по основаниям изложенным представителем административного ответчика.

Допрошенный эксперт ФИО6 полностью поддержал выводы экспертного заключения N -Э/08/2021 ООО "Аргумент", дал разварные пояснения на каждый возникший у представителя административного ответчика вопрос и представил в суд письменные пояснения на письменные вопросы представителя административного истца министерства имущественных отношений <адрес>, из которых следует, что экспертом не использован земельный участок N из таблицы анализа предложений на рынке на стр.38-42: предложение N, которое указано в возражении, используется в качестве аналога N. Цену в 5 руб./кв.м имеет предложение N из анализируемой таблицы, и не используется оно потому, что в тексте объявления о продаже данного участка указано: "Продам землю 200 га, аренда, (можно перевести в собственность), отличная земля, ровная пашня, можно под сады, рядом трасса на Минводы в районе Железноводска". Не удалось уточнить у продавца срок аренды данного участка, в дополнение к этому, как указано в объявлении, он пригоден под сады, следовательно, имеется система орошения, также земельный участок рядом с трассой, что существенно повышает стоимость 1 кв.м.. следовательно, использование данного земельного участка в качестве аналога нецелесообразно. О том, что экспертом не применена корректировка на рельеф - данная корректировка применяется в случае выявления существенных отличий между объектом исследования и объектами-аналогами. В ходе визуального осмотра экспертом объекта исследования, существенных отклонений от средних показателей рельефа земель с/х назначения не выявлено, как не выявлено таких отклонений и у объектов аналогов, следовательно, в данном случае корректировка на различие в рельефе не требовалась. О том, что экспертом не применена корректировка на наличие орошения - данная корректировка применяется в случае выявления существенных отличий между объектом исследования и объектами-аналогами. Описание данной корректировки из Справочника оценщика недвижимости представлено. В ходе визуального осмотра объекта исследования экспертом не было замечено технических систем орошения в пределах исследуемого земельного участка, также данная информация не была выявлена и в материалах дела. В ходе телефонного интервьюирования уточнено, что данная характеристика (технические средства для орошения) отсутствует так же у объектов-аналогов, следовательно, необходимость применения данной корректировки отсутствует. Ниже приведен скриншот из справочника (стр. 122-123). О том, что экспертом не применена корректировка на наличие подъездных путей с твердым покрытием - данная корректировка применяется в случае выявления существенных отличий между объектом исследования и объектами-аналогами. В ходе визуального осмотра экспертом объекта исследования, а также в ходе интервьюирования продавцов аналогов, был выявлен факт об отсутствии существенных отличий по данному показателю между объектом исследования и аналогами, следовательно, необходимость применения данной корректировки отсутствует. О том, что экспертом применена понижающая корректировка для аналога N на функционал земель - аналог N имеет площадь 75 000 000 кв.м., в ходе интервьюирования продавца (что указано в тексте анализируемой экспертизы), было утонено, что вся предлагаемая к продаже площадь земельного участка пригодна под пашню, следовательно, корректировка к аналогу применена корректно. О том, что аналог N находится частично в собственности, частично в аренде - экспертом было проведено телефонное интервьюирования продавцов каждого из аналогов. Со слов продавца аналога N было установлено, что данный земельный участок на момент продажи находился на праве собственности. Следовательно, корректировка применена корректно. Таким образом ни одно из замечаний не подлежит исправлению.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании выводов судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО "Юридическое агентство "Аргумент" N -Э/08/2021 от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Исходя из вышеуказанного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из материалов административного дела следует, что ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО4" является арендатором объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N, площадью 355 078 158 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р-н Ипатовский, территория муниципального образования Красочного с/с.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 272 500 11,2 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-70432698.

В соответствии со статьей 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В силу положений статьи 12 вышеуказанного Федерального закона N 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО "ТАИС" от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2021 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 791 552 000 рублей.

Из разъяснений, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка, находящегося в аренде административного истца, на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов административного истца и возможных возражений ответчиков по настоящему административному делу, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Юридическое агентство "Аргумент".

В соответствии с заключением эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 838 279 000 рублей.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 указанной процессуальной нормы).

Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО "Юридическое агентство "Аргумент" от ДД.ММ.ГГГГ N подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. Экспертное исследование проводилось экспертом самостоятельно, иные лица при проведении экспертизы не присутствовали.

Осмотр объекта экспертизы произведен экспертом ДД.ММ.ГГГГ.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.