Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 октября 2021 года Дело N 3а-700/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Дубинин А.И.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителя административного истца Администрации <адрес> ФИО3, представителя административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> ФИО5, заинтересованного лица ФИО13, представителя заинтересованного лица ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации <адрес> к Министерству имущественных отношений <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес>, об оспаривании решения комиссии,

установил:

Администрация <адрес> обратилась в <адрес>вой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес>, об оспаривании решения комиссии, в котором просит:

признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N, в части определения кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке - незаконным.

исключить из Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости - 14 627 000,00 рублей.

восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N в размере 25 735 311,5 рублей.

считать решение суда основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N.

Администрации <адрес> считает данное решение Комиссии незаконным по следующим основаниям.

В рамках поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заявителем был предоставлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ N (далее - отчет) об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Администрация <адрес> считает, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

В соответствии со ст. 11 Закона N 135-ФЗ отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке устанавливаются дата проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N, в п. 3 устанавливает, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика, для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (п.4 ФСО N).

При определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом в отношении объекта - аналога N не указан точный адрес, что лишает возможности получить информацию об указанном объекте из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно его места расположения и целевого назначения, а также проверить объявление о продаже объекта недвижимости.

Считает необоснованным применение понижающей поправки на красную линию -20% к аналогу N (с. 59 экспертного заключения), поскольку в скриншоте объявления о продаже отсутствует информация о расположении его на красной линии. Между тем, расположение коммерческого объекта на красной линии значительно повышает его стоимость, в связи с чем на наличие данного фактора продавцы, как правило, указывают в объявлении.

В соответствии с п. 19 ФСО N информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Согласно пункту 11 раздела IV Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N)" в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В качестве объектов-аналогов оценщиком взяты объявления о продаже помещений с ценой предложения за кв.м площади: аналог N руб., аналог N руб., аналог N руб. Необходимо отметить, что в Таблице 9, при обосновании использования в расчетах лишь части доступных рыночных данных, имеются объявления о продаже с более высокой стоимостью помещений за 1 кв.м площади (34 091 - 49 212 руб.), однако оценщиком указанные объявления не были приняты в качестве аналогов по причине того, что не удалось уточнить состояние отделки помещений. При этом в части объявлений имеются точные адреса помещений, либо указано, что в помещениях действующие магазины, что предполагает наличие ремонта. Применение в качестве аналогов объектов с более высокой стоимостью могло значительно повысить рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Из изложенного следует, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N не соответствует вышеуказанным требованиям. И, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, считает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N отчет об оценке стоимости объекта недвижимого имущества является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержал административный иск и просил удовлетворить требования в полном объеме.

Представитель административных ответчиков ФИО5 просил отказать в удовлетворении административного иска ссылаясь на то, что установленная Комиссией кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствует рыночной, указанной в отчете об оценке. Доказательств иной рыночной стоимости не предоставлено.

Заинтересованное лицо ФИО13 - просил отказать в удовлетворении административного иска, указывая на его необоснованность.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО4 просила принять решение на усмотрение суда в соответствии с требованиями закона.

Допрошенный в суде эксперт ООО "Глобал Траст" ФИО6 пояснил, что в соответствии определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ им было подготовлено экспертное заключение N от 31.08.20201 года. На вопросы представителя административного истца пояснил, что в действующем законодательстве отсутствует требование об указании точного адреса аналогов. Требование о наличии всей требуемой информации в скриншоте объявления так же отсутствует в действующем законодательстве. Информация может быть получена по объекту так же и по иным признакам (например: по фото объявления, по данным адреса, по переговорам с продавцом и т.п.). Эксперт не нарушил пункт 11 ФСО 3, так как Заключение эксперта не является Отчётом об оценке. Догадки представителя административного истца о наличии ремонта являются мнением и никак не подтверждены в возражениях. Действующее законодательство не предполагает подбор аналогов с точной площадью. Оно предполагает подбор аналогов из одного сегмента и со сходными ценообразующими факторами. В остальных случаях проводится корректировка, что и сделано оценщиком.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, выслушав пояснения эксперта ФИО6, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что ФИО13 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:030710:2953, общей площадью 771,3 кв.м, назначение: нежилое, вид разрешенного использования нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кв-л 471, пер Крупской, <адрес>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 25 735 311,5 рубль.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "ТРАЙКО" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 14 627 000 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете об оценке ООО "ТРАЙКО" ДД.ММ.ГГГГ N.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости 25 735 311,5 рубля, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 43,16 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "ТРАЙКО" ДД.ММ.ГГГГ N, равной 14 627 000 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В <адрес> на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения Комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: ФИО7 (заместитель министра имущественных отношений <адрес>), ФИО8 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по <адрес>), ФИО9 (вице - президента Регионального Союза работодателей <адрес> "Конгресс деловых кругов Ставрополья"), ФИО10 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия"), ФИО11 (сопредседатель, <адрес>вого отдела отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России", Член общественной палаты <адрес>. Член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), секретарь комиссии ФИО12 (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений <адрес>). Комиссия приняла решение по результатам единогласного голосования.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, Администрация <адрес> вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от ДД.ММ.ГГГГ N).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.