Решение Пермского краевого суда

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 июня 2021 года Дело N 3а-696/2021

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Хабеевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бахматова Николая Ивановича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Бахматов Н.И. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (с учетом уточненного административного искового заявления), заявив требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого здания, общей площадью 891,1 кв.м., кадастровый номер **:117, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 187 900 рублей;

- нежилого здания, общей площадью 326,1 кв.м., кадастровый номер **:283, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1 801 100 рублей;

- нежилого здания, общей площадью 533,5 кв.м., кадастровый номер **:105, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 138 800 рублей;

- нежилого здания, общей площадью 460,4 кв.м., кадастровый номер **:132, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 460 200 рублей, по состоянию на 30 ноября 2018 года в размере 2 670 461 рубль;

- нежилого здания, общей площадью 238,2 кв.м., кадастровый номер **:115, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 964 000 рублей;

- нежилого здания, общей площадью 402,5 кв.м., кадастровый номер **:166, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1 503 400 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных зданий. Утвержденные размеры кадастровой стоимости зданий значительно превышают рыночную стоимость зданий. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств.

Административный истец Бахматов Н.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом.

Представитель административного истца Бахматова Н.И. - Бояршинов В.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, на требованиях настаивает, мировое соглашение поддерживает.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Конюшевич И.Е. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, против установления заявленной рыночной стоимости возражала. Доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов представлять не намерена. Просила утвердить соглашение о примирении сторон в части распределения судебных расходов по делу.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю Васянина Е.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю) о времени и месте рассмотрения дела уведомлены судом надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направили, мнение по заявленному требованию не выразили.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01 января 2018 года.

Постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29 ноября 2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" и постановлением Правительства Пермского края N 874-п от 28 ноября 2019 года "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в которые в 2019 году под номером 5066 здание с кадастровым номером **:117, под номером 2717 здание с кадастровым номером **:283, под номером 2431 здание с кадастровым номером **:105, под номером 1131 здание с кадастровым номером **:132, под номером 1468 здание с кадастровым номером **:115, под номером 2107 здание с кадастровым номером **:166, в 2020 году под номером 5976 включено здание с кадастровым номером **:117, под номером 6119 здание с кадастровым номером **:283, под номером 5984 здание с кадастровым номером **:105, под номером 5970 здание с кадастровым номером **:132, под номером 6597 здание с кадастровым номером **:166, принадлежащие административному истцу.

При указанных обстоятельствах, административный истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, учитываемой в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество физических лиц.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Бахматову Н.И. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером **:117, общей площадью 891,1 кв.м., расположенное по адресу: ****;

- нежилое здание с кадастровым номером **:283, общей площадью 326,1 кв.м., расположенное по адресу: ****;

- нежилое здание с кадастровым номером **:105, общей площадью 533,5 кв.м., расположенное по адресу: ****;

- нежилое здание с кадастровым номером **:132, общей площадью 460,4 кв.м., расположенное по адресу: ****;

- нежилое здание с кадастровым номером **:115, общей площадью 238,2 кв.м., расположенное по адресу: ****;

- нежилое здание с кадастровым номером **:166, общей площадью 402,5 кв.м., расположенное по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости, свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.9-11, 19-23).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером **:117 определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 3 678 549 рублей 91 копейка, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 01 января 2019 года (л.д.12).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером **:166 определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 1 732 927 рублей 52 копейки, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 01 января 2019 года (л.д.13).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером **:283 определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 3 260 173 рубля 35 копеек, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 01 января 2019 года (л.д.16).

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **:105 определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" в размере 3 654 085 рублей 55 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2019 года.

Установленная приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером **:105 по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 654 085 рублей 55 копеек на день рассмотрения спора судом является архивной, поскольку актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" N 1192 от 10 ноября 2020 года по состоянию на 09 августа 2020 года утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером **:105 в размере 2 523 572 рубля 06 копеек, началом применения актуальной кадастровой стоимости является 09 августа 2020 года, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **:132 по состоянию на 30 ноября 2018 года утверждена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" N 186 от 25 июня 2019 года в размере 3 695 865 рублей 60 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 июня 2019 года (л.д.18).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером **:115 определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 3 404 780 рублей 28 копеек, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 01 января 2019 года.

Установленная приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером **:115 по состоянию на 01января 2018 года в размере 3 404 780 рублей 28 копеек на день рассмотрения спора судом является архивной, поскольку актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" N 891 от 19 августа 2020 года по состоянию на 25 августа 2020 года и составила 2 000 627 рублей 51 копейка, началом применения актуальной кадастровой стоимости является 12 мая 2020 года, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Принимая во внимание дату внесения в государственный кадастр сведений о кадастровой стоимости (01 января 2019 года), дату обращения с административным исковым заявлением - 29 декабря 2020 года, то, что на дату обращения с иском кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **:105 была изменена и актуальная кадастровая стоимость определена по состоянию на 09 августа 2020 года (сведения внесения в ЕГРН 12 ноября 2020 года), кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **:115 была изменена и актуальная кадастровая стоимость определена по состоянию на 12 мая 2020 года (сведения внесения в ЕГРН 25 августа 2020 года), суд приходит к выводу о том, что установленный положениями ст. 245 КАС РФ срок не был пропущен административным истцом.

Поскольку налоговая база по принадлежащим административному истцу на праве собственности зданий исчисляется от их кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в подтверждение заявленных административных исковых требований административным истцом представлены в суд отчеты об оценке N 191/2019-О от 15 октября 2020 года, N 096/2021-О от 15 июня 2021 года, выполненные оценщиком З. (ООО "Пермь инвентаризация").

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Оценив отчеты об оценке N 191/2019-О от 15 октября 2020 года, N 096/2021-О от 15 июня 2021 года, составленные оценщиком З., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчеты соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик З. является членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент", включена в реестр 10 сентября 2019 года за регистрационным номером 1049. Ответственность оценщика застрахована в ООО Страховая Компания "Гелиос".

При определении стоимости объектов оценки оценщиком в отношении здания использованы сравнительный и затратный подходы. В отчете об оценке N 191/2019-О от 15 октября 2020 года оценщиком подробно приведены мотивы отказа от определения рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом.

Применяя сравнительный подход оценщиком произведены расчеты методом сравнения продаж, подобраны объекты-аналоги наиболее подходящие по элементам сравнения. Поскольку объекты-аналоги включают стоимость прав на земельные участки, то оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельных участков и вычтена из стоимости спорного нежилого помещения (объекта оценки), полученной сравнительным подходом. Согласно отчёту об оценке, аналоги сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, в отношении которого они применялись. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки, такие как скидки при продаже, местоположение, площадь, наличие коммуникаций, физическое состояние объектов-аналогов. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, оценщиком приведены в отчете со ссылками на источники, которыми оценщик руководствовался.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

С использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж оценщик пришел к выводу о том, что по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость составила в отношении:

- нежилого здания с кадастровым номером **:117 - 1 785 322 рубля;

- нежилого здания с кадастровым номером **:166 - 1 008 898 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером **:115 - 650 328 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером **:283 - 830 192 рубля;

- нежилого здания с кадастровым номером **:105 - 1 165 248 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером **:132 - 1 123 373 рубля.

В рамках затратного подхода рыночная стоимость объектов недвижимости определялась без учета земельных участков, восстановительная стоимость определялась как стоимость нового строительства с применением метода учета по укрупненным показателям. При определении стоимости замещения зданий, оценщиком были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу площади (объема), а также система индексов изменения стоимости строительства для перерасчета этих показателей в уровень цен на 01 января 2018 года. Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Рыночная стоимость, определенная с применением затратного подхода по состоянию на 01 января 2018 года составила в отношении: