Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 октября 2021 года Дело N 3а-693/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при помощнике судьи Горбань В.В.,

с участием представителя административного истца ООО "Планета" - Задорожной Е.Е., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" - Кузнецовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Планета" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной,

установил:

ООО "Планета" обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости.

В обоснование иска административным истцом указано, что ему на основании договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N общей площадью 10 275 +/- 35 кв.м., вид разрешенного использования: под производственной базой, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилая застройка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, город <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 30 211 890,75 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просят установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной, определенной ООО "Деловой партнер" в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 125 000 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя, не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в представленных возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о рассмотрении дела.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Планета" Задорожной Е.Е. поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" N-Э от 25 августа 2021 года, пояснила, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеется.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Кузнецовой В.В. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований. Поддержала представленные в материалы дела возражения на заключение эксперта.

В ходе судебного заседания у представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Кузнецовой В.В. возникли вопросы по проведенной судебной экспертизе, в связи с чем, судом вызван и допрошен эксперт Косенко Е.А., который проводил судебную оценочную экспертизу N-Э от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Косенко Е.А. выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, ответил на вопросы, пояснил, что на странице 51 заключения экспертом представлены скриншоты объявлений объектов аналогов N и N используемых экспертом для определения рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода. Из представленных источников информации видно, что объекты аналоги N и N имеют относительно ровный рельеф по отношению к объекту исследования, имеющему значительный уклон, и согласно материалам административного дела N 3a-693/2021 том.1. стр. 36, расположенному в зонах с особыми условиями использования территории в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.09.2017 N 136. 81,5 % территории объекта исследования располагаются в зоне с особыми условиями использования "Оползневая территория", таким образом, применение экспертом корректировки на Инженерно-геологические условия является обоснованным. В соответствии с п. 7. Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297. "Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке". В соответствии с п. 14. Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297. "В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки". В соответствии с п. 24. Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297. "Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов". В соответствии с п.22.д. Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: "в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания". "При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявленных на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использование этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода". Таким образом, Федеральные стандарты оценки допускают использовать методы оценки, основанные на методе экспертных оценок. В соответствии с п.25. Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611. "Оценщик праве самостоятельно использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки".

Кроме того, эксперт пояснил, что на странице 46 заключения, экспертом подробно приводится описание расчета корректировки на площадь, позволяющее понять логику процесса расчета данной корректировки. Размер общей площади. Корректировка определялась на основании Справочника "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки часть 2. под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород 2018 г. страница 101. Объект исследования входит в диапазон 1-2,5 га. Объект аналог N 1 входит в диапазон 1-2,5 га, соответственно корректировка для объекта аналога N 1 не применялась. Объекты аналоги N 2, N 3 входят в диапазон <1 га, соответственно корректировка для объектов аналогов N 2, N 3 составит 0,90 или (-10%).

Относительно 3 пункта возражений эксперт пояснил, что приведенный представителем ГБУ СК "Ставкрайимущество" земельный участок не может быть использован в качестве объекта аналога по следующей причине. На странице 28 заключения, экспертом в разделе "Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости", одним из основных ценообразующих факторов влияющих на стоимость земельных участков указан фактор Переданное право. Вид и объём передаваемых прав существенно влияет на цену/арендную ставку объекта, наиболее целесообразно и оптимально рассматривать объекты с одинаковыми правами. Так в соответствии со справочником "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки часть 2. под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород 2018 г. страница 72. Приведены поправочные коэффициенты (корректировки), используемые в рамках сравнительного подхода для корректировки цен объектов аналогов, отличающихся от объекта оценки видом передаваемых имущественных прав. В тексте объявления по данному земельному участку указана следующая информация: "Продается участок 22 сотки. Коммуникации на участке все", таким образом, для применения данного земельного участка в качестве объекта аналога недостаточно информации по такому ценообразующему фактору как состав передаваемых имущественных прав.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Косенко Е.А., суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" N-Э от 25 августа 2021 года по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административный истец ООО "Планета" на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения) от ДД.ММ.ГГГГ N является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 10 275 +/- 35 кв.м., вид разрешенного использования: под производственной базой, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилая застройка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. (т. 1 л.д. 21-30, т. 1 л.д.32-35).

Административный истец, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 30 211 890,75 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 мая 2021 года N КУВИN (т. 1 л.д. 31).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО "Деловой партнер" N КС 00259-2 от 31 мая 2021 года, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 7 125 000 рублей.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 23 июня 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "ЗемЭксперт" Косенко Е.А. от 25 августа 2021 года N 33/2021-Э рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 10 470 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной ООО "ЗемЭксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Экспертное заключение ООО "ЗемЭксперт" N 33/2021-Э от 25 августа 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Никто, кроме лица, назначенного экспертом, не присутствовал при проведении судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

Кроме того, осмотр объектов исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко от отстоящую от даты исследования, поэтому идентификация объектов по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объектов по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе.

Экспертом лично произведен осмотр объекта 24 августа 2021 года.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом Косенко Е.А. указано, что земельный участок с кадастровым номером N относится к землям населенных пунктов - под индустриальную (производственно-складскую) застройку; находится в регионе со стабильной занятостью; находится на неактивном рынке; является широко распространенным объектом.