Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 3а-686/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания ФИО1

с участием представителей административного истца ФИО2, административного ответчика ФИО4, заинтересованного лица ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО5, заинтересованного лица ООО "Рубеж" ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации <адрес> к Министерству имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (заинтересованное лицо ООО "Рубеж"),

установил:

ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> (далее Комиссия), в котором просит:

1.Признать незаконным решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости определенную решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости - 12 739 928,00 рублей.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 44459560,05 рублей.

Указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером N применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ.

Считать решение суда основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вынесенное ДД.ММ.ГГГГ решение Комиссии основано на отчете ЧПО ФИО3 об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, опубликованном на официальном сайте Управления Росреестра по <адрес> в Фонде данных государственной кадастровой оценки только в апреле 2021 года, не соответствующем требованиям законодательства об оценочной деятельности - ст. 11 Федерального закона N -Ф3 и Федеральным стандартам оценки и ФСО N.

В отчете оценщика при определении стоимости сравнительным подходом земельного участка не указаны кадастровые номера объектов аналогов N, N, N, а также точные адреса, что лишает возможности получить информацию об указанных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок, а также проверить объявления о продаже участков.

При этом если есть возможность установить кадастровый номер аналога земельного участка у продавца, то необходимо указать и номер, и источник уточнения. Если такой возможности нет, то необходимо указать, что поиск кадастрового номера осуществлен по данным публичной кадастровой карты исходя из указанных в объявлении сведений об адресе объекта-аналога и его площади. Цель - установить кадастровый номер аналога. Если найдется несколько подходящих объектов, необходимо указать, что однозначно идентифицировать кадастровый номер объекта не представляется возможным в силу ретроспективности даты оценки и невозможности установить дополнительные сведения, необходимые для идентификации, у лица, предлагавшего объект на продажу. Однако информация, ни об адресе, ни о кадастровых номерах объектов аналогов N 1, N 2, N 3 оценщиком, при уточнении данных не выяснялась.

На стр. 23 отчета указано, что оцениваемый земельный участок находится в районе с хорошей транспортной доступностью, хорошим благоустройством и подъездными путями. Однако в Таблице 8-3 "Расчет стоимости Объекта оценки в рамках метода сравнения продаж", на с. 52 (п. 6.5) указано, что у объекта оценки нет удобных подъездных путей. Указанные противоречия вводят в заблуждение пользователей отчета и могли повлиять на итоговый результат оценки.

На с. 4 отчета указано, что объектом оценки является земельный участок под производственной базой, текущее использование - также под производственной базой (с. 5 отчета), однако на с. 49 отчета, в п. 8.3.3 указано, что "... в качестве аналогов отобраны коммерческие объекты, имеющие одинаковое целевое назначение, что и объект оценки". В таблице 8.2 в наименовании указано: "характеристики объектов-аналогов бизнес центра". Данное противоречие в нарушение п. 5 ФСО N также вводит пользователя отчета в заблуждение.

Кроме того, в качестве объектов-аналогов подобраны объявления о продаже участков с заниженной стоимостью. При этом оценщиком отвергнуты объявления о продаже земельных участков, имеющих более высокую стоимость (N, N, с. 41 отчета) по причине недостаточности рыночных данных. Между тем, в скриншотах объявлений о продаже объектов - аналогов также отсутствуют данные, влияющие на стоимость.

Также считают необоснованным применение корректировки - 0% к объектам - аналогам на "качество прав на земельный участок", "хорошую транспортную доступность", "форму земельного участка", "окружение объекта" поскольку в скриншотах объявлений о продажи объектов-аналогов такая информация отсутствует.

В силу п. 5 ФСО-3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Из изложенного следует, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N не соответствует вышеуказанным требованиям, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объекта не может быть признана достоверной.

Кадастровая стоимость земельных участков, находящихся на территории <адрес>, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация <адрес> считает, что кадастровая стоимость рассматриваемого объекта недвижимого имущества не является завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала требования.

Представители административного ответчика ФИО4, заинтересованных лиц ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО5, ООО "Рубеж" ФИО6 просили отказать в удовлетворении иска.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по <адрес>, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по <адрес>, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, что в силу требований ст.150 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ООО "Рубеж" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 16 755 кв.м; отнесенного к категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: "под промышленными объектами (литер "А", "А1" - производственно-административное, "Б" - производственно-бытовой, "П", "П1" - проходная); расположенного по адресу: <адрес>, Биологическая, 18-а, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-64544948.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 44 459 560,05 рубля.

Как видно из содержания оспариваемого административным истцом решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N, кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N площадью 16 755 кв.м; отнесенного к категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: "под промышленными объектами (литер "А", "А1" - производственно-административное, "Б" - производственно-бытовой, "П", "П1" - проходная); расположенного по адресу: <адрес>, Биологическая, 18-а, принадлежащего ООО "Рубеж", определена в размере его рыночной стоимости 12 739 928 рублей на основании отчета N об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ, составленного оценщиком ЧПО ФИО13 При этом в решении Комиссии указано, что кадастровая стоимость земельного участка определена на основании заявления ООО "Рубеж", поступившего ДД.ММ.ГГГГ.

В результате рассмотрения заявления Комиссией установлено отличие рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 71.34 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. Документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N, опубликованного ДД.ММ.ГГГГ.

Новый Порядок утвержден приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N п/0311, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

В <адрес> на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление рассматривала Комиссия в составе: заместители председателя комиссии: ФИО7 (заместитель министра имущественных отношений <адрес>), члены комиссии: ФИО8 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия"), ФИО9 (сопредседатель <адрес>вого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России", член общественной палаты <адрес>, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), ФИО10 (председатель Совета Ассоциации КФХ, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции <адрес>, секретарь комиссии: ФИО11 (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений <адрес>). Комиссия приняла решение по результатам единогласного голосования.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, администрация г. Ставрополя вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 01 июня 2021 года, в течение 3-х месяцев, оспариваемое решение Комиссии состоялось 02 февраля 2021 года. Довод представителя административного истца о том, что отчёт об оценке, явившийся основанием для принятия решения комиссией, был опубликован на официальном сайте Росреестра в конце апреля 2021 гола, что не позволяло административному истцу изучить его содержание для принятия обоснованного решения об обжаловании решения Комиссии (скриншот л.д. 55,56), другими участниками процесса не оспаривается.

Таким образом, администрация узнала о нарушении своих прав 30 апреля 2021 года, что указывает на обращение заявителя в пределах установленного законом срока.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определением краевого суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Глобал Траст".