Решение Ставропольского краевого суда

Дата принятия: 20 сентября 2021г.
Номер документа: 3а-682/2021
Раздел на сайте: Суды общей юрисдикции
Тип документа: Решения

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 сентября 2021 года Дело N 3а-682/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя администрации г. Ставрополя Ш.Г.Н.,

представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

администрация города Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 02 февраля 2021 года N 18 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02 февраля 2021 года N 18 определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ..... в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика - 17 057 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: ....., составляет - 36 528 582,55 рублей.

В рамках поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заявителем был предоставлен отчет от 23 декабря 2020 года N 000509Ю/2/2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, не соответствующий, по мнению администрации города Ставрополя, требованиям ст. 11 Закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

При определении стоимости административно-офисной части объекта оценки сравнительным подходом в качестве объектов - аналогов подобраны встроенные помещения, стоимость которых существенно отличается от стоимости отдельно стоящих зданий.

Объекты - аналоги N 1, N 3 несопоставимы по площади с объектом оценки (объект оценки, офисная часть - 277,3 кв.м; объект аналог N 1 - 40 кв.м; объект аналог N 3 - 39 кв.м.), что привело к применению большой понижающей корректировки на площадь - 23% и могло исказить реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта.

На с. 54 отчета указано, что объект оценки расположен внутриквартально, а объекты - аналоги на красной линии, в связи с чем, ко всем объектам - аналогам применена понижающая корректировка - 20%. Однако, согласно карте города Ставрополя, оцениваемый объект также расположен на красной линии по пр-ду 2 Параллельному, 10а, к нему имеется непосредственный въезд с пр-да 2 Параллельного. В связи с чем, не подлежит применению корректировка на красную линию.

В отчете указано, что оцениваемое здание находится в хорошем физическом состоянии. При этом, оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объекта. Оценщиком указывается, что объекты-аналоги также имеют хорошее состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. Технические паспорта объектов - аналогов также не исследовались, в связи с чем, невозможно достоверно установить технические и физические характеристики объектов аналогов.

При определении рыночной стоимости административно-офисной части объекта оценки доходным подходом в качестве объектов - аналогов также подобраны встроенные помещения, которые несопоставимы с объектом оценки.

На с. 39 отчета, по мнению администрации, также необоснованно указано, что объект оценки расположен внутриквартально, в связи с чем, к объектам- аналогам N 1, N 2, N 3 необоснованно применена понижающая корректировка -20%.

При расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов в отношении производственно-складской части объекта оценки и всех объектов-аналогов в графе "материал стен" указано - капитальные. Однако, не указан непосредственно сам материал стен (кирпичные/железобетонные). Между тем, кирпичные здания значительно дороже железобетонных. Данный критерий в отчете не рассматривается.

На с. 57 в качестве аналога N 2 использован объект, стоимость которого в расчете на 1 кв.м значительно ниже иных аналогов, в связи с чем администрация считает необоснованным использование его в качестве аналога. Кроме того, данный аналог расположен на большом земельном участке (площадь земельного участка - 11 000 кв.м), что могло исказить стоимость здания. Стоимость земельного участка в отношении указанного аналога превышает стоимость здания в расчете на 1 кв.м.

При определении средней стоимости земельного участка, отсутствуют какие - либо корректировки, существенно влияющие на его стоимость (на местоположение, вид предлагаемых прав, размер участка).

Из изложенного следует, что отчет об оценке от 23.12.2020 N 000509Ю/2/2020 не соответствует вышеуказанным требованиям. И, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 02 февраля 2021 года N 18 отчет об оценке стоимости объекта недвижимого имущества, по мнению административного истца, является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость рассматриваемого объекта недвижимого имущества не является завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на территории г. Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

В судебном заседании представитель административного истца Ш.Г.Н. поддержала уточненные требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. просил принять законное и обоснованное решение, замечанию к заключению судебной оценочной экспертизы не имеет.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что И.О.Ю. на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером ...., площадью 1219.8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: производственное административное, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), местоположение: .....

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: ....., составляет - 36 528 582,55 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" от 23 декабря 2020 года N 000509Ю/2/2020 рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 17 057 000 рублей.

На заседании, проведенном 02 февраля 2021 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, рассмотрела поступившее в комиссию 28 декабря 2020 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ....., поданное на основании установления по состоянию на 01 января 2019 года рыночной стоимости объекта в размере 17 057 000 рублей в отчете об оценке ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" от 23 декабря 2020 года N 000509Ю/2/2020.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 17 057 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, на 53.31%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным федеральным стандартам.

По результатам рассмотрения комиссия решилаудовлетворить заявление (решение N 18 от 02 февраля 2021 года).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N 18 от 02 февраля 2021 года следует, что поступившее 28 декабря 2020 года заявление рассматривала комиссия в составе: председатель комиссии: М.Р.В. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия"), М.П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России", член общественной палаты Ставропольского края, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), Л.В.Д. (председатель Совета Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции Ставропольского края, секретарь комиссии З.О.С. (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Оспариваемым решением комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, административный истец вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 11 мая 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 02 февраля 2021 года.

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием исто [...]*

Полезная информация

Судебная система Российской Федерации

Как осуществляется правосудие в РФ? Небольшой гид по устройству судебной власти в нашей стране.

Читать
Запрашиваем решение суда: последовательность действий

Суд вынес вердикт, и вам необходимо получить его твердую копию на руки. Как это сделать? Разбираемся в вопросе.

Читать
Как обжаловать решение суда? Практические рекомендации

Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции. Выясняем, как это сделать правильно.

Читать