Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 3а-681/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.

с участием представителя административного истца Андриенко О.В. - Андриенко А.В., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Подсвировой Е.А., представителя заинтересованного лица администрации Минераловодского городского округа Черненький Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Андриенко О.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной,

установил:

Андриенко О.В. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости.

В обоснование иска административным истцом указано, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, количество этажей 4, а также подземных 1, общей площадью 3132,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 121 956 882,02 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной, определенной ООО "Центр Развития бизнеса" в отчете об оценке N ОКС-2019-4 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 36 800 000 рублей.

Административный истец Андриенко О.В., извещенная о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явилась, направила своего представителя.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц администрации города Ставрополя и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания по делу не направляли.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Андриенко О.В. - поддержал административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2019 года в размере 57 996 000 рублей, пояснил, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеется.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" - Подсвировой Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска пояснив, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение размера арендных платежей, поступающих в городской бюджет, исчисляемых из кадастровой стоимости этого объекта. С заключением эксперта не согласилась.

Представитель заинтересованного лица администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края Черненький Ю.В. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований. С заключением судебной оценочной экспертизы не согласился, полагал, что экспертом неверно подобраны объекты-аналоги в связи с чем рыночная стоимость нежилого здания рассчитана неверно.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска Андриенко О.В. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-Э по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз "Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налоговые платежи рассчитывается из кадастровой стоимости объекта.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу Андриенко О.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, количество этажей 4, а также подземных 1, общей площадью 3132,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> а (номер и дата государственной регистрации права собственности N от ДД.ММ.ГГГГ) (т.1 л.д. 7-16).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 121956882,02 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N/ИСХN (т. 1 л.д. 46).

На заседании, проведенном 16 февраля 2021 года, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерству имущественных отношений Ставропольского края рассмотрела поступившее 22 января 2021 года от Андриенко О.В. заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта в размере 36 800 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года в отчете об оценке от 25.02.2020 года N ОКС-2019-4, составленном оценщиком Мелкумяном Р.ВС., членом СРО "АМРО".

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 121 956 882,02 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая составляет 69,83%.

Отчет выполнен с нарушениями требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федерального стандарта оценки N 3 "Оценка недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, что выражается в том, что в отчете допущены следующие нарушения: на странице 7 оценщик использовал при расчетах Справочник оценщика недвижимости - 2017, - "Земельные участки", под редакцией Лейфера Л.А. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, в то время когда имеется сборник данного автора на 2018 год, с более актуальной информацией к дате оценки; на странице 72 оценщиком выбраны для расчета в качестве аналогов ЗУ с назначением ИЖС (Аналог 2) и ЗУ с назначением производственно-складской застройки. Данные ЗУ относятся к отличному сегменту рынка относительно объекта оценки, обладают отличными от ОО ценообразующими факторами, следовательно, не могут выступать аналогами при исчислении стоимости ЗУ для выделения последнего из единого объекта недвижимости;

на с. 73 оценщик относит "функциональное назначение ЗУ из земель населенных пунктов" земельных участков под объектом оценки и аналогами 1-5, как:

под офисно-торговую застройку - объект оценки

под ИЖС - аналог 1

под офисно-торговую застройку - аналог 2

под офисно-торговую застройку - аналог 3

под офисно-торговую застройку - аналог 4

под офисно-торговую застройку - аналог 5

на странице 74 оценщик относит "функциональное назначение ЗУ из земель различных категорий" земельныхучастков под объектом оценки и аналогам 1-5, как:

под индустриальную застройку - объект оценки

под индустриальную застройку - аналог 1

под индустриальную застройку - аналог 2

под индустриальную застройку - аналог 3

под индустриальную застройку - аналог 4

под индустриальную застройку - аналог 5;

страница 85, оценщик определяет аналог 2 как расположенный на красной линии, данная информация в тексте объявления отсутствует; на странице 85 в объявлении аналога 3 указано, что продается торговое помещение 650 кв.м., при этом площадь здания 540 кв.м. (1эт-260 кв.м., 2эт-280 кв.м.). Оценщик берет необоснованно в расчеты площадь 650 кв.м.; страница 87 оценщик характеризует аналог 2 как объект, расположенный у крупной городской автомаггистрали, по факту это окраина города.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила: отклонить заявление (решение N 123 от 16 февраля 2021 года) (т.1 л.д. 36-39).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу изложенных выше законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности его собственника Андриенко О.В., как плательщика налога на имущество и дает последнему право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представила отчет об оценке ООО "Центр развития бизнеса" N ОКС-2019-4 от 25 февраля 2020 года, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 36 800 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, определенной в отчете об оценке ООО "Центр развития бизнеса" N ОКС-2019-4 от 25 февраля 2020 года, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" от 02 августа 2021 года N 31/2021-Э рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 57 996 000 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.