Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 сентября 2021 года Дело N 3а-672/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя административного истца Б.И.В., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" К.В.В.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению К.В.О. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости,

установил:

К.В.О., действуя через представителя по доверенности Б.И.В., обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...., равной рыночной стоимости 1 150 000 рублей.

В обоснование иска указано, что К.В.О. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ....., площадью 1 037 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: в целях индивидуальной жилой застройки, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: .....

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 01 января 2019 года составила 2 390 492.4 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом частнопрактикующего оценщика Г.И.Е. N 21-664/25 от 17 мая 2021 года рыночная стоимость объекта по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 150 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

В судебное заседание административный истец К.В.О., представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: администрации г. Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В представленных в материалы дела письменных возражениях ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю Д.О.И. просила рассмотреть административный иск в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Б.И.В. поддержал административные исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме исходя из представленного им отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель ГБУ СК "Ставкрайимущество" К.В.В. замечаний к заключению эксперта ООО ОК "Эксперт" Ф.Н.А. от 16 июля 2021 года N 121-21-ОК не высказала, просила принять решение на усмотрение суда.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ф.Н.А. подробно дала ответы на замечания к экспертизе, и приобщила письменные пояснения к экспертному заключению. По окончании допроса эксперта, дополнительных вопросов по заключению эксперта не возникло.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Ф.Н.А., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что К.В.О. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 1 037 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: в целях индивидуальной жилой застройки, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: .....

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 01 января 2019 года составила 2 390 492.4 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом частнопрактикующего оценщика Г.И.Е. N 21-664/25 от 17 мая 2021 года рыночная стоимость объекта по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 150 000 рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 25 июня 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО ОК "Эксперт" Ф.Н.А. от 16 июля 2021 года N 121-21-ОК рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составила 2 600 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО ОК "Эксперт" Ф.Н.А. от 16 июля 2021 года N 121-21-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подход и метод оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения других подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав экспертное заключение ООО ОК "Эксперт" Ф.Н.А. от 16 июля 2021 года N 121-21-ОК в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

Заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости основаны на результатах отчета об оценке частнопрактикующего оценщика Г.И.Е. N 21-664/25 от 17 мая 2021 года.

Вместе с тем, представленный административным истцом отчет об оценке, составленный по заказу административного истца, суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельного участка. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.