Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 сентября 2021 года Дело N 3а-668/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Кузнецовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сеинян Н. М. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Сеинян Н. М. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование иска административным истцом указано, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, наименование: административное, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 568,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 22 699 828,2 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной, определенной ООО "Оценка консалтинг аудит" в отчете об оценке N КС/20 от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания с кадастровым номером N в размере 6 402 080 рублей,

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налогов, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Судом изменено процессуальное положение ГБУ СК "Ставкрайимущество" с административного ответчика на заинтересованное лицо. Также в качестве заинтересованного лица привлечен филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Ставропольскому краю.

Административный истец Сеинян Н. М. и ее представитель Любиева К.В., извещенные о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явились.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц администрации города Пятигорска и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, извещенные о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания по делу не направляли.

Ранее, представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтяревой О.И., были представлены возражения на административное исковое заявление Сеинян Н. М. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, в которых просила рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством, в отсутствии представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" - Кузнецовой В.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, поддержала ранее представленные возражения на заключение эксперта.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Косенко Е.А., суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" от 19 июля 2021 года N 29/2021-Э по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз "Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу Сеинян Н. М. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, наименование: административное, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 568,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 14-15).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена: нежилого здания с кадастровым номером N в размере 22 699 828,2 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 марта 2021 года N КУВИ-N (т. 1 л.д. 13).

В силу изложенных выше законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного объекта недвижимости и земельного участка затрагивает права и обязанности их собственника Сеинян Н. М., как плательщика налога на имущество и дает последней право на пересмотр результатов определения их кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представила отчет об оценке ООО "Оценка консалтинг аудит" N /КС/20 от 29 марта 2021 года, в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 6 402 080 рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, определенной в отчете об оценке ООО "Оценка консалтинг аудит" N /КС/20 от 29 марта 2021 года, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" от 19 июля 2021 года N 29/2021-Э рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 7 256 000 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Экспертное заключение ООО "ЗемЭксперт" от 19 июля 2021 года N 29/2021-Э подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Осмотр объекта исследования произведен экспертом Косенко Е.А. лично 13 июля 2021 года. Дополнительная идентификация объекта проведена по материалам административного дела.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом для определения рыночной стоимости нежилого здания применялся доходный подход метод прямой капитализации, а также сравнительный подход, метод сравнения продаж.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного заседания у представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" возникли вопросы по проведенной судебной экспертизе, в связи с чем судом вызван и допрошен эксперт Косенко Е.А., который проводил судебную оценочную экспертизу N-Э от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Косенко Е.А. пояснил, что на странице 39 заключения, раздел 2.4. "Анализ наиболее эффективного использования объекта исследования", экспертом делается вывод, что "В соответствии с целью исследования (установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости) оценка производилась исходя из фактического вида использования объекта исследования в качестве здания под коммерческое (торгово-офисное) использование".

В соответствии со справочником "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно- торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2018, страница 52-54. Приводится классификация объектов относящихся к офисно-торговой недвижимости.

Как видно из данного справочника объект исследования, как и подобранные экспертом объекты аналоги N 1, N 2, N 3, относятся к одной из категорий объектов относящихся к офисно-торговой недвижимости, а именно "Офисно торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости".

Также пояснил, что при расчете рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода экспертом применялись, в том числе, корректировки по двум ценообразующим факторам: уровень отделки и техническое состояние. Под уровнем отделки экспертом применялась корректировка на различие состояния внутренней отделки объекта исследования и объектов аналогов N, N, N. Подробное описание применения данной корректировки указано экспертом на странице 53 заключения.

Под техническим состоянием экспертом применялась корректировка на различие физического состояния конструктивных элементов объекта исследования и объектов аналогов N, N, N. Подробное описание применения данной корректировки указано экспертом на странице 53-54 заключения.

Эксперт Косенко Е.А. отметил, что в соответствии со справочником "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2018, страница 233-250, корректировка на различие состояния внутренней отделки и корректировка на различие физического конструктивных элементов, являются разными ценообразующими факторами.

Эксперт указал, что на странице 63 заключения в рамках определения ставки арендной платы объекта исследования экспертом подробно описано применение корректировки на площадь. Корректировка определялась на основании справочника "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2018, страница 185.

Эксперт пояснил, что объект исследования, как и объект аналог N, относятся к диапазону 500-1000 кв.м., соответственно корректировка для объекта аналога N не применялась.

Объект аналог N относится к диапазону 1500-3000 кв.м., соответственно корректировка для объекта аналога N составит 1,1 или 10%.