Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 3а-665/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя административного истца ООО "НИКО" - Автандилова Р.Ф., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Антоняна А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "НИКО" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной,

установил:

ООО "НИКО" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N равной рыночной.

В обоснование иска административным истцом указано, что ему на основании договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, общей площадью 19912 +/-28,23 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 32 094 161,6 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просят установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной, определенной ИП Шурупова Д.А. в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 37 850 000 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г.Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя - не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в представленных возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "НИКО" Автандилова Р.Ф. поддержал административные исковые требования, просил с учетом отчета об оценке удовлетворить требования, имелись замечания к судебной оценочной экспертизе.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Антоняна А.А. просил вынести законное и обоснованное решение, замечаний к судебной оценочной экспертизе не имел.

В ходе судебного заседания у представителя административного истца ООО "НИКО" - Автандилова Р.Ф. возникли вопросы по проведенной судебной экспертизе, в связи с чем, судом вызван и допрошен эксперт Егоров А.В., который проводил судебную оценочную экспертизу N от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Егоров А.В. выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, ответил на вопросы, пояснил, что позиция представителя административного истца относительно подбора аналогов ничем не обоснована.

Эксперт Егоров А.В. пояснил, что им в качестве аналогов подбирались объекты из одного сегмента. Данные аналоги отличаются от объекта оценки по ряду факторов, а именно: площадь, район расположения относительно центра города, наличие водо- и газоснабжения, наличие асфальтового покрытия участка и указал, что если учесть данные отличия и применить корректировки, то будет получена итоговая стоимость. Корректировка относительно местоположения не применялась, так как объект оценки и аналоги находятся в одном и том же населенном пункте. Пояснил относительно корректировки на площадь, так как большие по размеру участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру, поэтому в цены аналогов вносились корректировки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, по делу не представлены. Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не представлено.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Егоров А.В., проводившего судебную оценочную экспертизу, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административный истец ООО "НИКО" на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от ДД.ММ.ГГГГ N является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, общей площадью 19912 +/-28,23 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 100-111, т. 1 л.д. 14-17)

Административный истец, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 32 094 161,6 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 апреля 2021 года N КУВИ-N (т.1 л.д. 13).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ИП Шурупова Д.А. N КС 145/2020 от 04 декабря 2020 года, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 9 198 000 рублей.

На заседании, проведенном 02 февраля 2021 года, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края рассмотрела поступившее 25 декабря 2020 года от ООО "НИКО" ОГРН N заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта в размере 9 198 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года в отчете об оценке от ИП Шурупова Д.А. N КС 145/2020 от 04 декабря 2020 года.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 32 094 161,60 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая составляет 71,34%.

Отчет выполнен с нарушениями требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федерального стандарта оценки N 3 "Оценка недвижимости (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2017 N 611), что выражается в том, что в отчете допущены следующие нарушения:

Страница 28. "Наибольший удельный вес в структуре рынка земельных участков имеют предложения по передачи прав на земельные участки земель населенных пунктов - 68%. Предложения, связанные с земельными участками Земли населённых пунктов составляют 25% в общей структуре рынка".

Страницы 62-65.

А1 ID объявления N. Текст объявления: Продается земельный участок расположенный по адресу: г. <адрес>, <адрес>. Площадь 89 соток. Участок полностью огорожен металлическим забором. Отличный подъездной путь.

А2 ID объявления N. Текст объявления: Продается производственная база, 35 соток земли, подведены все коммуникации: газ, вода, электричество. Участок находится внутри огороженной территории.

A3 ID объявления N Текст объявления: Продается участок под строительство гаражного комплекса на 148 мест по <адрес>, ВТОРАЯ ЛИНИЯ, район ТАНКА, размеры 305x21м., в длину 305м. (вдоль проспекта), 8 гаражей из них двухэтажные, возможно объединить несколько рядом стоящих гаражей под СТО, 70 метров от Кулакова, два подъездных пути, асфальт, проектная документация, действующее разрешение на строительство (не просрочено), полный пакет документов, мониторили спрос на покупку гаражей в указанном районе - желающих много, плотно заселенный район со множеством новостроек. Подробности по телефону. Торг.

А4 ID объявления N Текст объявления: Земельный участок под производства. 200 метров от красной линии. Хорошие подъездные пути, асфальтированная широкая дорога. Все коммуникации по меже. Газ среднего давления. В шаговой доступности остановки общественного транспорта. На участке есть объект незавершенного строительства с зарегистрированным правом собственности. Возможна продажа меньшего количества соток. ТОРГ!!!! СРОЧНО!!!

Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов).

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила: отклонить заявление (решение N 277 от 02 февраля 2021 года).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 03 июня 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Глобал Траст" от 05 июля 2021 года N 62 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 21 174 819,04 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Глобал Траст" от 05 июля 2021 года N 62 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Экспертное заключение ООО "Глобал Траст" от 05 июля 2021 года N 62 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Никто, кроме лица, назначенного экспертом, не присутствовал при проведении судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

Кроме того, осмотр объектов исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко от отстоящую от даты исследования, поэтому идентификация объектов по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объектов по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе.

Эксперт осмотрел объект оценки лично 24 июня 2021 года.