Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 сентября 2021 года Дело N 3а-664/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя ГБУ СК "Ставкрайимущество" К.В.В.,

представителя ООО "ГлавЭнергоМонтаж" Е.О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, в котором просил: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N 53 от 02 февраля 2021 года в части определения по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..... в размере рыночной стоимости 3 171 000 рублей, установленной в отчете об оценке ООО "Русская Многопрофильная Компания" от 07 декабря 2020 года N 159С-20; исключить из Единого государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ....., в размере его рыночной стоимости 3 171 000 рублей; восстановить в Едином государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 7 098 740.87 рублей, установленной по результатам государственной кадастровой оценки.

В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 02 февраля 2021 N 53 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010206:40, расположенного по адресу: ....., с видом разрешенного использования - "склады", установлена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, 3 171 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..... определена в ЕГРН в размере 7 098 740,87 рублей по состоянию на 01.01.2019 года.

Согласно решению комиссии от 02.02.2021 N 53 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ......, составила - 3 171 000 рублей (снизилась на 55,33 %).

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение комиссии от 02.02.2021 N 53 незаконным по следующим основаниям.

В рамках поданного ООО "ГлавЭнергоМонтаж" заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет N 159С-20 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: ......

Комитет считает, что представленный отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, и неприменим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов.

На стр. 76 отчета об оценке указан кадастровый номер аналога N 2. Следовательно, оценщиком могла быть проверена вся необходимая информация по данному земельному участку, однако, согласно информации указанной на стр. 42 объект-аналог N 2 находится в собственности. Следовательно, оценщиком сделаны соответствующие корректировки. Однако, согласно сведениям "Публичной кадастровой карты" данный земельный участок (.....) находится в аренде. Также данный земельный участок имеет вид разрешенного использования - "обслуживание автотранспорта".

Как указано в объявлении на стр. 77 объект-аналог N 3 предназначен под строительство гаражей, при этом вид разрешенного использования объекта исследования - "склад".

На стр. 42 оценщик указывает, что объекты-аналоги сопоставимы по ВРИ с объектом исследования и не применяет никаких корректировок.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что сведения, указанные оценщиком в отчете об оценке, являются недостоверными.

На стр. 25 отчета оценщиком приводится диапазон цен на земельные участки с возможностью строительства коммерческих объектов: от 859 до 3 666 рублей за 1 кв.м, земли. При этом выведено среднее значение 1 900 рублей за 1 кв.м.

Оценщиком для расчета рыночной стоимости взяты объекты-аналоги, приближенные к минимальному значению 859,38-1013,44 рублей за 1 кв.м. Также как и итоговая стоимость объекта исследования 861,99 рублей за 1 кв.м.

При этом, стоимость 1 кв.м., при расчете его из кадастровой стоимости составляет 1 929,53 рублей. Следовательно, можно сделать вывод о том, что кадастровая стоимость мало того, что находится в диапазоне рыночных цен, так еще и приближена к средней.

С учетом вышесказанного, можно сделать вывод о том, что отчет об оценке N 159С-20 не соответствует требованиям Федеральным стандартам оценки.

Комитет считает, что информация, используемая оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

По мнению административного истца, установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя. Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Представитель ГБУ СК "Ставкрайимущество" К.В.В. просила принять законное и обоснованное решение, замечаний к заключению судебной экспертизы не имеет..

Представитель заинтересованного лица Е.О.А. просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители административного истца, административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "ГлавЭнергоМонтаж" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ...., площадью 3 679 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады (складские здания), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилой массив. Почтовый адрес ориентира..... (договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) N 8126 от 10 сентября 2019 года. Срок аренды с 10 сентября 2019 года по 09 сентября 2022 года).

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 01 января 2019 года составила 7 098 740.87 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Русская Многопрофильная Компания" от 07 декабря 2020 года N 159С-20 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составила 3 171 000 рублей.

На заседании, проведенном 02 февраля 2021 года, рассмотрено поступившее в комиссию 14 декабря 2020 года от ООО "ГлавЭнергоМонтаж" заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ......, поданное на основании установления рыночной стоимости указанного участка по состоянию на 01 января 2019 года, указанной в отчете ООО "Русская Многопрофильная Компания" от 07 декабря 2020 года N 159С-20.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010206:40 от его кадастровой стоимости 7 098 740.87 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 55.33%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..... в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Русская Многопрофильная Компания" от 07 декабря 2020 года N 159С-20, равной 3 171 000 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года N 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ООО "ГлавЭнергоМонтаж" при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N 53 от 02 февраля 2021 года следует, что поступившее 14 декабря 2020 года заявление ООО "ГлавЭнергоМонтаж" рассматривала комиссия в составе: председатель комиссии: М.Р.В. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), члены комиссии: С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия"), М.П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России". Член общественной палаты Ставропольского края. Член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), Л.В.Д. (председатель Совета Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции Ставропольского края), секретарь комиссии З.О.С. (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению муниципальным имуществом вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск от 29 апреля 2021 года N 08/06-3449с поступил в Ставропольский краевой суд 11 мая 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 02 февраля 2021 года.

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).