Решение Пермского краевого суда

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 марта 2021 года Дело N 3а-664/2021

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Алексеева А.А.,

при секретаре Бобиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Полюд" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО "Полюд" обратилось с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **, площадью 947,7 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 22500 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания. Кадастровая стоимость здания утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 35163678,77 руб. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается отчётом об оценке от 30.12.2020 N 3187/2020-4 оценщика ООО "УралПрофОценка", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 22500 000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество организаций.

Впоследствии административный истец требования уточнил, указав рыночную стоимость здания в размере 24836 300 рублей согласно отчету об оценке от 30.12.2020 N 3187/2020-4 оценщика ООО "УралПрофОценка".

Представитель административного истца Щ. просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направил.

Заинтересованное лицо ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Перми В. просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В письменном отзыве на исковое заявление просит в заявленных требованиях ООО "Полюд" отказать в полном объеме.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.

Согласно частям 1, 7 статьи 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО "Полюд" является собственником административного здания с кадастровым номером **, площадью 947,7 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Правовой интерес ООО "Полюд" к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях статьи 402, пунктов 1, 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края "О налогообложении в Пермском крае" и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Как собственник здания, ООО "Полюд" является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2018 утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и земельных отношений Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 35163678,77 руб.

Согласно отчёту об оценке от 30.12.2020 N 3187/2020-4 оценщика ООО "УралПрофОценка", рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2018 составляла 24836 300 руб.

Отчёт об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержат подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведён анализ рынка зданий, используемых как торгово-офисная недвижимость. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: назначение, вид имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, этажность, площадь.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи нежилых зданий на территории города Перми оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, наличие обременений, дата предложения, местоположение, назначение и вид фактического использования, материал стен, физическое состояние, площадь, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 5 объектов-аналогов для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, физическое состояние, плотность застройки, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчёте со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчёте надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчёту скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемому объекту сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанных в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив отчёт об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объекта оценки согласно отчёту об оценке от 30.12.2020 оценщика ООО "УралПрофОценка", и о возможности принять указанный отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

Административным ответчиком и заинтересованными лицами доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, чем в отчёте об оценке, суду не представлено.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ** следует установить в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 в размере 24836300 руб.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 31.12.2020, соответствующую дату суд указывает в резолютивной части решения суда.

Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку оспариваемая кадастровая оценка установлена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Министерство является надлежащим ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО "Полюд" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, площадью 947,7 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 24836300 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 31.12.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - подпись

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-664/2021 Пермского краевого суда

Мотивированное решение суда изготовлено 30.03.2021.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка