Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 3а-660/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя административного истца Щегольков В. А. - Зацепилина И.В., представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края Голембовского А.В., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Антонян А.А., представителя заинтересованного лица администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Щегольков В. А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

Щегольков В. А. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование иска административным истцом указано, что ему на праве долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N наименование: объект торгового назначения, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 1884,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> и земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под объектом торгового назначения, общей площадью 1219 км.м., расположенный по адресу: <адрес> По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена:

- нежилого здания с кадастровым номером N в размере 63 174 983,48 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 845 386,48 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной, определенной ООО "Бизнес-Константа" в отчетах об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ и 72/2020 от ДД.ММ.ГГГГ:

- нежилого здания с кадастровым номером N в размере 31 030 000 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 053 000 рублей.

Судом изменено процессуальное положение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заинтересованного лица на административного ответчика. Также в качестве заинтересованного лица привлечен филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Ставропольскому краю. Изменен процессуальный статус ГБУ СК "Ставкрайимущество" с административного ответчика на заинтересованное лицо.

Административный истец Щегольков В. А. извещенный о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явился, направил своего представителя.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", ООО "Барселона Инвест" извещенные о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания по делу не направляли.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Зацепилина И.В. поддержал административные исковые требования, выражал не согласие с проведенной по делу судебной оценочной экспертизой, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с отчетами об оценке N, N.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края Голембовский А.В. просил вынести по делу законное и обоснованное решение.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" - Антонян А.А. просил вынести по делу законное и обоснованное решение.

Представитель заинтересованного лица администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н. просила отказать в удовлетворение административных исковых требований, полагала, что уменьшение кадастровой стоимости приведет к уменьшению доходов в местный бюджет, замечаний к заключению эксперта не имелось.

В ходе судебного заседания у представителя административного истца Зацепилина И.В. возникли вопросы по проведенной судебной экспертизе, в связи с чем, судом вызван и допрошен эксперт Косенко Е.А., который проводил судебную оценочную экспертизу N-Э от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Косенко Е.А. выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, ответил на вопросы, пояснил, что позиция представителя административного истца относительно подбора аналогов и применения корректировок ничем не обоснована.

Эксперт Косенко Е.А. в судебном заседании пояснил, что осмотрел здание в том объеме, в котором указано в заключении. Кроме того указал, что объекты аналоги им не осматривались. Эксперт разъяснил, что в соответствии с объявлением объект - аналог N расположен на второй линии.

Эксперт пояснил, что объекту оценки с кадастровым номером N ремонт не требуется.

При проведении экспертного исследования экспертом применялись корректировки по справочнику Лейфера.

Косенко Е.А. пояснил, что в соответствии с п.20 ФСО N земельный участок оценивался экспертом без учета застройки и каких-либо коммуникаций. На стр.84-85 заключения эксперта приведена таблица, исходя из которой объект аналог N и N - земельные участки коммерческого назначения, а коммуникации расположены по меже. Эксперт пояснил, что при определении рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода затраты на обеспечение здания включаются в рыночную стоимость объекта, в связи с чем экспертом применялся коэффициент недозагрузки от общей площади здания в размере 19,8%, а также учитывались операционные расходы в размере 17%.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, по делу не представлены. Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не представлено.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка равной их рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-Э по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года N 109-кз "Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу Щеголькову А.В. на праве долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, наименование: объект торгового назначения, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 1884,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (3/4 доли, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-N) и земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N вид разрешенного использования: под объектом торгового назначения, общей площадью 1219 км.м., расположенный по адресу: <адрес>3/4 доли, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-37788477).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N - в размере 63 174 983,48 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N КУВИ-002/2021-37570540 от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 845 386,48 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N КУВИ-002/2021-38372979 от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу изложенных выше законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного объекта недвижимости и земельного участка затрагивает права и обязанности их собственника Щеголькову А.В., как плательщика налога на имущество и дает последнему право на пересмотр результатов определения их кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО "Бизнес-Константа" N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

- нежилого здания с кадастровым номером N в размере 31 030 000 рублей (отчет N от ДД.ММ.ГГГГ),

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 053 000 рублей (отчет N от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, определенной в отчетах об оценке ООО "Бизнес-Константа" N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-Э рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 43 558 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 6 224 000 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Экспертное заключение ООО "ЗемЭксперт" Косенко Е.А. от 28 июля 2021 года N 32/2021-Э подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Осмотр объекта исследования произведен сотрудником ООО "ЗемЭксперт" Косенко Е.А. ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительная идентификация объекта проведена по материалам административного дела.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.