Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 3а-654/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя административного ответчика ГБУ СК "Ставкрайимущество" Волынской В.Ю., представителя заинтересованного лица администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н.,

рассмотрев в открытом предварительном судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО фирма "БОССМЕД" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма "БОССМЕД", в лице представителя по доверенности Гриценко А.В., обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N равной их рыночной.

В обоснование иска административным истцом указано, что ему на праве собственности принадлежат: земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под производственной базой, общей площадью 6043 +/- 27,21 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и нежилое здание с кадастровым номером N, количество этажей 2, общей площадью 744,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 17 741 892,31 рублей, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17 октября 2019 года в размере 9 265 913,19 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной, определенной ООО "ТАИС" в отчете об оценке N /К/2019 от 12 февраля 2021 года:

- нежилого здания с кадастровым номером N в размере 5 252 000 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 491 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налогов, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

В судебное заседание представитель административного истца, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица администрации города Ставрополя, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю - не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного истца ООО фирма "БОССМЕД" Гриценко А.В. направил в суд ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие, а также направил уточненное административное исковое заявление, в котором административные исковые требования поддержал, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы ООО "Глобал Траст" N от ДД.ММ.ГГГГ, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 917 901,18 рублей; кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 5 830 858,82 рублей.

Представитель административного ответчика ГБУ СК "Ставкрайимущество" Волынской В.Ю. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований. Пояснила, что замечаний к проведенной судебной оценочной экспертизе не имеется.

Представитель заинтересованного лица администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований. Пояснила, что замечаний к проведенной судебной оценочной экспертизе не имеется.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО "Глобал Траст" N 61 от 10 августа 2021 года по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Судом установлено и из материалов дела следует, что административному истцу ООО фирма "БОССМЕД" на праве собственности принадлежат: земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под производственной базой, общей площадью 6043 +/- 27,21 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 22-39)

и нежилое здание с кадастровым номером N количество этажей 2, общей площадью 744,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> а (т. 1 л.д. 40-45).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 17 741 892,31 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N КУВИ-N от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 20).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17 октября 2019 года определена в размере 9 265 913,19 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N КУВИ-N ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 21).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО "ТАИС" N /К/2019 года от 12 февраля 2021 года, в котором установлена рыночная стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 года в размере 5 252 000 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17.10.2019 года в размере 6 491 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "БОССМЕД" подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Ставропольском крае.

Решением Комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО фирма "БОССМЕД" было отклонено (т. 1 л.д. 49-51).

Основанием для отклонения заявления явилось то обстоятельство, что оценщиком при проведении оценки были нарушены стандарты оценки.

В результате кадастровых работ площадь земельного участка была уточнена, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ актом N об утверждении кадастровой стоимости, стоимость земельного участка с кадастровым номером N была определена в размере 9 265 913, 19 рублей.

Оценщиком были устранены замечания, указанные в решении комиссии и подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости имущества N /К/2019 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному отчету рыночная стоимость имущества составляет: земельного участка N- 6 491 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N - 5 252 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "БОССМЕД" повторно подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Ставропольском крае.

Решением комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ заявление общества было отклонено (т. 1 л.д. 54-56).

Основанием для отклонения заявления явилось то обстоятельство, что оценщиком при проведении указан неправильный аналог объекта оценки в части наличия коммуникаций на земельном участке.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объектов, определенной в отчете об оценке ООО "ТАИС" N /К/2019 года от 12 февраля 2021 года, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "Глобал Траст", рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена:

с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 917 901,18 рублей;

с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 830 858,82 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Глобал Траст" Егорова А.В. от ДД.ММ.ГГГГ N в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение ООО "Глобал Траст" N 61 от 11 июня 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Никто кроме лица, назначенного экспертом, не присутствовал при проведении судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://yandex.ru/maps, https://www.google.com/earth/, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр rosreestr.ru и других.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Эксперт провел личный осмотр объектов оценки 29.06.2021. Эксперт приводит фотоматериалы внутри помещений, так как внешнее исполнение полностью соответствует данным Яндекс.Карты.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.