Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 сентября 2021 года Дело N 3а-652/2021

Именем Российской Федерации
город Ставрополь 03 сентября 2021 года
Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "АРАГВИ" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости

установил:

ООО "АРАГВИ" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 4 138 000 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 676 000,00 (десять миллионов шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 17 114 644 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>", равной его рыночной стоимости в размере 44 156 000,00 (сорок четыре миллиона сто пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 4 214 000 кв. м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, Местоположение <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 10 872 000,00 (десять миллионов восемьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N, номер и дата государственной регистрации права: 26-26-36/010/2009-172, 16.07.2009, уточненной площадью 4 236 000 кв. м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, Местоположение <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 929 000,00 (десять миллионов девятьсот двадцать девять тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований указав, что он на основании договоров аренды, субаренды является арендатором и субарендатором земельных участков с кадастровым номером N, N и N, а также является собственником земельного участка с кадастровым номером N

На территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2015.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015, согласно которым кадастровая стоимость земельных участков составила:

- земельного участка с кадастровым номером N - 30 993 620 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N - 115 724 088,33 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N - 23 494 735,6 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N - 23 493 703,2 руб.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика рыночная стоимость земельного участка:

- с кадастровым номером N составляет 10 676 000 рублей;

-с кадастровым номером N составляет 44 156 000 рублей;

-с кадастровым номером N составляет 10 872 000 рублей;

- с кадастровым номером N составляет 10 929 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы субарендатора и собственника земельного участка, и, соответственно, плательщика арендной платы и земельного налога, размер которых исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным, формами платы за использование земли в РФ является арендная плата и земельный налог, для определения которых применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В пунктах 1, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28) разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ, статьи 375, 390, 402 НК РФ, глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в аренде и в собственности земельные участки арендная плата и земельный налог рассчитываются из кадастровой стоимости каждого земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как следует из материалов дела 30.03.2009 между администрацией Курского муниципального района и ООО "Сельскохозяйственное предприятие "Газовик" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 4 138 000 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>" сроком действия до 01.04.2058. Согласно приложению к договору аренды размер арендной платы определяется исходя из его кадастровой стоимости.

30.04.2009г между ООО "Сельскохозяйственное предприятие "Газовик" и ООО "АРАГВИ" заключен договор субаренды указанного земельного участка, по условиям которого размер и условия внесения арендной плазы установлены договором аренды от 30.03.2009 года.

24.09.2008 между администрацией муниципального образования Курского Сельсовета Курского района Ставропольского края и ООО "Сельскохозяйственное предприятие "Газовик" заключен договор арендыземельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 17 114 644 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес> сроком действия 49 лет. Согласно п.2.1 размер арендной платы определяется исходя из его кадастровой стоимости.

30.04.2009г между ООО "Сельскохозяйственное предприятие "Газовик" и ООО "АРАГВИ" заключен договор субаренды указанного земельного участка, по условиям которого размер и условия внесения арендной плазы установлены договором аренды от 24.09.2008 года.

22.12.2006 между муниципальным образованием Полтавский Сельсовет Курского района Ставропольского края и ООО "АРАГВИ" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 4 214 000 кв. м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, Местоположение <адрес>, сроком действия - 49 лет.

Согласно п.2 договора и приложению 1 к нему размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 16.07.2009 ООО "АРАГВИ" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, номер и дата государственной регистрации права: 26-26-36/010/2009-172, 16.07.2009, уточненной площадью 4 236 000 кв. м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, Местоположение <адрес>.

На территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2015.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015, согласно которым стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N составила 30 993 620 руб. что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости от 22.04.2021 N КУВИ-002/2021-42964748;

- с кадастровым номером N - 115 724 088,33 руб., что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости от 22.04.2021 N КУВИ-002/2021-42962979;

- с кадастровым номером N - 23 494 735,6 руб., что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости от 22.04.2021 N КУВИ-002/2021-42962113;

- с кадастровым номером N - 23 493 703,2 руб., что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости от 22.04.2021 N КУВИ-002/2021-42964225.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленный ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" отчет от 16.12.2020 N 108/1/2020 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату оценки.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка:

- с кадастровым номером N составляет 10 676 000 рублей;

-с кадастровым номером N составляет 44 156 000 рублей;

-с кадастровым номером N составляет 10 872 000 рублей;

- с кадастровым номером N составляет 10 929 000 рублей.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена по ходатайству представителя административного истца адвоката Цалоевой М.А. на основании определения суда от 05.07.2021.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 04.08.2021 N 124-21-ОК, выполненной экспертом ООО Оценочная компания "Эксперт", рыночная стоимость земельного участка:

- земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 4 138 000 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес> составляет 13 515 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 17 114 644 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>" составляет 55 605 000 рублей;