Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 августа 2021 года Дело N 3а-649/2021

Именем Российской Федерации
город Ставрополь 16 августа 2021 года
Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хаделашвили В.Д. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ИП глава крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - ИП, глава КФХ) Хаделашвили В.Д. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 1 152 100 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 972 000 (два миллиона девятьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 3 057 598 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 889 000 (семь миллионов восемьсот восемьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на 01.01.2015.

В обоснование требований указав, что является арендатором вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" и по состоянию на 01.01.2015 составила:

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 790 154,57 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 16 958 050,03 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 2 972 000 рублей, а земельного участка с кадастровым номером N - 7 889 000 рублей.

В заявлении глава КФХ Хаделашвили В.Д. просил установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 1 152 100 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 972 000 (два миллиона девятьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером N, уточненной площадью 3 057 598 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 889 000 (семь миллионов восемьсот восемьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на 01.01.2015.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным и одной из форм платы за использование земли в РФ является арендная плата, для определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (пункт 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В пунктах 1, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28) разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ, статьи 375, 390, 402 НК РФ, глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в аренде земельные участки арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как следует из материалов дела, ИП Хаделашвили В.Д.:

- на основании дополнительного соглашения к договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 30.10.1996 и дополнительного соглашения от 16.02.1998, 23.05.2003, 01.01.2004, 02.05.2004, от 04.05.2007 владеет земельным участком с кадастровым номером N, уточненной площадью 1 152 100 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.04.2021;

- на основании договора аренды от 24.10.2018 N 6-36, дата государственной регистрации: 25.12.2018, номер государственной регистрации: 26:36:000000:1363-26/011/2018-3, срок действия с 17.12.2018 по 16.12.2033, владеет земельным участком с кадастровым номером N, уточненной площадью 3 057 598 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.04.2021.

На территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2015.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015, согласно которым стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N составила 7 790 154,57 рублей, что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости от 22.04.2021 N КУВИ-002/2021-42965815;

- с кадастровым номером N составила 16 958 050,03 рублей, подтверждается выпиской о кадастровой стоимости от 22.04.2021 N КУВИ-002/2021-42965236.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, глава КФХ Хаделашвили В.Д. в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленный ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" отчет от 15.12.2020 N 109/2020 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату оценки.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка:

- с кадастровым номером N, уточненной площадью 1 152 100 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>, составляет 2 972 000 рублей по состоянию на дату оценки 01.01.2015;

- с кадастровым номером N, уточненной площадью 3 057 598 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>, составляет 7 889 000 рублей по состоянию на дату оценки 01.01.2015.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена по ходатайству представителя административного истца ИП Хаделашвили В.Д. адвоката Цалоевой М.А. на основании определения суда от 04.06.2021.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 15.07.2021 N 119-21-ОК, выполненной экспертом ООО Оценочная компания "Эксперт", рыночная стоимость земельного участка:

- с кадастровым номером N, уточненной площадью 1 152 100 кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес> по состоянию на 01.01.2015, с учетом округления, составляет 3 489 000 рублей;

- с кадастровым номером N, уточненной площадью 3 057 598 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>, по состоянию на 01.01.2015, с учетом округления, составляет 9 260 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали. Осмотр объектов не проводился. Идентификация объектов исследования осуществлена по материалам административного дела.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки. Экспертом применены сравнительный и доходный подходы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы.

Информация по характеристикам, не указанная в объявлениях, уточнялась экспертом.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.