Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 3а-638/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя административного истца администрации города Ставрополя - Шевченко Г.Н., административных ответчиков - Голембовского А.В., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Подсвировой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация города Ставрополя обратилась с административным иском, в последствии уточненным, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 22 декабря 2020 года N 51 об определении кадастровой стоимости земельного участка -с кадастровым номером N, общей площадью 1419 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, незаконным и подлежащим отмене; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости - 620 100,00 рублей определенной решением Комиссии; о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости - 1255701,48 рублей установленной по результатам государственной кадастровой оценки; а также об указании, что восстановленная кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

В обоснование административного иска истец указал на несоответствие отчета ООО "Деловой партнер" N от ДД.ММ.ГГГГ положенного в основу обжалуемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Административный истец ссылается на то, что оценщиком было формально проведено исследование рынка земельных участков. Оценщиком не указан, какой объем предложений им был исследован, а также динамика рынка, спрос, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен оцениваемого объекта и другие выводы.

В отчете оценщика при определении стоимости сравнительным подходом земельного участка не указаны кадастровые номера объектов аналогов N 1, N 2, N 3, а также точные адреса, что лишает возможности получить информацию об указанных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок, а также проверить объявления о продаже участков.

При этом если есть возможность установить кадастровый номер аналога земельного участка у продавца, то необходимо указать и номер, и источник уточнения. Если такой возможности нет, то необходимо указать, что поиск кадастрового номера осуществлен по данным публичной кадастровой карты исходя из указанных в объявлении сведений об адресе объекта-аналога и его площади. Цель - установить кадастровый номер аналога. Если найдется несколько подходящих объектов, необходимо указать, что однозначно идентифицировать кадастровый номер объекта не представляется возможным в ретроспективности даты оценки и невозможности установить дополнительные сведения, необходимые для идентификации, у лица, предлагавшего объект на продажу. Однако информация, ни об адресе, ни о кадастровых номерах объектов аналогов N 1, N 2, N 3 оценщиком, при уточнении данных не выяснялась.

На основании вышеизложенного, делать выводы о корректности примененных оценщиком корректировок в отношении рассматриваемых объектов аналогов не представляется возможным. Согласно приведенным в отчете характеристикам оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования "для строительства индивидуального жилого дома". Данное обстоятельство также подтверждается приложенными к отчету об оценке выписками из единого государственного реестра недвижимости (стр. 69 - 76 отчета).

Согласно скриншотам объявлений о продаже земельных участков все подобранные оценщиком объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования "для ведения гражданами садоводства и огородничества", стоимость которых значительно ниже стоимости участков под индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с подп. б п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Оценщиком указанное требование ФСО N 7 не было выполнено.

При определении стоимости земельного участка к объекту аналогу N 2 не применяется корректировка на наличие коммуникации, однако согласно объявлению о продаже на указанный земельный участок проведены вода и свет. Однако оценщиком данный факт учтен не был.

Из изложенного следует, что отчет об оценке от 21.12.2020 N 00244-1 не соответствует вышеуказанным требованиям. И, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объекта не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, считают, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 22.12.2020 N 51 отчет об оценке объекта недвижимого имущества является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Занижение размера рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы администрации, поскольку влечет за собой ежегодные потери бюджета по налоговым платежам.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства не является завышенной, учитывая его назначение, площадь и другие характеристики.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК, заинтересованное лицо Колесникова Н.Б. - не явились, извещены о дне, времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не направляли.

Представитель заинтересованного лица Колесникова Н.Б. - Задорожная Е.Е. направила в суд возражения на административное исковое заявление, в котором просила отказать в полном объеме в удовлетворении административного искового заявления, а также о рассмотрении дела в ее отсутствие и отсутствие заинтересованного лица Колесникова Н.Б.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца администрации города Ставрополя - Шевченко Г.Н. поддержала административные исковые требования, просила их удовлетворить, кроме того, не согласилась с заключением судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края Голембовского А.В. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Подсвировой Е.А. просила принять законное и обоснованное решение.

В ходе судебного заседания у представителя административного истца администрации города Ставрополя - Шевченко Г.Н. возникли вопросы по проведенной судебной экспертизе, в связи с чем, судом вызван и допрошен эксперт Косенко Е.А., который проводил судебную оценочную экспертизу N-Э от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Косенко Е.А. выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, ответил на вопросы, пояснил, что оцениваемый объект недвижимости относится к сегменту рынка - земельные участки под ИЖС. В соответствие с пунктом 10 раздела 5 ФСО N для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех сегментах, к которым относится объект исследования в соответствии с его фактическим использованием и другими видами его использования для определения его стоимости. Оценщик не нарушил данный пункт. По второму пункту возражений, что в отчете об оценке все три аналога взяты в СНТ Грушевое с назначением - земельный участок из земель населенных пунктов, что не соответствует виду разрешенного использования оцениваемого объекта пояснил, что в соответствие с пунктом 22 "е" ФСО N для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения, в том числе вид использования и (или) зонирование. Можно проводить корректировку по данному ценообразующему фактору. В отчете об оценке оценщик привел данную корректировку. По третьему пункту возражений также пояснил, что когда оценщик подбирает аналоги, он основывается на информации, содержащейся в тексте объявления. Позвонить по объявлениям и уточнить необходимую информацию в 99 % случаях не представляется возможным. Если не имеется ценообразующего фактора, то оценщику трудно определить на каких правах продавался земельный участок. Относительно выбора аналогов по виду разрешенного использования, эксперт указал, что им были выбраны аналоги близкие по месторасположению к объекту оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, по делу не представлены. Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не представлено.

Заслушав объяснения лиц, допросив эксперта Косенко Е.А., проводившего по делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Колесникова Н.Б. на праве собственности принадлежит из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 1419 +/- 13 кв.м., вид разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 620 100 рублей (т. 1 л.д. 174).

В соответствии с отчетом об оценке ООО "Деловой партнер" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 620 100 рублей.

На заседании, проведенном 22 декабря 2020 года, рассмотрено поступившие в комиссию 21 декабря 2020 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года, указанной в отчете об оценке ООО "Деловой партнер" N 00244-1 от 21 декабря 2020 года.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 50,62%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявлений комиссия решилаудовлетворить заявление.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 23 октября 2020 года N 1150 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Колесникова Н.Б. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из приложения к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 23 октября 2020 года N 1150, следует, что численный состав Комиссии установлен из 12 человек.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N 51 от 22 декабря 2020 года следует, что заявление Колесникова Н.Б. рассматривала комиссия в составе: заместители председателя комиссии Мосин Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), Смагина В.А. (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: Кузьмин К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае, Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), Слинько Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отеделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия", Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков"), Мрвалевич П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России". Член общественной палаты Ставропольского края. Член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), Войтехина О.В. (начальник юридического отдела Союза "Торгово-промышленная палата Ставропольского края), секретарь комиссии Марченко К.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии N 51 от 22 декабря 2020 года принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования города Ставрополя.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования и сдающихся в аренду, не только влияют на реализацию прав собственников этих объектов, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан, муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 11 мая 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 22 декабря 2020 года.

По запросу суда Управлением Росреестра по Ставропольскому краю от 16 июня 2021 N 10/06898 была предоставлена информация относительно сведений о публикации отчета об оценке ООО "Деловой Партнер" N 00244-1 от 21 декабря 2020 года, который был положен в основу решения Комиссии N 51 от 22 декабря 2020 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Согласно ответу представленные Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 22 декабря 2020 года N 25, 28, 39, 51 и соответственно отчеты об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которые представлены на электронном носителе в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость N 68/2020, 62/2020, ГТ-14-3, 00244-1 размещены в фонде данных государственной кадастровой оценки 15 марта 2021 года.