Решение Верховного Суда Республики Хакасия

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 27 августа 2021 года Дело N 3а-63/2021

дело N 3а-63/2021

19OS0000-01-2021-000052-58

Верховный Суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Вениченко О.В.,

при секретаре Киричек О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мальцевой Анастасии Сергеевны к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Мальцева А.С. 26 мая 2021 г. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости, нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование административного иска указала, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020г. составляет 4229736,25 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу истца, и составляющую 2075708 рублей.

Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, возлагая на нее обязанности по уплате налога на имущество в большем размере, чем следовало бы, просила установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимого имущества, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.

В судебном заседании представитель административного истца Попов А.В., действующий на основании доверенности, требования административного иска поддержал с учетом оценки, содержащейся в отчете ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки". Полагал заключение судебной экспертизы составленным с нарушением требований законодательства.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее - Минимущество Хакасии, Министерство) Стеценко О.Н., действующая на основании доверенности, возражений по требованиям административного иска с учетом заключения судебной экспертизы не заявила. Просила исключить из числа доказательств по административному делу отчет от 9 марта 2021 г. N ввиду его недопустимости.

Административный истец Мальцева А.С., представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), заинтересованных лиц администрации г. Абакана, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия, извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия Захарова Ю.В., действующая на основании доверенности, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указала на отсутствие у ответчика спора с истцом по ее праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, а также просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Административному истцу Мальцевой А.С. принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое помещение, площадью ..... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 декабря 2019 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 февраля 2021 г. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в сумме 4229736,25 рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 15 января 2021 г. в соответствии с приказом Минимущества Хакасии от 20 ноября 2020 г. N 020-149-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Хакасия, по состоянию на 1 января 2020 г.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.

В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО N 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.

Административным истцом представлен отчет ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки", оценщик ФИО9, от 9 марта 2021 г. N с указанием рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 2075708 рублей.

На отчет об оценке от 9 марта 2021 г. N представителем административного ответчика Минимущества Хакасии заявлены возражения и указано об исключении его из числа доказательств как недопустимого.

Суд полагает возражения обоснованными.

В силу части 2 статьи 4 Закона об оценочной деятельности оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно части 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктами "е", "ж" и "з" пункта 8 ФСО N 3 предусмотрено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должна содержаться, в том числе, общая информация, идентифицирующая объект оценки; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В соответствии с пунктами 5 и 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (абзац третий подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7).

В нарушение требований статей 4, 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5, подпунктов "е", "ж", "з" пункта 8 ФСО N 3, пунктов 5, 10 и 22 ФСО N 7 оценщиком ФИО9 8 февраля 2021 г. произведен осмотр объекта оценки в отсутствие заключенного трудового договора с ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки"; без обоснования применена корректировка на месторасположение земельного участка, хотя объектом оценки является нежилое помещение; корректировка на качество отделки применена при отсутствии сведений в объявлениях об объектах, выбранных в качестве аналогов, о качестве отделки; при применении корректировок допущены арифметические ошибки.

Поскольку оценка проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности и результаты оценки допускают неоднозначное толкование, представленный отчет об оценке является недопустимым доказательством и подлежит исключению из числа доказательств.

В связи с нарушениями, допущенными при составлении отчета об оценке от 9 марта 2021 г. N, определением суда от 6 июля 2021 г. по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО11

В соответствии с заключением эксперта от 23 июля 2021 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 1 января 2020 г. составила 2830000 рублей.

Заключение эксперта свидетельствует о том, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества, определённая с применением методов массовой оценки, превышает его рыночную стоимость.

Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы Мальцевой А.С., поскольку размер уплачиваемого ею налога на имущество физических лиц зависит от его кадастровой стоимости (статьи 400, 401, пункт 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации).

Проверив заключение эксперта на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.

Возражения представителя административного истца сводятся к несогласию с выводами эксперта и не свидетельствуют о нарушении законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы, в том числе при выборе объектов-аналогов для сравнения и обосновании примененных корректировок.

Указанные возражения основаны, в том числе, ссылками на сведения об объектах-аналогах, полученных с интернет-сайтов, не использовавшихся экспертом.

Экспертом правильно определены характеристики объекта исследования, что подтверждается также представленными Минимуществом Хакасии разрешениями на строительство и проектно-сметной документацией, с учетом данных характеристик подобраны объекты-аналоги для сравнения. Объявления об объекта-аналогах приобщены к экспертному заключению и соответствуют описанию объектов аналогов в заключении эксперта.

Выводы эксперта мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, и суд принимает за основу указанную в заключении рыночную стоимость спорного нежилого помещения.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

Административным истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г., то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.

Таким образом, административными ответчиками по делу являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Минимущество Хакасии, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков).

При таких обстоятельствах административные исковые требования Мальцевой А.С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в размере, равном его рыночной стоимости - 2830000 рублей по состоянию на 1 января 2020 г., подлежат удовлетворению.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ).

Статья 106 КАС РФ относит к числу издержек, связанным с рассмотрением административного дела, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

Эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 107 КАС РФ).

Как разъяснено в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации постановлением от 11.07.2017 N 20-П признал положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

По результатам рассмотрения дела разница между размером оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимостью составила 33,1% и не является значительной.

Указанное свидетельствует, что при определении кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым N в результате массовой оценки не было допущено ошибки, существенно нарушавшей права Мальцевой А.С.