Решение Свердловского областного суда

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 сентября 2021 года Дело N 3а-631/2021

Именем Российской Федерации
г. Екатеринбург

14 сентября 2021 года Номер производства 3а-631/2021
Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2021 года.

Мотивированное решение изготовлено 24 сентября 2021 года.

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства N 3а-631/2021

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эркас и Ко" (ИНН 6671002092)

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра", в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, Администрации города Екатеринбурга,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эркас и Ко" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным иском, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (далее - земельный участок) в размере его рыночной стоимости 9399 000 руб.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 683-21/З от 14 июля 2021 года (далее - Отчёт), выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Консалтинг Групп" Р.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Халфутдиновой К.Б. направлен отзыв, в котором указано, что оценку требований административного истца Управление оставляет на усмотрение суда.

Представителем ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу Мелобинской М.А. направлен отзыв, в котором подтверждены дата определения и размер кадастровой стоимости земельного участка.

Представителем Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Никитиным А.А. в адрес суда направлен отзыв, в котором указано, что Отчет является недостоверным и недопустимым доказательством, поскольку оценщик неверно определилв Отчете сегмент рынка объекта оценки и подобрал объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам.

В судебном заседании представитель административного истца Лушев А.В. настаивал на удовлетворении административного иска, заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика Р.

Иные лица, участвующие в деле - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, администрация города Екатеринбурга, - представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу в отзывах просят рассмотреть административное дело в их отсутствие.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив в судебном заседании свидетеля Р., исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

Судом установлено, что административный истец с 06 марта 2015 года является собственником земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, использование - земли под объектами общепита, общей площадью 1 757 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Свердловской области" утвержденным Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года N 3333 в отношении спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года утверждена кадастровая стоимость в размере 25271862,21 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30 ноября 2020 года.

Административный истец 26 июля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Свои требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости административный истец обосновал Отчетом в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составляет 9399000 руб.

Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Судом предприняты меры для проверки доводов административного ответчика о несоответствии Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен оценщик Р., который после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации подтвердил изложенные в Отчёте выводы.

Так оценщик Р. в судебном заседании пояснил, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования "город Екатеринбург", действующими по состоянию на дату оценки, оцениваемый земельный участок расположен в зоне Ц-2: общественно-деловая зона местного значения.

Общественно-деловая зона местного значения Ц-2 выделена для обеспечения правовых условий местных (локальных) центров городских районов с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения.

Согласно справочной информации об объектах недвижимости в режиме online и осмотра объекта оценки, на оцениваемом земельном участке расположено здание с кадастровым номером - нежилое здание кафе-столовой площадью 1427,7 кв.м. Таким образом, застройка имеет офисно-торговое назначение.

Совокупность параметров, учитывая результаты анализа наиболее эффективного использования, категорию и разрешенное использование объекта оценки, территориальную зону, застройку участка, а также окружающую застройку, позволило оценщику отнести оцениваемый земельный участок к земельным участкам под офисно-торговую застройку.

Для анализа фактических данных о ценах сделок и предложений по продаже земельных участков, сопоставимыми с объектом оценки по качественным и количественным характеристикам, были исследованы выставленные на продажу земельные участки без улучшений категории "земли населенных пунктов", расположенные в г. Екатеринбурге: в центре, 1, 2, 3, 4 ценовых поясах в соответствии с территориальной разбивкой, принятой Уральской палатой недвижимости.

Для имеющихся в источниках информации предложений проведено сопоставление с данными Публичной кадастровой карты.

Для участков, найденных на Публичной кадастровой карте, площадь указана по данным этого источника, так как в объявлениях указаны округленные значения.

В ходе анализа выявлены объявления с датой публикации до даты оценки.

Часть объявлений имеет последнюю дату обновления после даты оценки, в таком случае стоимость для расчетов принята на последнюю дату до даты оценки.

По всем остальным параметрам Оценщик исходит из допущения, что они были неизменны с даты публикации до даты последнего обновления объявления, что не противоречит п. 8 Федерального стандарта оценки N 1.

Объекты-аналоги были отобраны по следующим критериям: объект идентифицирован полностью по площади, категории земель, разрешенному использованию по Публичной кадастровой карте, объект представляет собой земельный участок без улучшений, объект расположен в центре, 1, 2, 3, 4 ценовом поясе, объект относится к зонам, где разрешено строительство торговых объектов: Ц-1, Ц-2, Ц-4, ЦС-4, С-5, Ж-2, Ж-5, КРТ, ЗРЗ, вид разрешенного использования объекта относится к категории общественное питание или вид разрешенного использования может быть изменен, так как имущественные права на земельный участок - право собственности, предложения 2, 3, 15, 16, 17 используются в расчетах.

Объекты не соответствующие критериям отбора, в расчетах не использовались.

Согласно проведенному анализу рынка, цены на земельные участки, расположенные в Екатеринбурге, категории "земли населенных пунктов", под офисно-торговую застройку, которые могут использоваться под общественное питание, варьируются от 3040,11 до 9264,31 руб.

Поскольку оценщик вправе выбрать в качестве элемента сравнения объекта оценки с объектами-аналогами вид использования или зонирования, свидетель пояснил, что им был выбран элемент сравнения - зонирование, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 8 подп. "З" названного ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

В силу п. 10 Федерального стандарта оценки N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Оценив в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что вопреки утверждениям административного ответчика, опровергнутых пояснениями оценщика, оценка спорного имущества проведена оценщиком без нарушений требований закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценщик имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом Саморегулируемой организации Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", его ответственность застрахована в установленном законом порядке.

Оценщиком был проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, по результатам анализа были определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости.

Выбор методики исследования - это исключительная прерогатива оценщика.

Из Отчета следует, что оценщик использовал сравнительный подход, который является уместным при проведении оценки.

Приняв во внимание сегмент рынка, к которому относится объект исследования, оценщик произвел выборку объектов - аналогов, которые максимально приближены по своим основным характеристикам к объекту оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников; характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки.

Оценщик в качестве источников информации для выявления объектов-аналогов использовал принт-скрины материалов веб-сайтов, представленных к продаже объектов недвижимости. Копии используемых объявлений приведены в Отчете.

В целом, представленная в Отчете необходимая информация, является проверяемой и достоверной.

В судебном заседании свидетель дал полные и последовательные пояснения на дополнительно возникшие вопросы, которые не противоречат содержанию и выводам, приведенным в Отчете.