Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 3а-607/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К.

с участием представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края Подсвировой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>), администрации Минераловодского городского округа <адрес>, Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа <адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ административный истец, являясь индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО2 (ИП Глава КФХ ФИО2), обратился в <адрес>вой суд с административным иском, уточненным ДД.ММ.ГГГГ, к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес>, администрации Минераловодского городского округа <адрес>, Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа <адрес>, в котором просил установить кадастровую стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером N :2, площадью 1 412 382 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 824 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с отчетом об оценке ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ от административного истца поступило заявление об уточнении административного иска, в котором он просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:23:040514:2 в размере 7 977 000 рублей.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является арендатором указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка на 01 января 2020 года согласно выписки из ЕГРН от 13 апреля 2021 года о кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 11 609 780,04 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.

В возражениях на административный иск Управление Росреестра по <адрес> просит разрешить дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя.

В судебное заседание административный истец Глава КФХ Меликов Н.В. и его представитель Мурадова Я.Р. (поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии стороны истца), представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя с отказом в удовлетворении требований), Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, представитель заинтересованного лица Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, извещенные о слушании дела надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что с учетом требований статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении данного требования, считая, что любое снижение кадастровой стоимости приведет к дефициту бюджета. К своим возражениям ходатайств о вызове эксперта, о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявила.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Как видно из дела, административный истец - индивидуальный предприниматель Глава КФХ ФИО2 является арендатором объекта недвижимости: земельного участка, с кадастровым номером N :2, площадью 1 412 382 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ - сельскохозяйственное производство (участок 55), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 6,5 км по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес: <адрес>, сроком аренды 49 лет, что подтверждается договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между главой КФХ ФИО2 и администрацией Минераловодского городского округа <адрес>, постановлением администрации Минераловодского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N о предоставлении земельного участка без проведения торгов, актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-111575370. Данные о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют. В ЕГРН имеется запись о государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2 на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 11609780,04 рублей, утверждена приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002\2021-37891437 (л.д.147 том 1).

В соответствии с представленным административным истцом отчетом ООО "Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с N :2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 824 000 рублей.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" от 23 июля 2021 года N 118-21-ОК рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:23:040514:2 по состоянию на 01 января 2020 года составляет 7 977 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от 23 июля 2021 года N 118-21-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение ООО Оценочная компания "Эксперт" от 23 июля 2021 года N 118-21-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, отвечающим требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание произведенного исследования, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, необходимые сведения об использовании источников получения информации, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, суд не усматривает оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, равно как и сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Ответ на поставленный судом вопрос полный и ясный, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы.

Осмотр объекта экспертизы произведен 08.07.2021.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://googl.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведена фотоиллюстрация.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков сельскохохяйственного производства, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений, из архива объявлений выгружено 790 объявлений, удовлетворяющих 3 параметрам: местоположение - Ставропольский край, период с 01 января 2019 года по 01 января 2020 года, назначение земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадь от 50 до 200 га. Удельный вес предложений по передаче прав на земельные участки с\х назначения по архиву ruads.org составил 91,8 %, что значительно превышает удельный спрос 8,2%.

В результате проведения анализа выявлено 32 уникальных предложений по продаже наиболее сопоставимых земельных участков оцениваемому.

За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В соответствии с требованиями ФСО N в заключение приведено обоснование вносимых корректировок для объектов исследования и аналогов. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 8 "Определение рыночной стоимости объекта исследования" следует, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на местоположение, на физические характеристики, на общую площадь, на транспортную доступность и др., так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным и доходными подходами последовательно по каждому критерию согласования. В результате расчета экспертом применен вес критерия для согласования подходов: доходный -0,2, сравнительный - 0,8.

Обоснование применению подходов и отказа в применении иных подходов и методов оценки в заключение приведено.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном отчете об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного земельного участка. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК, в размере 7 977 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.