Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 3а-601/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К.

с участием представителя административного истца ФИО6, представителей административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО2, ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Иррико-Холдинг" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края "Ставкрайимущество" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

13 апреля 2021 года ООО "Иррико-Холдинг", являясь собственником земельной доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, а также арендатором земельных участков, обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, в котором с учетом уточнения требований по состоянию на 28 июля 2021 года просил установить:

-кадастровую стоимость земельного участка из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", общей площадью 1 675 400+/-2300 кв.м., с кадастровым номером N :38, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: <адрес>. Участок находится примерно в 1 км, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Петровский, <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 8 131 095 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

-кадастровую стоимость земельного участка из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", общей площадью 54 488 721+/-64589 кв.м., с кадастровым номером N :3881, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: <адрес>, р-н Петровский, <адрес>, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: <адрес>. Участок находится примерно в _ км, от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Петровский, <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 267 441 265 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Ставропольского краевого суда от 23 августа 2021 года в качестве административного ответчика привлечено ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Административный иск обоснован тем, что заявитель является как собственником земельной доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, так и арендатором спорных земельных участков.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков установлена:

-с кадастровым номером N :38 в размере 14 827 290 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

-с кадастровым номером N :3881 в размере 397 767 663,30 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с представленными административным истцом отчетами об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненными оценщиком ИП ФИО4, рыночная стоимость земельных участков составляет:

-с кадастровым номером N :38 в размере 8 131 095 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

-с кадастровым номером N :3881 в размере 267 441 265 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, так как влечет увеличение обязательств по уплате земельного налога, а также арендной платы, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю (поступили возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, Администрации Петровского городского округа Ставропольского края (поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя), извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствуют рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца уточнил требования административного иска и основывая их на выводах судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере рыночной стоимости:

-с кадастровым номером N :38 в размере 8 433 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

-с кадастровым номером N :3881 в размере 286 365 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Представители административных ответчиков просили отказать в удовлетворении данного требования, содержание заключения судебной оценочной экспертизы не оспаривали. Представитель ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" к возражениям дополнила, что государственная кадастровая оценка объектов произведена в соответствии с требованиями законодательства, уменьшение кадастровой стоимости приведет к дефициту бюджета.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельных долей и налогоплательщика, а также арендатора земельных участков, поскольку арендная плата производится не только в натуральном выражении, но и посредством возмещения расходов всех сособственников по уплате земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Из материалов дела видно, что ООО "Иррико-Холдинг" является арендатором спорных земельных участков:

с кадастровым номером N :38 из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", общей площадью 1 675 400+/-2300 кв.м., разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: <адрес>. Участок находится примерно в 1 км, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Петровский, <адрес>, - на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ), зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ;

с кадастровым N :3881 из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", общей площадью 54 488 721+/-64589 кв.м., разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: <адрес>, р-н Петровский, <адрес>, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: <адрес>. Участок находится примерно в _ км, от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Петровский, <адрес>, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ), зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ (выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-1978585, от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-19785391).

По условиям пункта 3.1 договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ административный истец, как арендатор земельных участков, несет расходы по выплате арендой платы, состоящей из фиксированной и переменной части. Выплата фиксированной части арендной платы производится арендатором (Административным истцом) сельскохозяйственной продукцией, а переменная часть арендной платы равна сумме расходов арендодателя, эквивалентной сумме земельного налога, подлежащего уплате собственником земельной доли согласно полученных арендодателями извещений из налоговой инспекции об уплате земельного налога.

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N :38 в размере 14 827 290 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-19785240.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N /ИСХ/20-608903 и письменных возражений Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на основании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N АОКС-26/2021/000111, подготовленного ГБУ <адрес> "<адрес>имущество", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N :3881 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 397 767 663,30 рублей.

Как видно из содержания представленных административным истцом отчетов ИП ФИО4 об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельных участков составляет:

-с кадастровым номером N :38 в размере 8 131 095 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

-с кадастровым N :3881 в размере 267 441 265 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес>, созданную приказом Министерства имущественных отношений <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК рыночная стоимость земельных участков составляет:

-с кадастровым номером N :38 в размере 8 433 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

-с кадастровым номером N :3881 в размере 286 365 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Данное экспертное заключение ООО Оценочная компания "Эксперт" от 30 июля 2021 года N 117-21-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Осмотр объектов исследования осуществлен экспертом 15.07.2021.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://googl.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведена фотоиллюстрация.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков - по виду разрешенного использования, выполнен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений:

для объекта с кадастровым номером N :38 из архива объявлений выгружено 790 объявлений, удовлетворяющих 3 параметрам: местоположение - Ставропольский край, период с 01 января 2019 года по 01 января 2020 года, назначение земель - земли сельскохозяйственного назначения. Удельный вес предложений по передаче прав на земельные участки с\х назначения по архиву ruads.org составил 91,8 %, что значительно превышает удельный спрос 8,2%. В результате проведения анализа выявлено 27 уникальных предложений по продаже наиболее сопоставимых земельных участков оцениваемому.

Для объекта с кадастровым номером N :3881 из архива объявлений выгружено 717 объявлений, удовлетворяющих 3 параметрам: местоположение - Ставропольский край, период с 03 февраля 2020 года по 03 февраля 2021 года, назначение земель - земли сельскохозяйственного назначения. Удельный вес предложений по передаче прав на земельные участки с\х назначения по архиву ruads.org составил 87,89%, что значительно превышает удельный спрос 12,1%. В результате проведения анализа выявлено 14 уникальных предложений по продаже наиболее сопоставимых земельных участков оцениваемому.

За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.