Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 июля 2021 года Дело N 3а-597/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.

с участием представителя административного истца Самарина Т.М.

представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" Подсвировой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества "Камский индустриальный парк "Мастер" к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>), Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по <адрес> (Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по <адрес>) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ акционерное общество ""Камский индустриальный парк "Мастер", являясь арендатором земельного участка, обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес>, Филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по <адрес>, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N :41, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), равной рыночной стоимости земельного участка в размере 6 431 772 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ согласно отчета об оценке ООО "Арабеска" N от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является арендатором указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N :41, определённая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 12 244 336 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>".

В соответствии с представленным административным истцом отчетом ООО "Арабеска" N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка итоговая величина рыночной стоимости участка, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 431 772 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.

В возражениях на административный иск Управление Росреестра по <адрес> просит разрешить дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя с учетом надлежащего процессуального статуса.

В судебное заседание представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по <адрес>, представители заинтересованных лиц администрации <адрес>, Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>, извещенные о слушания дела надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что с учетом требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО7 поддержал заявленные требования. С заключением судебной оценочной экспертизы не согласился, указав, что оно выполнено с нарушением, содержит неправильный расчет, объекты-аналоги подобраны некорректно, не отвечает критериям достоверности и допустимости.

Представитель заинтересованного лица ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО3 возражала против удовлетворения требований, указав на законность и обоснованность установленной кадастровой стоимости земельного участка и недостоверность определенной в представленном истцом отчете оценщика рыночной стоимости объекта оценки. Замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не выразила.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО4, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Согласно разъяснениям в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным иском в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Согласно материалам дела административный истец является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, N-л, квартал 606 (площадь 5442 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под административно-бытовыми зданиями литер "б", для общего пользования (уличная сеть), на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> края со множественностью лиц на стороне арендатора (под зданиями, сооружениями) N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией <адрес>, сроком аренды по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям данного договора, арендодатель предоставляет в аренду, а арендаторы принимают в аренду земельный участок с кадастровым номером N 41, на котором расположены здания, сооружения, для общего пользования общей площадью 5442 кв.м. На земельном участке находится здание с расположенными в нем помещениями, одно из которых принадлежит на праве собственности административному истцу (запись о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ N).

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и на ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 244 336,74 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта движимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-N

N на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6431772 рублей.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N :41 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 785 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение ООО Оценочная компания "Эксперт" от 21 июня 2021 года N 102-21-ОК подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, отвечающим требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание произведенного исследования, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, необходимые сведения об использовании источников получения информации, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, суд не усматривает оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, равно как и сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Ответ на поставленный судом вопрос полный и ясный, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы.

Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали.

Эксперт осмотрел объект исследования лично 18 июня 2021 года.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://googl.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков производственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений, из архива объявлений выгружено 186 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение - г.Ставрополь, период с 01 января 2018 года по 01 января 2019 год, назначение земель - коммерческого назначения (производственно-складского), с разделом на категории - коммерческого назначения (торговое, офисное и др. сходные виды) и производственно-складского назначения. В результате проведения анализа объявлений производственного назначения: на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже земельных участков не сопоставимых по назначению, удаление объявлений существенно отличающихся по набору ценообразующих параметров от земельного участка под объектом оценки, а также имеющих в составе предложения существенные улучшения и др., выявлено 20 наиболее сопоставимых предложений по набору ценообразующих параметров, расположенных в городе Ставрополе.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом.

За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 каждый объект-аналог сравнивался с исследуемым объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по определенным критериям, и в цену сопоставимой продажи внесены соответствующие поправки.

Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 7 "Определение рыночной стоимости объекта исследования с кадастровым номером 26:12:010201:41" следует, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на локальное местоположение, на физические характеристики по фактору площади, на транспортную доступность, на наличие коммуникаций, дополнительных улучшений, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере - 1614,23 рублей (л.д.184-190).

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5, проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, поддержав свои письменные пояснения на замечания представителя административного истца по экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ N-ОК вопросы.

Из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что при проведении исследования им был идентифицирован аналог N 1 как свободный от других улучшений на дату предложения, что отражено подробно в заключении.

Улучшение аналога N 2 представляет собой незаконченное строительство, следовательно по данному параметру корректировка не применялась, поскольку такое улучшение существенным образом не влияет на цену предложения по продаже участка и не требует существенных затрат на снос, а также имеется возможность вторичного использования (страницы 82-83 заключения). Данный аналог скорректирован соответствующим образом и по виду права.