Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 сентября 2021 года Дело N 3а-584/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием:

от административного истца - представитель Грачева А.А. по доверенности от 8 июля 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Грот" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО "Грот" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 869 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации административного здания с магазином, с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 212 000 рублей; обязать филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что ООО "Грот" является арендатором указанного объекта недвижимости на основании договора аренды от 16 мая 2011 года N 23339-и (в редакции дополнительного соглашения от 18 сентября 2014 года N 1), заключенного от имени города Ярославля Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля. Арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года и составила 5 166 978,41 рублей. Согласно отчету от 27 июля 2021 года N 15353/21, выполненному ООО "Ярэксперт", рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 212 000 рублей. В результате завышения кадастровой стоимости нарушены права и законные интересы административного истца, являющегося плательщиком арендной платы.

Представитель административного истца по доверенности Грачева А.А. в судебном заседании заявила об отказе от исковых требований в части возложения на филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости; в остальной части исковые требования поддержала. Дала пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Ярославской области представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда, ходатайствуют о проведении судебного заседания без участия представителя.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца Грачевой А.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО "Ярэксперт" ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508).

Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 22 названного закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ООО "Грот" на праве собственности принадлежит административное здание с магазином (кадастровый номер N), расположенное по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 августа 2014 года. На основании договора аренды от 16 мая 2011 года N 23339-и (в редакции дополнительного соглашения от 18 сентября 2014 года N 1) ООО "Грот" предоставлен земельный участок общей площадью 869 кв.м, с кадастровым номером N, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации административного здания с магазином, расположенный по <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается договором аренды от 16 мая 2011 года N 23339-и (в редакции дополнительного соглашения от 18 сентября 2014 года N 1), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 2 сентября 2021 года.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов" за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из приложения к договору N 23339-и от 16 мая 2011 года (в редакции дополнительного соглашения от 18 сентября 2014 года N 1) усматривается, что расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Земельный участок с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н, кадастровая стоимость данного земельного участка составила 5 166 978,41 рублей. В Единый государственной реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости.

Названные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с условиями договора аренды земельного участка и постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов" исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится с учетом кадастровой стоимости.

Таким образом, ООО "Грот" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого является.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В соответствии с положениями статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N от 27 июля 2021 года, составленным ООО "Ярэксперт", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 2 212 000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).

Оценив отчет, с учетом пояснений оценщика ООО "Ярэксперт" ФИО2, допрошенной судом в качестве свидетеля, суд отмечает, что приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор земельных участков. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях федеральных стандартов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Отчет выполнен оценщиком ФИО2, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющей квалификационный аттестат оценщика по направлению "Оценка недвижимости", являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", ее оценочная деятельность застрахована (страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика N 433-570-048227/20 от 19.06.2020, период страхования с 06.07.2020 по 05.07.2021).

Критикуя представленный административным истцом отчет ООО "Ярэксперт", административный ответчик указал, что оценщик при расчете объектов-аналогов (с кадастровым номером N <адрес>; с кадастровым номером N по <адрес> с кадастровым номером N по <адрес>; с кадастровым номером N по <адрес>; с кадастровым номером <адрес> по <адрес> с кадастровым номером <адрес> по <адрес> которые предоставлены на праве аренды органом местного самоуправления, не проанализировал договоры аренды данных объектов, не учел невозможность арендаторов передавать права на указанные земельные участки третьим лицам. Также оценщик не принял во внимание, что договором аренды земельного участка по <адрес> установлен запрет на передачу прав на него третьим лицам, а единственно возможным способом передачи прав на данный земельный участок может служить реализация объекта капитального строительства, возведенного на указанном земельном участке. Кроме того, оценщик не произвел корректировку цены данных объектов-аналогов на "тип сделки" либо не выбрал максимальную корректировку из справочника под редакцией Лейфера Л.А. из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права. Оценщик не скорректировал цену объекта-аналога N 4 <адрес> с применением коэффициента 1.28, так как данный объект не находится на красной линии.

Указанные возражения административного ответчика судом отклоняются с учетом следующего.

Согласно подпункту "з" пункта 8 ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

В силу пункту 10 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Из подпункта "в" пункта 11 ФСО N 7 следует, что анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

Согласно подпункту "в" пункта 22 ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

При оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

Из отчета следует, что отбор объектов-аналогов осуществлялся оценщиком методом ранжирования ценообразующих параметров. С учетом степени соответствия параметров объекта оценки параметрам объектов - аналогов, оценщиком были отобраны аналоги для сопоставления с объектом оценки. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. В отчете приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком о данных аналогах, является достоверной.

Вопросы относительно заключенных договоров аренды объектов-аналогов и в связи с этим отсутствия возможности у арендаторов передать права на указанные земельные участки третьим лицам, являются правовыми, не входят в компетенцию оценщика и не являются предметом его исследования.

Выводы оценщика о том, что объекты-аналоги свободны от застройки, подтверждаются объявлениями о продаже права аренды на них, из содержания которых однозначно следует, что к передаче предлагаются земельные участки. В данном случае оценщик использует предложение о продаже права аренды земельного участка, расположенного по <адрес> (объект-аналог N 5), опубликованное 17 марта 2016 года. Объект капительного строительства, на который ссылается административный ответчик, поставлен на учет 27 октября 2017 года, на что указано непосредственно в отчете ООО "Ярэксперт". Оснований полагать, что в составе цен данных предложений имеется стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности административному ответчику, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Объект-аналог N 4 <адрес> оценен в отчете как "район крупных автомагистралей города" с выходом частично на красную линию.

Выводы оценщика о местоположении данного объекта-аналога и примененной корректировке полно и убедительно в отчете приведены и основаны на данных публичной кадастровой карты, сведений из общедоступных карт города, расположенных в сети Интернет.

Из отчета следует, что объект расположен на земельном участке, смежном с земельным участком, расположенным вдоль федеральной автомобильной трассы М-8, и хорошо "просматривается" с нее. Доступ к данному объекту от автомобильной трассы не затруднен. Таким образом, примененная оценщиком корректировка "на красную линию" является обоснованной и ничем не опровергнутой.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что административным ответчиком и иными заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, сведения о его рыночной стоимости в ином размере отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом ООО "Ярэксперт" рыночная стоимость спорного земельного участка, является достоверной. В связи с этим, его рыночная стоимость устанавливается в размере, определенном данным отчетом, 2 212 000 рублей. Требования административного истца подлежат удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"), то есть -23 августа 2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".