Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 августа 2021 года Дело N 3а-578/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителя административного истца Сельскохозяйственного акционерного общества "Радуга" - Самарина М.Т., представителя заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Кузнецовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сельскохозяйственного акционерного общества "Радуга" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной,

установил:

сельскохозяйственное акционерное общество "Радуга", в лице представителя Самарина М.Т., обратилось с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

В обоснование иска административным истцом указано, что ему на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства", общей площадью 276246 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> местоположение установлено относительно ориентира поле 1, полевой севооборот 1, рабочий участок 1, расположенного в границах участка;

- земельный участок с кадастровым номером N категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства, для иных видов сельскохозяйственного использования", общей площадью 14963081 +/- 33846,87 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

а также на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного производства", общей площадью 91 863 919 +/- 83 865 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 9 306 727,74 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 3 094 895 431,11 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 198 560 084,87 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку он является плательщиком налоговых платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной, определенной ООО "Арабеска" в отчетах об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ: земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 265 559 рублей; земельного участка с кадастровым номером N в размере 622 614 552 рублей; земельного участка с кадастровым номером N в размере 101 413 396 рублей.

В судебное заседание представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края, извещенные о дате слушания дела надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в представленных возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края в представленном ходатайстве просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца сельскохозяйственное акционерное общество "Радуга" - Самарина М.Т. поддержал административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 01 января 2020 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "Глобал Траст" N от ДД.ММ.ГГГГ, пояснил, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеется.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Кузнецовой В.В. возражала против удовлетворения заявленных требований, полагала, что кадастровая оценка является законной и обоснованной, просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований.

В судебное заседание представителем заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" были представлены возражения на заключение эксперта N 59, в связи с чем, судом вызван и допрошен эксперт Егоров А.В., который проводил судебную оценочную экспертизу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Егоров А.В. выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, ответил на вопросы, пояснил, что позиция представителя заинтересованного лица относительно подбора аналогов ничем не обоснована. Действующее законодательство не содержит требований к указанию кадастрового номера аналога. Все аналоги имеют признаки земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства. Аналоги сопоставимы с каждым из объектов оценки.

Экспертом применена корректировка на площадь. Эксперт не расширял диапазон исследования, так как все аналоги находятся в том же районе, что и объекты оценки.

Экспертом выбраны наиболее типичные культуры, которые выращиваются в крае по данным исследования компании "Агрохимцентр" "Ставропольский" (http://stavagroland.ru/activity/soil-fertility/) "Земельно-оценочные работы". Экспертом при расчете ренты учитывались данные тех культур, по которым в таблице на стр.143-147 заключения указаны сведения о затратах.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, по делу не представлены. Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не представлено.

В судебное заседание представителем административного истца Самарина М.Т. представлены замечания на возражения ГБУ СК "Ставкрайимущество", в которых указано, что экспертиза была проведена в соответствии с действующим законодательством и не противоречит нормам Федеральных стандартов оценки.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Егоров А.В., проводившего судебную оценочную экспертизу, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности земельные участки налоговые платежи рассчитываются из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, административному истцу на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства", общей площадью 276246 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира поле 1, полевой севооборот 1, рабочий участок 1, расположенного в границах участка (свидетельство о государственной регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ) (т. 1 л.д. 47),

- земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства, для иных видов сельскохозяйственного использования", общей площадью 14963081 +/- 33846,87 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>свидетельство о государственной регистрации N от 21.05.2019) (т. 1 л.д. 49-52);

а также на праве общей долевой собственности принадлежит:

- земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного производства", общей площадью 91 863 919 +/- 83 865 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 1 - т. 8 л.д. 82).

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 9 306 727,74 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N КУВИ-N от 01 февраля 2021 года; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 3 094 895 431,11 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N КУВИ-N от ДД.ММ.ГГГГ.; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 198 560 084,87 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N КУВИ-N от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 46, т. 1 л.д. 42, т. 1 л.д. 48 соответственно).

В соответствии с представленными административным истцом отчетами об оценке ООО "Арабеска" N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 2 265 559 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 622 614 552 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 101 413 396 рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости спорных земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 26 мая 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Глобал Траст" Егоров А.В. от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила: земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 647 831,74 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 818 730 941,19 рублей; земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 133 340 949,27 рублей

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Глобал Траст" от ДД.ММ.ГГГГ N в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, осмотр объектов исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко от отстоящую от даты исследования, поэтому идентификация объектов по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объектов по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе.

Эксперт лично произвел осмотр объектов оценки 25 июня 2021 года.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан каждый объект исследования, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.