Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 сентября 2021 года Дело N 3а-576/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием:

от административного истца - представитель Грачева А.А. по доверенности от 5 августа 2021 года (до перерыва),

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГАЗДизель" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО "ГАЗДизель" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, а именно:

- земельного участка площадью 10 672 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации промышленных строений (площадка "Д" - пруд накопитель), расположенного по <адрес> в размере его рыночной стоимости 4 593 000 рублей;

- земельного участка площадью 60 437 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений (площадка "Д" - пруд накопитель), расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 19 767 000 рублей.

Также административный истец просил обязать филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец в иске указал, что ему на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н по состоянию на 1 января 2019 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 521 198,72 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 42 593 580,12 рублей. Указанная кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N 15315/21 от 18 июня 2021 года, подготовленного оценщиком ООО "Ярэксперт". Права и обязанности Общества, как собственника объектов недвижимости и плательщика налога, в данном случае нарушены, поскольку размер налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель административного истца по доверенности Грачева А.А. в судебном заседании исковые требований поддержала по изложенным основаниям, просила иск удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца; представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска в части установления судом величины кадастровой стоимости Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда.

Заинтересованным лицом филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца Грачевой А.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО "Ярэксперт" ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 7 ноября 2015 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

В статье 66 ЗК РФ закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 10 672 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации промышленных строений (площадка "Д" - пруд накопитель), расположенного по N а также земельного участка площадью 60 437 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленных строений (площадка "Д" - пруд накопитель), расположенного по тому же адресу. Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 16 июня 2021 года.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 521 198,72 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 42 593 580,12 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Изложенное подтверждает право административного истца на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, в связи с тем, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как собственника недвижимого имущества и плательщика налоговых платежей, исчисление которых производится из кадастровой стоимости.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет ООО "Ярэксперт" N 15315/21 от 18 июня 2021 года. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 4 593 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 19 767 000 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Отчет содержит точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Оценщиком обоснован выбор сравнительного подхода; корректировки по объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

В возражениях на иск административный ответчик указал, что из расчетной выборки должен быть исключен объект-аналог с кадастровым номером N, расположенный по <адрес> на том основании, что цена предложения 632,62 руб. за 1 кв.м не соответствует рынку, так как в два раза отличается от цен за аналогичные участки с аналогичным местоположением (коэффициент вариации по представленной выборке 35 % (более 33 %), что свидетельствует о неоднородности выборки и погрешности в расчетах. В подтверждение данного довода административный ответчик сослался на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 12 января 2018 года, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по <адрес> установлена равной рыночной в размере 29 646 000 рублей (1704 рублей за 1 кв.м), на основании отчета, выполненного ООО "Ярэксперт".

Указанные доводы состоятельными признаны быть не могут с учетом следующего.

В пункте 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщиком учитывается, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (подпункт "в" пункта 22 ФСО N 7).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки (пункт 24 ФСО N 1).

Из отчета следует, что при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком были отобраны аналоги исходя из ценообразующих признаков. При этом, федеральные стандарты оценки не содержат положений о необходимости отбора аналогов по величине их стоимости.

Исходя из объяснений оценщика ФИО2, при анализе рынка исследуется его активность/неактивность. Значительное расхождение стоимости аналогов, расположенных в относительной близости друг от друга, свидетельствует о низкой активности рынка на дату проведения настоящей оценки и об ограниченном количестве аналогов (всего установлено четыре объекта-аналога). Проверка на вариабельность проводится, когда в распоряжении оценщика имеется не менее 10-15 аналогов, в данном конкретном случае количество объектов-аналогов ограничено. Также ФИО2 отметила, что федеральные стандарты оценки не содержат требований к оценщику проверять выборку на однородность (вариабельность).

Что касается ссылки административного ответчика на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12 января 2018 года, то согласно пояснениям оценщика ФИО2, департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области указана рыночная стоимость земельного участка, определенная в целях установления в качестве кадастровой стоимости относительно предыдущих результатов кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января 2015 года), в связи с чем использовались аналоги за 2013-2014 гг.

Доводы административного ответчика о невозможности использования объекта-аналога с кадастровым номером N, расположенного по <адрес> для расчета рыночной стоимости, так как земельный участок был застроен (право собственности на объект капитального строительства - контрольно - пропускной пункт зарегистрировано 18 ноября 2015 года), то есть не являлся свободным, отклоняются с учетом следующего.

Исходя из содержания отчета, оценщик провел анализ рынка предложений о продаже земельных участков за период с 2017-2018 гг., в том числе о продаже свободных земельных участков, которые не обременены улучшениями. С учетом критериев, в том числе площади, наиболее приближенных к объекту оценки, оценщиком были отобраны объекты-аналоги. Оценщик проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 ФСО N 3, выводы оценщика о том, что объект-аналог, расположенный по <адрес> свободен от застройки, подтверждаются содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает. Наличие объекта капитального строительства на данном земельном участке не подтверждается и картографическими данными, в том числе и на дату размещения объявления (июнь 2018 г.). Не установлен данный объект и в результате выезда оценщика для осмотра указанного земельного участка, что следует из показаний свидетеля ФИО2 Необходимость для применения корректировки цены данного объекта-аналога на "тип сделки", оценщиком, исходя из анализа рынка, не установлена.

Доказательства того, как влияет на стоимость земельного участка площадью 17 388 кв.м объект капитального строительства площадью 24,5 кв.м, административным ответчиком не представлено.

Предложение административного ответчика использовать корректировку на вид права в виде максимального значения (у оценщика использовано среднее значение по справочнику), а также корректировку на снос ветхих строений (по данным департамента право собственности на объект капитального строительства зарегистрировано 18 ноября 2015 года), не мотивировано.