Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 июня 2021 года Дело N 3а-572/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.

с участием представителя административного истца Тихонюк В.А.,

представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края Подсвировой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края "<адрес>имущество" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, являясь арендатором земельного участка, обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Государственному бюджетному учреждению <адрес> "<адрес>имущество" в котором просил пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> и установить ее равной рыночной стоимости в размере 1 918 000 рублей.

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> привлечен к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является арендатором указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3572784,64 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленным ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" от ДД.ММ.ГГГГ N Ю/2021, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 918 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта.

В возражениях на административный иск Управление Росреестра по Ставропольскому краю просит разрешить дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя.

В судебное заседание административный истец ФИО1, представители административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес>, заинтересованных лиц Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по <адрес>", Управления Росреестра по <адрес>, администрации <адрес>, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> извещенные о слушания дела надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что с учетом требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО6 уточнил административный иск и просил с учетом выводов судебной оценочной экспертизы автономной некоммерческой организации "Южный региональный центр судебной экспертизы" от ДД.ММ.ГГГГ N установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 971 936 рублей.

Представитель заинтересованного лица администрации города ГБУ <адрес> "<адрес>имущество" ФИО3 просила отказать в удовлетворении данного требования, считая, что любое снижение кадастровой стоимости приведет к дефициту бюджета. Возражений и замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не выразила.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы автономной некоммерческой организации "Южный региональный центр судебной экспертизы" от 24 мая 2021 года N 37/21, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Согласно материалам дела административный истец является арендатором объекта недвижимости - земельного участка площадью 2672 кв.м. с кадастровым номером N вид разрешенного использования - под склады, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных с комитетом по управлению муниципального имущества администрации <адрес>.

По условиям договора аренды плата за использование земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости объекта.

На арендуемом земельном участке находится административно-производственное здание ФИО7 площадью 334 кв.м., принадлежащее административному истцу на праве собственности (право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и составляет 3 572 784,64 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта движимости от ДД.ММ.ГГГГ N КУВИ-002/2021-21358777.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" от ДД.ММ.ГГГГ N Ю/2021, рыночная стоимость спорного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составила 1 918 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта автономной некоммерческой организации "Южный региональный центр судебной экспертизы" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 971 936 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено по результатам осмотра объекта оценки 18 мая 2021 года на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других.

Идентификация объекта проведена по материалам административного дела. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фотоиллюстрации.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений.

Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости в г.Невинномысске, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. При выявлении неактивности рынка недвижимости в г.Невинномысске к объектам -аналогам по данному фактору (скидка на торг), а также по виду разрешенного использования, площади и другим экономическим характеристикам применена соответствующая корректировка по справочнику Лейфера Л.А.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости земельных участков экспертом описаны примененные корректировки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете независимого оценщика, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Предоставленные в материалы дела сведения о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ также не могут быть положены в основу решения суда, поскольку предметом спора является установление кадастровой стоимости объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Обстоятельств, свидетельствующих о том, что при определении кадастровой стоимости земельного участка ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" были допущены технические, реестровые и (или) методологические ошибки судом не установлено и таких доказательств не предоставлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.