Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2021 года Дело N 3а-570/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителей:

административного истца Бескоровайной О.Ю.,

административного ответчика Голембовского А.В.

заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" Антонян А.А.,

заинтересованного лица Гуляева А.В. - Скоковой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

19 марта 2021 года комитет по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска обратился с административным иском, уточненным 13 апреля 2021 года, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края (далее Комиссия) в котором просит:

признать незаконным решение Комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :2, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Больничный, 2, в размере его рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установленной в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N ОЦ-064/20 в размере 4 812 000 рублей и восстановить запись в ЕГРН о кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 10 187 940,88 рублей.

В обоснование требований указано, что государственная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N :2 по адресу: <адрес>, пер. Больничный, 2, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 10 187 940,88 рублей.

Решением Комиссии от N от ДД.ММ.ГГГГ на эту же дату определена кадастровая стоимость данного объекта в размере рыночной стоимости 4 812 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ N ОЦ-064/20.

Комитет считает данное решение Комиссии незаконным.

Между комитетом и ФИО22 заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 26:16:060235:2, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Больничный, 2.

В соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ N-п) кадастровая стоимость земельных участков применяется в формуле для расчета арендных платежей.

Размер годовой арендной платы за земельный участок N:ДД.ММ.ГГГГ год при кадастровой стоимости в размере 10 187 940,88 мог составить 550 148,81 руб. При применении рыночной стоимости в размере 4 812 000 руб. размер годовой арендной платы составит 259 848,00 руб. Отличие рыночной стоимости земельного участка от утверждённой кадастровой стоимости составляет 47,23 % (установлено комиссией).

Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N в размере 10 187 9940,88 рублей установлена обоснованно и утверждена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГг. N "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости".

Также основанием незаконности решения комиссии является несоответствие отчета от 26 ноября 2020 года N ОЦ-064/20, выполненного оценщиком ИП Юрченко А.И., членом СРО Ассоциации "Межрегиональный ФИО1", об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки (ФСО), действующему оценочному законодательству.

Считает, что объекты аналоги 1, 2, 3 подобраны некорректно и не могут быть использованы для оценки спорного земельного участка, так как объекты аналоги взяты разного вида разрешенного использования, разных форм собственности, а в одном аналоге вообще невозможно установить какой участок имеется ввиду в объявлении.

Так объявление о продаже аналога 1 не содержит адрес, в результате чего не представляется возможным идентифицировать объект (нарушение п. 13 ФСО N 1), установить точное местоположение земельного участка, также собственник мог указать неверное назначение участка, но проверить вид разрешенного использования участка не предоставляется возможным, невозможно проверить на каком праве принадлежит участок продавцу; площадь объекта-аналога значительно отличается от площади исследуемого земельного участка.

В объявлении аналога N содержатся недостоверные сведения о площади, виде разрешенного использования и правах на участок, так как по данному адресу расположено 2 земельных участка и не один из них не соответствует заявленным в объявлении критериям.

В объявлении аналога N содержаться недостоверные сведения о площади, виде разрешенного использования участка, а именно, Аналог N - земельный участок промышленного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 000 кв.м. При этом земельный участок расположенный по данному адресу имеет кадастровый N, вид разрешенного использования для индивидуальной жилой застройки, площадью 750 кв.м.

Некорректный подбор аналогов при сравнительном подходе привел к неверной и необоснованной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N которая существенно занижена, что нарушает право муниципального образования на получение арендных платежей.

В возражениях на административный иск представители заинтересованного лица ФИО22 - ФИО6 и ФИО7 просят отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности арендатора земельного участка, поскольку влекут к значительному необоснованному увеличению арендной платы.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по <адрес>, Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по <адрес>, заинтересованное лицо ФИО22 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, что с учетом требований части 2 статьи 138 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует проведению судебного заседания без их участия.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 поддержала уточненный административный иск и требования в полном объеме.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес>, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> ФИО8, заинтересованных лиц ГБУ СК "<адрес>имущество" ФИО4, ФИО22 - ФИО6 просили отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что установленная решением Комиссии кадастровая стоимость объекта недвижимости определена верно и соответствует рыночной, указанной в отчете об оценке. Выявленные недостатки являются несущественными и на законность решения Комиссии не влияют.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что ФИО9 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 5486 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. Больничный, 2, целевое назначение - для предпринимательской деятельности (эксплуатация складов, мастерских, гаражей), для размещения объектов предпринимательской деятельности, что подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 10 187 940,88 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ N ОЦ-064/20 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 4 812 000 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ от ФИО22 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанной в отчете об оценке ДД.ММ.ГГГГ N ОЦ-064/20.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на 52,77 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N ОЦ-064/20, равной 4 812 000 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. Документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 11 сентября 2020 года N 591, опубликованного 16 октября 2020 года.

Новый Порядок утвержден приказом Росреестра от 24 августа 2020 года N п/0311, срок действия с 27 октября 2020 года до 01 января 2023 года.

В Ставропольском крае на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения Комиссии N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление рассматривала комиссия в составе: заместителей председателя комиссии: ФИО10 (заместитель министра имущественных отношений <адрес>), ФИО11 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по <адрес>), члены комиссии: ФИО12 (уполномоченный по защите прав предпринимателей в <адрес>"), ФИО13 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "ФИО1 Россия"), ФИО14 (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе <адрес>вого отделения Общероссийской общественной организации малого и седнего предпринимательства "Опора России"), ФИО15 (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "ФИО1"), ФИО16 (сопредседатель <адрес>вого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России", член общественной палаты <адрес>, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), ФИО17 (начальник юридического отдела ФИО1 "Торгово-промышленная палата <адрес>"), секретарь комиссии: ФИО18 (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений <адрес>). Комиссия приняла решение по результатам единогласного голосования.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению муниципальным имуществом вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск направлен в суд почтовым отправлением 19 марта 2021 года, оспариваемое решение Комиссии состоялось 22 декабря 2020 года, что указывает на обращение заявителя в пределах установленного законом срока.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.