Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 3а-569/2021

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

с участием представителей:

административного истца Бескоровайной О.Ю.,

административного ответчика Голембовского А.В.,

заинтересованного лица Гаражного кооператива (ГК) "Автомобилист" ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации города Невинномысска к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края (заинтересованное лицо ГК "Автомобилист") об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> при Министерстве имущественных отношений <адрес> (далее Комиссия) об оспаривании решения Комиссии.

В уточненном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ административном иске заявитель просит:

признать незаконным решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :90, площадью 37372 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах землепользования ГК "Автомобилист" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :90, расположенного по адресу: <адрес>, в границах землепользования ГК "Автомобилист", в размере 51978472,48 рублей.

В обоснование требований указано на несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки (ФСО), действующему оценочному законодательству положенного в основу оспариваемого решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020, выполненного ФИО1 ООО "ТАИС" ФИО7, в соответствии с которым по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:000000:90 в размере его рыночной стоимости 27 432 000 рублей на основании заявления представителя ГК "Автомобилист" от ДД.ММ.ГГГГ.

Полагает, что выбранные ФИО1 объекты аналоги не соответствуют объектам оценки, а использованная информация о них, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, что противоречит законодательству об оценочной деятельности. Так объекты-аналоги отличаются по площади и местоположению со сравниваемыми объектами.

При проведении анализа рынка в принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их точное местоположение, физические характеристики (рельеф, конфигурации), транспортную доступность и инфраструктуру (наличие или близость инженерных сетей и условий подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры). Объявление о продаже объектов аналогов не содержат точный адрес, в результате чего не представляется возможным идентифицировать объекты (на рушение п. 13 ФСО N), следовательно, невозможно установить точное местоположение земельного участка.

Некорректный подбор аналогов при сравнительном подходе привел к неверной и необоснованной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N 90.

Кроме того административный истец указывает, что в его адрес не поступало уведомление комиссии о поступлении заявления ГК "Автомобилист" и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения, в нарушение ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ.

Установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной нарушает интересы муниципального образования <адрес>. Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет налогов, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости. При применении рыночной стоимости объекта в размере 27432000 рублей составит 411480 рублей, тогда как за 2020 год при кадастровой стоимости 51978472,48 рублей мог составить 779677 рублей (расхождение 47,22%).

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по <адрес>, ГБУ <адрес> "<адрес>имущество", Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по <адрес>, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом требований статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала уточненный административный иск.

Представитель административного ответчика просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на законность принятого решения Комиссии.

Представитель заинтересованного лица ГК "Автомобилист" также просил отказать в удовлетворении административного иска, указав на то, что определенная Комиссией кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, указанной в отчете об оценке, не нарушает прав и интересов муниципального образования. ФИО1 не допущено существенных нарушений при составлении отчета, напротив рыночная стоимость определена в завышенном размере. С выводами заключения судебной оценочной экспертизы не согласился, предоставив замечания.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО8, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что ГК "Автомобилист" является собственником земельного участка с кадастровым номером N :90, площадью 37372 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в границах землепользования ГК "Автомобилист", что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.111).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>" и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 51 978 472,48 рублей.

Как следует из административного иска, истец оспаривает законность решения Комиссии, основанного на отчете об оценке.

Из содержания решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N видно, что кадастровая стоимость земельного участка 26:16:000000:90 в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020, составленным ФИО1 ООО "ТАИС" ФИО7, членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки", определена в размере его рыночной стоимости 27 432 000 рублей на основании заявления ГК "Автомобилист" от ДД.ММ.ГГГГ. Установленное отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составило 47,22 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления Комиссия решилаудовлетворить заявление, определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N 90 в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020, составленным ФИО1 ФИО7, в размере его рыночной стоимости 27 432 000 рублей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. Документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N, опубликованного ДД.ММ.ГГГГ.

Новый Порядок утвержден приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N п/0311, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

В <адрес> на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес> в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление рассматривала комиссия в составе: заместители председателя комиссии: ФИО9 (заместитель министра имущественных отношений <адрес>), ФИО10 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по <адрес>), члены комиссии: ФИО11 (уполномоченный по защите прав предпринимателей в <адрес>"), ФИО12 (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе <адрес>вого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), ФИО13 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации "ФИО1 Россия"), ФИО14 (начальник юридического отдела ФИО2 "Торгово-промышленная палата <адрес>"), ФИО15 (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "ФИО1"), ФИО16 (сопредседатель <адрес>вого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России", член общественной палаты <адрес>, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), секретарь комиссии: ФИО17 (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений <адрес>). Комиссия приняла решение по результатам единогласного голосования.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, заявитель административного иска вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 23 марта 2021 года, оспариваемое решение Комиссии состоялось 22 декабря 2020 года, что с учетом сроков отражения информации на сайте по истечении 5 дней указывает на обращение заявителя в пределах установленного законом срока.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от ДД.ММ.ГГГГ N).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определением краевого суда от 27 апреля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания "Эксперт".

Согласно выводам заключения судебной оценочной экспертизы N 098-21-ОК от 15 июня 2021 года и показаниям эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" ФИО8 при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N /К-2020, составленным ФИО1 ФИО7, об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N :90 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ допущены нарушения требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки (ФСО), предъявляемых к форме и содержанию отчёта.

Нарушений, связанных с методами расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не выявлено.

Допущены нарушения, связанные с описанием объекта оценки.

Неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация использованная ФИО1 является недостоверной и недостаточной, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Ошибок при выполнении математических действий не выявлено, при этом в отчете допущены наращения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.