Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 3а-567/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно - коммерческая фирма "Машиностроитель" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО ПКФ "Машиностроитель" обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 640 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит вышеуказанный земельный участок. Установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость 2 285 586,03 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N 15070/21 от 11 мая 2021 года, подготовленного оценщиком ООО "Ярэксперт". В данном случае нарушаются права и обязанности Общества как собственника земельного участка с кадастровым номером N и плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Судом привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра".

Административный истец о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще. От представителя административного истца по доверенности Ждановой И.С. поступило ходатайство о проведении судебного заседания в ее отсутствие.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца; представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска в части установления судом величины кадастровой стоимости Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда.

Заинтересованным лицом филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", надлежаще извещенное о месте и времени рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия сторон и заинтересованных лиц.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как установлено пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков вследствие установления их рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной постановлении от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Частью 1 статьи 248 КАС РФ установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с вышеприведенными положениями установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12 октября 2018 года.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2 285 586,03 рублей.

Таким образом, административный истец вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, в связи с тем, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как собственника недвижимого имущества и плательщика налоговых платежей, исчисление которых производится из кадастровой стоимости.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет ООО "Ярэксперт" N 15070/21 от 11 мая 2021 года. Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляет 640 000 рублей.

В силу ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом дополнительных письменных пояснений к отчету оценщика ООО "Ярэксперт" ФИО5, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован выбор сравнительного подхода и метода сравнения продаж; корректировки по объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Возражая против удовлетворения исковых требований, административный ответчик указал на то, что оценщиком описан не весь объем доступных рыночных данных, используется в расчетах лишь часть объектов-аналогов, не учтены иные аналоги, в частности: объект N 1 с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>; объект N 2 с кадастровым номером N по <адрес>

Данные возражения не могут быть признаны состоятельными с учетом следующего.

Исходя из положений пункта 10 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из пункта 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) следует, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В данном случае при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Согласно подпункту "д" пункта 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из отчета ООО "Ярэксперт" N 15070/21 от 11 мая 2021 года следует, что определение рыночной стоимости объекта оценки проводилось с применением в рамках сравнительного подхода - метода сравнения продаж. При сравнительном анализе оценщик опирался на цены предложения объектов, сходных с оцениваемым, учитывался вид разрешенного использования по каждому аналогу, определенный в результате его идентификации на публичной кадастровой карте. Данные (площадь, цена, точный адрес) по объектам-аналогам уточнены у собственников или их представителей.

Предложение относительно объекта N 1 с кадастровым номером N (<адрес>), приведено в таблице N 4. Согласно дополнительным пояснениям оценщика, объект N 1 учтен при исследовании рынка с иным источником и идентифицированными участками с кадастровыми номерами N и N. Также оценщиком отмечено, что на дату составления отчета предложенный административным ответчиком в качестве аналога объект N 1 не идентифицировался.

Относительно объекта-аналога с кадастровым N по <адрес>, оценщик в письменных пояснениях указал, что данный земельный участок имеет разрешенное использование "объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта не более 10 постов", что соответствует сегменту рынка "придорожный сервис". В то время как с учетом разрешенного использования объекта оценки исследовался сегмент "под индустриальную застройку".

В рассматриваемом случае при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что оценщиком был исследован весь объем доступных данных, в результате чего была сделана выборка свободных аналогов. Объекты-аналоги подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка. В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок, произведены необходимые расчеты.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведения об их рыночной стоимости в ином размере отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, является достоверной.

Суд также учитывает, что отчет выполнен оценщиком ФИО3, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющей квалификационный аттестат оценщика по направлению "Оценка недвижимости", являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", ее оценочная деятельность застрахована (страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика N 433-570-048227/20 от 19 июня 2020 года, период страхования с 6 июля 2020 года по 5 июля 2021 года).

Обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями закона, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требования о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению, рыночная стоимость спорных объектов оценки земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном отчетом.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд - 09 августа 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью производственно - коммерческая фирма "Машиностроитель" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 640 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 09 августа 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка