Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 сентября 2021 года Дело N 3а-566/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием:

от административного истца - представитель Балов Г.И. по доверенности от 20 июня 2020 года (до перерыва),

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО "Кристалл" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец с учетом уточнения и исправления описки просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 20 904 000 рублей, внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит вышеуказанный земельный участок. Установленная приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н в отношении земельного участка кадастровая стоимость 37 198 765,07 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 20 904 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке N 21748 от 26 апреля 2021 года, подготовленного оценщиком ЗАО "Ярославский центр недвижимости". В данном случае нарушаются права и обязанности Общества как собственника объекта недвижимости с кадастровым номером N и плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Судом исключено из числа административных ответчиков Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и привлечено в качестве заинтересованного лица. В качестве заинтересованных лиц привлечены ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля. ЗАО "Ярославский центр недвижимости" исключено из числа заинтересованных лиц.

Представитель административного истца по доверенности Балов Г.И. в судебном заседании (до перерыва) участвовал, исковые требований поддержал по изложенным основаниям, просил иск удовлетворить. Дал пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца; представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. По требованию о возмещении судебных расходов указано, что установлением кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости реализовано право административного истца на адекватное налогообложение. Расхождение между установленной кадастровой стоимостью и определенной оценщиком рыночной стоимостью обусловлено различием методик.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска в части установления судом величины кадастровой стоимости Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда.

Заинтересованным лицом филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца Балова Г.И., допросив в качестве свидетеля оценщика ЗАО "Ярославский центр недвижимости" ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 7 ноября 2015 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

В статье 66 ЗК РФ закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что административный истец ООО "Кристалл" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23 августа 2021 года и свидетельством о государственной регистрации права от 04 марта 2010 года.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 37 198 765,07 рублей.

Таким образом, административный истец вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, в связи с тем, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как собственника недвижимого имущества и плательщика налоговых платежей, исчисление которых производится из кадастровой стоимости.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при департаменте имущественных и земельных отношений Ярославской области административный истец обратился 5 июля 2021 года. Решением Комиссии от 15 июля 2021 года в удовлетворении заявления отказано.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет ЗАО "Ярославский центр недвижимости" N 21748 от 26 апреля 2021 года. Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляет 20 904 000 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).

В возражениях на иск административный ответчик указал, что из расчетной выборки должен быть исключен объект-аналог с кадастровым номером N, расположенный по <адрес> на том основании, что цена предложения 632,62 руб. за 1 кв.м не соответствует рынку, так как в два раза отличается от цен за аналогичные участки с аналогичным местоположением (коэффициент вариации по представленной выборке 35 % (более 33 %), что свидетельствует о неоднородности выборки и погрешности в расчетах. В подтверждение данного довода административный ответчик сослался на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 12 января 2018 года, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по <адрес>, установлена равной рыночной в размере 29 646 000 рублей (1704 рублей за 1 кв.м), на основании отчета, выполненного ООО "Ярэксперт".

На аналогичные замечания указала в своем решении от 15 июля 2021 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при департаменте имущественных и земельных отношений Ярославской области, отклоняя поданное ООО "Кристалл" 5 июля 2021 года заявление.

Указанные доводы административного ответчика состоятельными признаны быть не могут с учетом следующего.

В пункте 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщиком учитывается, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (подпункт "в" пункта 22 ФСО N 7).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки (пункт 24 ФСО N 1).

Из отчета следует, что при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком были отобраны аналоги исходя из ценообразующих признаков. При этом, федеральные стандарты оценки не содержат положений о необходимости отбора аналогов по величине их стоимости.

Исходя из объяснений свидетеля ФИО2, при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки, были отобраны аналоги исходя из степени важности ценообразующих признаков, в данном случае - это местоположение. Значительное расхождение стоимости аналогов, расположенных в относительной близости друг от друга, свидетельствует о низкой активности рынка на дату проведения настоящей оценки и об ограниченном количестве аналогов. Проверка на вариабельность проводится, когда в распоряжении оценщика имеется не менее 10-15 аналогов, в данном конкретном случае количество объектов-аналогов ограничено. Также ФИО2 отметил, что федеральные стандарты оценки не содержат требований к оценщику, проверять выборку на однородность (вариабельность).

Что касается ссылки административного ответчика на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12 января 2018 года, то согласно пояснениям свидетеля ФИО2, департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области указана рыночная стоимость земельного участка, определенная в целях установления в качестве кадастровой стоимости относительно предыдущих результатов кадастровой стоимости.

Доводы административного ответчика о невозможности использования объекта-аналога с кадастровым номером 76:23:011001:882, расположенного по <адрес> для расчета рыночной стоимости, так как земельный участок был застроен (право собственности на объект капитального строительства - контрольно - пропускной пункт зарегистрировано 18 ноября 2015 года), то есть не являлся свободным, отклоняются с учетом следующего.

В соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 ФСО N 3, выводы оценщика о том, что объект-аналог, расположенный по <адрес> свободен от застройки, подтверждаются содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает. Наличие объекта капитального строительства на данном земельном участке не подтверждается и картографическими данными, в том числе и на дату размещения объявления (июнь 2018 г.). Необходимость для применения корректировки цены данного объекта-аналога на "тип сделки", оценщиком, исходя из анализа рынка, не установлена.

Доказательства того, как влияет на стоимость земельного участка площадью 17 388 кв.м объект капитального строительства площадью 24,5 кв.м, административным ответчиком не представлены.

Предложение административного ответчика использовать корректировку на вид права в виде максимального значения, а также корректировку на наличие объекта под снос, с учетом данных о том, что право на объект - контрольно-пропускной пункт было зарегистрировано 18 ноября 2015 года, необоснованно.

Таким образом, отсутствуют основания для исключения объекта-аналога, расположенного по <адрес> из расчета.

Также следует отметить, что оценщиком не исследуются правовые вопросы в отношении используемой информации, в том числе в связи с ограниченным доступом оценщика к информации.

Указанный в возражениях административного ответчика земельный участок с кадастровым номером N, по <адрес> отсутствует в выборке оценщика и соответственно не используется в расчетах.

Заявляя возражения относительно использования оценщиком в расчетной выборке для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекта-аналога по <адрес> административный ответчик указал на расположение на нем двух объектов капитального строительства с кадастровыми номерами N и N.

Из показаний свидетеля ФИО2 и представленных дополнительных материалов следует, что на земельном участке по <адрес> отсутствуют объекты капитального строительства. Объекты, на которые ссылается департамент, относятся к другим земельным участкам. По данным Росреестра объект капитального строительства с кадастровым номером N находится "в пределах иных объектов недвижимости N, N, N". С указанными земельными участками объект-аналог не имеет общих границ, что следует из публичной кадастровой карты. Объект капитального строительства с кадастровым номером N расположен по <адрес> наименование "внешние сети электропередач". Данные сведения свидетелем получены при изучении указанного объекта-аналога, его фотофиксации. В связи с этим оснований для вывода о том, что на земельном участке по <адрес>, располагаются объекты капитального строительства, не имеется.