Решение Ставропольского краевого суда

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 3а-563/2021

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания Мигалко А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 22 декабря 2020 года N 49 об определении кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 2246 кв.м., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: г. <адрес>, в размере его рыночной по состоянию на 01 января 2019 года и подлежащими отмене; об исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 925 900 рублей, установленную оспариваемым решением комиссии; о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 987 665,08 рублей, установленной по результатам государственной кадастровой оценки.

В обоснование административного иска истец указал на несоответствие отчета ООО "Деловой партнер" об оценке объекта недвижимости от 21 декабря 2020 года N 00241-1, положенного в основу обжалуемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Административный истец указывает, что сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов.

На страницах 38-39 оценщиком представлен анализ предложений по продаже земельных участков. В разделе "источник информации" указана ссылка на сайт https://ruads.org/ с которого оценщиком сделана подборка предложений.

Переходя по ссылке можно попасть на архив объявлений, для входа в который необходима регистрация. При этом, оценщиком не представлены скриншоты объявлений, указанных на страницах 38-39, следовательно, оценщиком нарушен п. 11 ФСО N, который говорит о том, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствуй информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

При этом уже на странице 52 отчета оценщик приводит обоснование использования в расчете лишь части доступных аналогов на дату оценки 01.01.2019.

Аналог N исключен из-за того, что на нем имеется строение, однако данную информацию проверить невозможно, т.к. описание данных аналогов в отчете об оценки отсутствует.

Аналог N, указанный на странице 38, который согласно информации указанной в таблице, расположен на <адрес> и имеет площадь 600 кв.м., вообще не существует, так как по данному адресу расположен многоквартирный жилой дом, земельному участку присвоен кадастровый на N площадь данного участка составляет 1 347 кв.м.

На основании вышеизложенного и с учетом того, что в отчете об оценке нет описания ни одного из аналогов, указанных на странице 52, можно сделать предположение, что аналоги, которые не были выбраны для расчета вообще не существуют.

Также на странице 51 оценщик указывает, что ему были доступны сведения о ценах предложения из нескольких баз данных, при этом, на страницах 38-39 указан только один источник получения информации.

Если есть возможность установить кадастровый номер аналога земельного участка у продавца, то надо указать и номер, и источник уточнения. Если такой возможности нет, то надо указать, что поиск кадастрового номера осуществлен по данным публичной кадастровой карты исходя из указанных в объявлении сведений об адресе объекта-аналога и его площади. Цель - установить кадастровый номер аналога. Если найдется несколько подходящих объектов необходимо указать, что однозначно идентифицировать кадастровый номер объекта не представляется возможным в силу ретроспективности даты оценки и невозможности установить дополнительные сведения, необходимые для идентификации, у лица, предлагавшего объект на продажу. Однако, информация ни об адресе, ни о кадастровом номере объектов-аналогов при уточнении данных не выяснялась.

С учетом того, что экспертом подобраны аналоги, расположенные в ДНТ и СНТ можно сделать предположение о том, что объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования "для ведения садоводства". Следовательно, данные аналоги не сопоставимы с объектом исследования по виду разрешенного использования.

Также, с учетом того, что три объекта-аналога имеют одинаковую площадь, можно предположить, что скриншоты объявлений принадлежат одному и тому же земельному участку.

Комитет считает, что оценщиком неверно подобраны объекты-аналоги, которые также расположены в значительном отдалении от объекта оценки и расположены за пределами г. Ставрополя.

Согласно п. 11 ФСО N для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

С учетом вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что отчет об оценке N не соответствует требованиям ФСО.

Комитет считает, что информация используемая оценщиком, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом не соответствует требованиям ФСО. Следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем, комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка завышенной, учитывая расположение земельного участка и его функциональное использование.

В судебное заседание лица участвующие в деле не явились, извещены о дне, времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК "Ставкрайимущество" Подсвирова Е.А. направила в суд ходатайство, в котором просила вынести законное и обоснованное решение, а также о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Колесниковой Н.Б. Задорожная Е.Е. направила возражения на административное исковое заявление, в которых просила отказать в удовлетворении административных исковых требований, а также о рассмотрении дела без ее участия.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь Ставропольского края (для завершения строительства объекта) N от ДД.ММ.ГГГГ Колесниковой Н.Б. является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2246 +/- 17 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.92-95).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 1 987 665,08 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "Деловой Партнер" от 21 декабря 2020 года N 00241-1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 925 000 рублей.

На заседании, проведенном 22 декабря 2020 года, рассмотрено поступившие в комиссию 21 декабря 2020 года заявления Колесниковой Н.Б. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года, указанной в отчете об оценке ООО "Деловой Партнер" от 21 декабря 2020 года N.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 53,42%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявлений комиссия решилаудовлетворить заявление.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 N 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 23 октября 2020 года N 1150 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Колесниковой Н.Б. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из приложения к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 23 октября 2020 года N 1150, следует, что численный состав Комиссии установлен из 12 человек.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края N 49 от 22 декабря 2020 года следует, что заявление Колесниковой Н.Б. рассматривала комиссия в составе: заместители председателя комиссии Мосин Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), Смагина В.А. (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: Кузьмин К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России"), Слинько Д.И. (председатель Ставропольского регионального отделения общероссийской общественной организации "Деловая Россия"), Войтехина О.В. (начальник юридического отдела Союза "Торгово-промышленная палата Ставропольского края), Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков"), Мрвалевич П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России". Член общественной палаты Ставропольского края. Член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), секретарь комиссии Марченко К.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за", что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии N 49 от 22 декабря 2020 года принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение арендных поступлений в бюджет муниципального образования города Ставрополя.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования и сдающихся в аренду, не только влияют на реализацию прав собственников этих объектов, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан, муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 22 марта 2021 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 22 декабря 2020 года.

С учетом изложенного, административное исковое заявление администрации города Ставрополя поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года N 620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.